‍ ‍ 

图丨1/6图片工作室、全景网

在 《韧性时代的城市更新（上）》 中， 我跟大家说了第一个方面，也就是通过科技驱动激活商务区——科技回归都市核心，推动大都市商务区“定制化”更新！下面，我继续跟大家说说第二个方面，如何强化工业区的产业韧性。

二、城市竞争重塑工业区—— 大都市更需要先进制造业， 让工业“更高”而非“更远”！

当我们说到先进制造业的时候，我们先讨论一件事儿，就是 工业还需要留在市中心吗？需要！

大家注意看，根据《世界智能制造中心发展趋势报告（2019）》显示，2019年世界智能制造中心城市潜力榜中，排名第一的是纽约布鲁克林区，排名第二的是上海浦东新区，第五名则是深圳龙岗区。如今，先进制造已经成为城市竞争的重要战场。 大都市需要精密制造的高附加值，精密制造需要大都市密集的资源。

数据来源：标准排名城市研究院&联合经观城市与政府事务研究院

《世界智能制造中心发展趋势报告（2019）》

早在2006年，纽约市政府就建立了 工业商务区（Industrial Business Zones，简称IBZ）计划 ，以保护现有的制造业地区并鼓励全市的工业发展。 上海也提出要全力打响“上海制造”品牌，加快迈向全球卓越制造基地。 与国内其他城市相比， 制造业更是深圳产业的基本面 。2022年5月，深圳发布的《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》明确提出：工业立市、制造强市，进一步增强深圳工业经济运行能力！这也是继2005年之后，深圳再一次旗帜鲜明地喊出 “工业立市” 的口号。

深圳工业设计城

这些趋势都告诉我们一个事儿，就是 大家都渴望制造业 ，而不是盲目的提出“退二进三”，更不是盲目地把很多厂房都改成所谓的文创区。

但是，“无地可用”是当前大都市城区工业发展普遍面临的问题。更尴尬的是，传统工业用地占比高，但利用效率低，集约度不够。特别是本就用地紧张的一线城市，与全球范围内的超大城市相比，更是有着“工业用地比例畸高、土地单位产出奇低”的尴尬特征。

而且， 与发达国家比，土地利用效率差距也很大。 我们看，伦敦、纽约、东京等国际大都市的工业用地在建设用地中的比重在5%以下，而上海虽然以11%的占地面积遥遥领先，但产生的地均工业总产值仅为纽约的45%、东京的22%。 再加上传统厂房标准低，已经难以满足现代制造业的发展需求。

纽约

一是存量厂房空间老旧、标准不高、功能欠缺。 以珠三角为例——珠三角早期的工业以自发为主，起步较早，多建于上世纪80、90年代。在“村村点火、户户冒烟”的发展模式下，村级工业园成为主要的产业空间载体，以1-3层扁平式分布为主。我们再看深圳，深圳宝安区有数以百计的园区，其中70%以上属于老旧园区，园区品质进一步挤压了优质产业的生存空间。一些老旧工业区标准不高，机器运不上去，很多企业只能选择入驻一楼，极大浪费了土地空间，使得容积率一直上不去。

深圳华侨城创意产业园

二是现代制造业对产业空间功能与标准提出新需求。 在功能需求上，要求要集办公、研发设计、中试生产、生产、仓储、品牌展示等于一体；在建设标准上，首层层高、荷载要求、生产空间的平面连贯性、总控中心的设置、防震防尘、垂直方向上的货物运输体系等都提出新的需求。

在此背景下，出现了以盘活存量工业空间、进行产业更新的空间创新模式——摩天工厂。

摩天工厂，简单来说叫做 “工业上楼” ，是近年来在我国发展都市型工业所采取的新方式，兴起于珠三角地区，多为工改工项目。 其极大地提高工业对于土地的使用效率，使得工业生产的多个环节摆脱了空间局限。

不同于传统模式下在单层厂房中进行生产，摩天工厂企业的生产、办公、研发、检测、营销等过程均可转为在高层大厦中进行。 摩天工厂有三大特征： 1）摩天工厂是在工业类用地上发生的生产空间创新模式，是新型科技园区。2）摩天工厂是高度 超过24米，或楼层数达到6层及以上的工业厂房。3）上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的制造业。而且，打造摩天工厂能显著提升土地利用效率。

最近有个好消息，就 是北京现在也有摩天工厂了。2022年12月建成的“天空之境·产业广场”是北京打造“摩天工厂”的最新实践。

“天空之境·产业广场”位于北京亦庄，改造前是冶金设备生产基地，原有建筑面积1.45万平方米。改造后，成为了生物医药+医疗器械的综合创新平台（集基础研发、成果转化、临床应用、高端制造于一体，可提供约7万平方米的生产空间、6600平方米的生活配套和1500平方米的公共服务配套空间）。该地块改造为摩天工厂后，预计可实现年产值超8亿元。如果有机会，大家可以去参观参观。这个例子就很能说明北京在方面的韧性也是很足的。

我们再看深圳全至科技创新园， 这是深圳宝安区“工业上楼”的开创性实践项目之一。

全至科技创新园

全至科技创新园是一个老牌的工业园区，位于深圳宝安区沙井街道的北部，坐落于沙井工业立街示范园区内。沙井街道从20世纪80年代中期至21世纪10年代初期蓬勃发展了低端制造产业。园区周边以无序蔓延的低端工业居住空间为主，园区改造前为茅洲山工业园，承载五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业。企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。

全至科技创新园

全至科技创新园通过对产业空间、产业集群、产业服务、生活空间四个方面的更新，开创并成功实践了深圳“工业上楼”模式，被政府及业界誉为“深圳工业新标准” ， 并获得了沙井工业立街示范园区、宝安区科技创新园、深圳市创客孵化基地、广东省科技企业加速器、国家级科技企业孵化器等荣誉称号。

