图丨1/6图片工作室、全景网

我今天跟大家分享的题目叫做《韧性时代的城市更新》。

什么叫韧性时代？

我们先看一件事，2022年3月，纽约时报专栏《全新的历史分界线：新冠疫情前时代和新冠疫情后时代》提出：世界格局将重新“排列组合”，划分为前疫情时代和后疫情时代。也就是说，疫情之后，世界正式进入了全新的历史阶段——“后疫情时代”。

众多经济学家也普遍达成共识——长期停滞将成为世界经济新常态。中国社会科学院原副院长蔡昉表示：“长期停滞这个概念，大多数经济学家都承认，是世界经济的一个新常态。从全球经济来看，我们不会期望一个V字型复苏。……全球逆全球化的趋势以及实体经济长期停滞的状态，很可能因为这次新冠疫情而加速、加重、加深。”

而后疫情时代，本质上就是“韧性时代”。所谓韧性是指经过冲击之后，做出响应和恢复的能力。现在“韧性”已经成为全球范围内的主题热词。我们来看一组数据，从全球来看（截至2019年12月），韧性的热度比2004年上升了4.5倍（谷歌趋势），而国内则上升到2010年的3.4倍（百度指数）。

正如美国未来学家杰里米·里夫金在其著作《韧性时代》中所说：“‘进步时代’已经让位于‘韧性时代’。……如果说进步时代与效率观念是如影随形的，那么韧性时代对时间的要求则体现出适应性。”

简单点说，就是我们以前见面谈的都是“你发展的怎么样？”“我发展的怎么样？”而到了今天，我们要谈的则变成了“如何活下去?”“如何适应这个时代？”换言之，我们今天要探讨一件事儿，就是面对冲击我们该如何做出响应和恢复，而不是一味的只谈发展。因为，对城市而言，不仅要考虑底线安全，更要推动自身的持续繁荣。

广州

2021年，哈佛大学经济学家爱德华·格莱泽（Edward L Glaeser）教授在《城市研究》上发表了一篇名为《城市韧性》的文章，在这篇文章中，他的核心观点就一件事儿——城市对于物理性的破坏，比如地震、战争和疾病传播，具有长期性的复原能力（“韧性”），但在许多政治或者经济冲击中，却表现地格外脆弱。

简单点说，就是无论是应对灾害，还是应对疾病，城市都比农村更有韧性，而它的缺点在什么地方呢？就是一旦缺了钱，事就不好办了。也就是说，城市什么都可以忍受，就是不能忍受缺钱。

我们看，随着去年12月疫情防控政策的调整，重点城市开始“抢跑”，这也体现出了城市对繁荣的“饥渴”。而且，这些抢跑的城市都不是经济落后的城市，恰恰都是经济发达的城市。这也就说明了经济越发达的城市，越能知道维护底线安全，也就是维护经济底线的安全。

如今，城市更新已经成为了新的经济增长点和城市经济繁荣的重要动力。2022年2月24日，中国住房和城乡建设部办公厅主任李晓龙在国务院新闻办公室新闻发布会上答记者问时提到：“据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感幸福感安全感，也成为了新的经济增长点。”

北京坊

而且，实施城市更新行动也是党和国家的重大战略举措。总书记在中国共产党第二十次全国代表大会上提出：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”

在这个逻辑之下，我想说的是，在城市更新中，“瓤”比“壳”更重要！换句话说，在城市更新中，繁荣的不是“壳”而是“瓤”！更新成什么样，外观怎么改，漆怎么刷，这些都非常简单的，而它的核心问题则是：“我们的城市里面，装什么样的内容才能赚到钱。”

当我们谈到产业的时候，经常说到两个词，一个是“转型”，一个是“升级”。我们经常会把这两个词组合在一起使用，但其实这两个词不是一回事，在城市更新中，“瓤”的转型、升级，在不同阶段，有不同的选择！

城市更新中，“瓤”比“壳”更重要

先说“转型”。

什么是转型呢？有句话叫做“重打锣鼓另开戏”，也就是说要将原有内容彻底清空，“另起炉灶”重新考虑出发，这就叫做“转型”。过去有段时间，特别流行一个词叫做“弯道超车”。但是，这几年，我们很少听到这个词了，为什么？因为搞不好，就“弯道翻车”了。在增量扩张主导的进步时代，新空间就意味着繁荣，城市更新中“转型”带来的高转换成本，会被更高的收益覆盖。

北京首钢园更新

再说“升级”。

什么叫“升级”呢？“升级”就是在原有内容基础上，围绕其产业发展趋势，通过植入新要素进行优化提升。在存量提质的韧性时代，城市更新中产业“升级”带来的高适应性，对发展和持续繁荣而言，才更具价值。