那么， 全至科技创新园是怎么做的呢？

1. 产业集群更新——形成较完善的机器人和智能装备产业链

全至科技创新园拥有高水平新型产学研平台，实现 “产业链-供应链-服务链-创新链” 四链一体的新型产业园区生态体系，形成了较为完善的机器人和智能装备产业链，具备突出的科技企业孵化加速服务能力。园区主导产业是机器人和智能装备，重点培+育机器人、智能装备、生物医疗设备、穿戴式智能设备、物联网、移动智能终端、工业4.0等行业。

2. 产业空间更新——为企业定制满足运输、研发等需求的摩天工厂

首先，单元灵活组合，满足企业空间需求。 大家注意看，园区的科创大厦总共23层，标准层含有7个600-1000平米可租赁单元。企业可以根据自身生产研发空间需求，进行单元灵活组合。

全至科技创新园

其次，环形平面布局，利于生产流线布置。 科创大厦的环形建筑平面布局，有利于企业的生产、工艺的连续流线可以达到最长，而且便于创新型企业根据生产工艺要求灵活调整生产线的布置。

全至科技创新园

再次，高标准产业定制空间和高效垂直运输能力。 4.2米的建筑标准层高，750Kg/㎡楼板承重荷载，8.2m超宽柱距，8台载重1.6吨的智能高速客梯，2台载重3吨、4台载重2吨的大型货梯，大型全天候卸货平台，完全符合一般工业的要求，完全不耽误生产。

高标准产业定制空间

高效垂直运输能力

我们公司之前去这里做访谈的时候，他们说过：“我们的招引对象是制造业，不限定赛道或方向，但确定的是不招引金融企业。” 换句话说，它们需要的是像骆驼一样的企业，虽然赚的是慢钱，但是有韧性。

同时， 全至科技创新园还通过对旧厂房的改造，将其变成了复合功能的小型高品质办公空间，使得智能研发空间和创造平台跟生产平台进行了很好地对接。

园区新改造三座研发办公大楼，共63个可租赁单元，4.5米层高、380-1300平米空间，企业可用作于研发办公、产品展示、生产实验等用途，为企业发展提供持续动力。二层连廊系统使得三栋研发空间与园区不再独立，联合成为共享共生的整体，人可以在园区自由穿梭合作共赢。

全至科技创新园

3.产业服务更新——搭建产业公共服务平台，为企业提供创新服务

全至科技创新园以 “让园区企业更好做生意” 为出发点，为智能制造装备企业提供一个展示、交易的平台，也实现了智能工厂的整体方案销售。为企业提供公共研发平台、公共技术平台、公共测试平台的管理运营机构，建设各种服务于新一代信息技术产业的公共创新（公共实验室、检测机构）平台；提供创新企业孵化器和加速器服务、科技风险投资服务、知识产权服务和尖端技术贸易服务以及新成果新技术推广服务；为企业提供信息咨询、培训交流、创业辅导、管理顾问等专业服务的园区管理及运营机构。

协同制造实验室

4.生活空间更新——提供品质化的居住和公共空间，实现职住一体

对于现在的年轻人而言，他们要奋斗，但不要艰苦奋斗。所以，我们不能再用过去的那种职工宿舍来对待现在的蓝领和高端技工。所以，为了更好地留住这些年轻人，全至科技创新园对生活空间也进行了更新，园区内提供可以拎包入住的高品质居住空间。

生活空间

同时，还提供户外休憩、球场、健身房、游戏娱乐及多功 能公共空间，丰富居民生活。 另外，园区内实行人车分流，扩大了可用空间范围，打造多样生态公共空间，提供愉悦步行体验。 这些对于留住年轻人来说，非常有帮助。

健身房

阅读空间

所以我想说，我们在发展都市先进制造业的时候，不是让工业“更远”，而是让工业“更高”！因为更高的“工业”，通过规模适宜的产业空间降低成本，从而更有利于留住中小企业。

全至科技创新园

我们都知道，对于中小企业而言，“资金”有限，难以购买地块自主开发建设。而且，在全球疫情冲击下，中小微企业困难凸显。 而打造这种集聚性的产业空间，可以强化产业链和产业集群，能让企业结束“单打独斗” 。 一方面，可以通过相互竞争加强企业自身实力，激励企业创新发展；另一方面，可以将企业融入产业链，通过协同合作，为企业带来新的发展机会。

全至科技创新园

‍‍ 所以说，产业集群能将内部企业和资源凝聚为一个整体，成为推动产业升级关键力量，而建设摩天工厂有利于强化产业集群。 例如东莞松湖智谷，就是通过借力摩天工厂，成功承接深圳产业外溢，构建起完善的电子信息产业链、机器人产业链，最终实现了 “产业链建在园里，上下游建在楼里，你的上下游就在你的上下楼”！ 换句说话，就是在一个园区里，在一栋楼里，形成完整的产业链，即使遇到像疫情之类的冲击，这个产业 链也可以保证它的韧性度。

全至科技创新园

以上，就是我今天跟大家说的第二个方面： 城市竞争重塑工业区——大都市更需要先进制造业，让工业“更高”而非“更远”！

‍ ‍ （未完待续） ‍ ‍

版权声明：本平台全部作品的著作权及其他相关合法权益归华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司（以下简称华高莱斯）所有，未经华高莱斯书面许可，任何单位和个人不得以摘抄、改编、翻译、注释、复制、发行、广播、汇编、通过信息网络向公众传播等方式使用其中全部或部分内容，否则，将可能承担相应的行政、民事甚至刑事责任。华高莱斯将通过一切法律途径维护自身的合法权益。