产业升级

所以说，转型“转型”更适合“进步时代”，“升级”更适合“韧性时代”。

我们经常说，城市更新比起新增建设来说，就是把“拆改留”变成“留改拆”。那么，在今天这个韧性时代，我们的产业升级，也要从“拆改留”的思维变成“留改拆”的思维。

换言之，在韧性时代，“瓤”繁荣的关键，就是捕捉产业趋势、顺势更新“升级”。产业“升级”推动下的城市更新，将维系最主要的创富功能区保持韧性、持续繁荣。因此，我们未来可以通过强化片区的产业功能韧性，协同提升城市的整体发展韧性。

下面，我就从三个方面给大家详细说说，这三个是我们经过研究后，认为非常值得关注的方向，分别是商务区、工业区和文博区。

一、科技驱动激活商务区——科技回归都市核心，推动大都市商务区“定制化”更新！

先说商务区。

在商务区里面，有一个极为重要的趋势，就是科技回归都市核心。

随着科技时代的来临，科技回归都市已经成为一种时代新浪潮。而且，越是高价值的城市中心区，越需要科技带来高税收密度！

大家要知道，有科技含量的产业不见得有高效益，但是有高效益的产业，一定要有高科技含量。也就是说，相对传统产业而言，高科技产业可以为城市经济带来了高效益和高税收。

中国香港

那么，我们看，现在的这些高科技企业和高科技人才更愿意到什么地方去呢？不是郊区的产业园，而是更愿意到市中心去。因为今天这些年轻人，他们要奋斗，但不要艰苦奋斗，他们非常向往有烟火气的生活。

北京CBD

所以，随着科技回归都市核心区，传统商务中心CBD的“客户”也已经发生了改变，CBD正日益呈现“科技渗透融合”的产业发展趋势。

在中国社会科学院2018年发布的《中国商务中心区发展报告》提到：从发展趋势看，国内外CBD的产业发展正日益呈现生产科技化、管理智慧化、服务精细化、结构生态化、产业融合化和产品共享化的趋势特征。

换言之，大家不要再认为只要提到CBD，想到的就是金融和律师，不是这个逻辑。从全球来看，科技企业已经成为推动城市商务区崛起的新兴力量。

我给大家分享两个例子——

第一个例子就是新加坡。

随着科技企业的积极入驻，已经刺激新加坡CBD租金数据创10年新高。根据新加坡《商业时报》显示，截至2019年12月，新加坡CBD的甲级写字楼租金持续8个季度上涨，创下10年来的新高，这个数据同比2018年增加了12.6%。而带来租金增长的重要因素之一便是在于科技领域的公司积极入驻，如谷歌亚太总部、微软亚太总部、Facebook第一个亚洲数据中心都设在新加坡。华为在新加坡开设云端及AI创新实验室，字节跳动也重金氪下One Raffle Quay办公楼。

新加坡

根据世邦魏理仕发布数据显示，自2016年以来，新加坡80％的科技公司都在CBD扎根，且科技公司仍然是新加坡办公市场不断增长需求的主要驱动力之一。根据仲量联行发布数据显示：新加坡CBD甲级写字楼租金自2021年第二季度起止跌回升，已连续五个季度增长，且呈现加速态势，2022年第二季度环比增长2.7%，高于上一季的2.3%。2022年上半年累计涨幅达5%，高于2021全年4.3%的涨幅。

新加坡

2022年3月，仲量联行租赁和咨询主管表示：“对办公空间的活跃需求继续来自技术、消费者和非银行金融部门。新加坡的科技中心地位吸引了许多继续增长的主要参与者，而其他人则希望在这里建立区域业务。”大家注意这个表述，叫非银行金融的部门。新加坡是个非常典型的例子。

第二例子，也是最有标杆性的，就是美国纽约的曼哈顿。

曼哈顿

自从我开始做城市研究以来，我看到过很多关于“逃离曼哈顿”“曼哈顿消亡论”的文章。但是，到今天为止，曼哈顿依旧是我们的商务标杆，这也说明它是非常有韧性的。

那么，曼哈顿为什么能做到今天这样呢？就是因为它“因需善变”。

曼哈顿位于全美最大的都会区——大纽约地区中心。作为老牌的国际金融中心，其金融和专业服务业遥遥领先世界，集中了众多金融机构的办事处和总部，包括纽约证券交易所和纽约联邦储备银行。全球市值排名前二的证券交易所均位于曼哈顿。

时代广场

在积极创新升级下，曼哈顿以全新面貌成为当下全球最前沿商务区之一。根据2020年全球商务区创新联合会和安永会计师事务所与城市土地学会联合发布的《2020全球商务区吸引力报告》显示，排名第一的是伦敦，排名第二的就是曼哈顿。

为什么曼哈顿能做到今天这个地步呢？

很重要的一件事，就是科技化，也就是向科技创新产业转型，构建多元产业活力。

曼哈顿联合广场区域

首先，曼哈顿CBD从单一的金融业向科技创新产业转型——大力发展与传统优势产业对接的应用型都市科技，如数字媒体、科技金融等。大家都知道，美国有个硅巷，它是全美仅次于硅谷的科技集群，而曼哈顿正在超越硅谷，成为美国金融科技企业最喜欢落脚的地区。

硅巷

其次，曼哈顿还向宜居活力环境提质，创造最具吸引力城市生活。在《2020全球商务区吸引力报告》的单项指标中，曼哈顿中城商务区“具有吸引力的城市环境”位列全球第一。根据调查显示，有超过50%的人希望到曼哈顿办公，最重要的考虑因素就是可以拥有更好的生活乐趣。

除此之外，曼哈顿下城区“TAMI”崛起，不仅创造了全新经济体，还成为纽约发展新动力。

什么是“TAMI”?

T（Technology）代表科技，A（Advertising）代表广告，M（Media）代表媒体，I（Information）代表信息。

曼哈顿下城区曾以金融人士为主，现在的仅35%的职业人士来自金融圈，更多的行业正涌入下城区。据下城联盟（Downtown Alliance）2019年发布的房地产市场报告数据显示，全新行业版图“TAMI”正在形成。“TAMI”行业占了下城区办公楼租赁市场的35.9%，一个全新的、充满活力的下城经济体应运而生。

可以说，“TAMI”已成为推动曼哈顿写字楼市场持续回暖的重要力量。2019年第二季度末，“TAMI”在曼哈顿的租赁空间比前一年同期多出74.3%；下城区租赁面积前20的企业，“TAMI”占据7家，均为近五年内迁入，包括Getty Images等行业龙头。

曼哈顿下城区

但是，更重要的是，这些人群都是新人群，也就是我们所说的年轻人。很多人可能会问，这难道不是曼哈顿的一次转型吗？其实不是，是“升级”。

百老汇

首先，在曼哈顿产业升级过程中，科技企业不断向文化、传媒等传统优势产业靠拢，积极寻求协同发展。

大家看，曼哈顿中城区里面有非常著名的百老汇，这里有非常密集的剧院。除此之外，纽约还拥有非常发达的教育集群，而百老汇所在的中城区汇集了许多高等院校及艺术类院校，有茱莉亚音乐学院、纽约大学提斯克艺术学院、曼哈顿音乐学院等。所以，曼哈顿的转型还利用了已有的基础优势，这是一个产业升级的思维。

哥伦比亚大学

曼哈顿CBD具备其他地区无可比拟的艺术人才资源、资金资源、剧院渠道资源及支持网络，是传媒、艺术、时尚、文化、娱乐等等一系列多元产业中心，其产业多样、文旅商联动发展、配套完善，极大程度激发了CBD的全方位活力。

曼哈顿

其次，很多的科技企业家也开始回归曼哈顿，推动创新发展。用美国人的话说，他们不再是那些赚“old money”（老钱）的人，而是一群赚“new money”（新钱）的人，例如美国编程教育机构Codecademy联合创始人Ryan Bubinski。

Ryan Bubinski就是一个典型的科技企业家，他曾在哥伦比亚大学修读计算机科学和生物物理学，被媒体称为“编程天才”。Codecademy的创始人们在硅谷参加完Y Combinator创业孵化器项目后，选择回到纽约曼哈顿。因为相比科技从业者聚集的硅谷，曼哈顿更能让他们与主流人群保持联系，以完善他们的产品。

曼哈顿

Ryan Bubinski曾经说过，“我们不是为旧金山的人们设计产品，而是要面对更主流的受众。被其他行业的人包围着，我们才可以测试我们的产品。”他说的非常典型，因为产品测试非常重要，需要足够多的人群密度，还需要足够丰富的人群种类。

总之，在多元产业融合延伸下，曼哈顿商务区新型产业形态被激活。Uber、亚马逊、谷歌、Facebook、领英等科技龙头企业陆续入驻曼哈顿。同时也不断催生出了更多的新兴“TAMI”初创企业，如DoubleClick、Buddy Media、AppNexus等，有效地进一步带动大量中小企业在此聚集。，如今曼哈顿下城区已拥有800多家“TAMI”企业。

曼哈顿

而曼哈顿还顺势进一步推出定制化举措，促进CBD产业可持续发展。这也体现了曼哈顿“因需善变”的一面。

首先，搭建企业孵化平台，构建引企育企推进器。曼哈顿迅速成立了一个叫企业家圆桌加速器（ERA）的平台，帮助这些初创公司发展。每个入选加速计划的初创公司都会获得100,000美元的初始投资。

其次，搭建人才培养网络，保障产业创新发展动力源。针对曼哈顿多元化的从业人员，提供多样的培训计划和平台，比如开设科技及创意领域的项目课程，持续为曼哈顿输送“TAMI”行业优秀人才；通过线上线下结合，为从业人员及意向从业人员提供自我提升的平台；对接高校资源，针对不同群体的需求和特征，提供多样的培训计划及精准服务等。

再次，提供创意共享空间，推动合作创新。先是在楼宇空间内让大小型企业混合办公，如位于纽约中央车站对面的麦迪逊335大厦定位为高科技公司的办公空间，配备技术孵化器，联合办公空间和全套便利设施。同时，提供多元交流活动促进创新产品研发。如曼哈顿下城总部（LMHQ）是一个集办公、娱乐等功能为一体的共享空间，为“TAMI”企业提供了充分的互动机会。其运营成本由下城区政府承担。举办活动包括纽约科技聚会、女性创业者讲习班、不同主题的早餐会、酒会等，并欢迎来自纽约地区的各类人群成为临时会员，与大厦内的企业建立良好的互动关系。

曼哈顿不仅为创新创业提供了创新技术增长的发生地点，更提供了人口和商业的市场样本及灵感来源。通过丰富的交流活动促进人性化的设计思维，推动更贴近市场、解决市场问题的产品研发。

曼哈顿

曼哈顿商务区产业的创新发展，让这里的人口结构也发生了变化，越来越多的年轻白领来此居住，这里也成为二三十岁年轻人的首选地区。根据PropertyClub的报告，纽约千禧一代占比排名前10的街区中，曼哈顿就占了7个。

曼哈顿

曼哈顿还针对这些人群的变化，靶向提升配套，在商业、餐饮、住宅方面作出了相应的努力。如提供更国际多元的餐饮，更舒适便捷的“社区式”配套，更高品质的住宅，以及更贴合年轻人潮流的商业，打造了活力的“社区式商务区”。曼哈顿的韧性和它的反应速度是非常厉害的。

曼哈顿

与此同时，曼哈顿还十分重视商务区文化魅力的打造，不断丰富艺术浸染。

首先，利用碎片化广场，在户外布置景观小品、艺术雕塑、城市家具、户外影院等，发展文化活动。比如曼哈顿精品住宅“格林威治街77号”拥有完善的配套——户外烧烤区、顶级健身房、宠物休闲区、私人会所及底层的小学。那些以往被我们认为是摆设在艺术区的东西，都进入了曼哈顿，而且它的审美情绪还进一步的年轻化。

曼哈顿街头随处可见的在景观小品、艺术雕塑

其次，室内写字楼空间再利用，植入名品创作。如IBM大厦底层的温室花园是一个对外开放的咖啡/餐厅，完全用钢结构和玻璃搭建而成，同时也是名家大型雕塑作品的临时展出空间。再如帝国大厦的设置，还原了经典电影《金刚》场景的沉浸式展览。这些设置及小品都带有一定的朋克风，其实是很难进入曼哈顿的，但是现在它们都在这里，表现的非常具有年轻化的友好品质。

总之，曼哈顿通过对CBD公共空间实行精细耕作，实现了多元休闲娱乐续航商务区活力。而在之中，还有一个非常典型的案例，非常值得我们仔细分析，就是布莱恩特公园。

布莱恩特公园

布莱恩特公园位于美国纽约曼哈顿中城40-42号街、第五大道与第六大道之间，东靠纽约市立图书馆，是寸土寸金市中心的一块宝贵田园绿洲。曼哈顿就此进行精细化管理，成功打造为区域地标，人气活动中心，充分兑现其空间价值。

布莱恩特公园

首先，创新采取“公私合作经营管理机制”设计改造。布莱恩特公园的这块用地属于纽约市公园局所有，为此专门成立了一个私人非营利组织——布莱恩特公园改造公司（BPC）作为管理布莱恩特广场的城市代理商。BPC需要为城市承担一些义务，而由该广场带来的任何收入都属于BPC。布莱恩特公园公私合作的机制，使公共空间不仅可以自给自足，甚至可以盈利。

布莱恩特公园

其次，强调多元利用，构建魅力商务区磁极，兑现空间价值。虽然公园的面积不大，但是这里举办的活动非常多，这里有50多种棋盘游戏可供娱乐，并定期举行乒乓球、国际象棋等比赛；同时，还开设各种运动课程，每周定期组织的瑜伽活动，还有来自东方的功夫和太极等。公园内部还设置“露天图书馆”，公众可免费取阅图书和杂志。甚至这里还有特殊的观鸟体验健康运动课程——在纽约观鸟导游的带领下，欣赏中城区的鸟儿经过布莱恩特公园时的情景。说到观鸟，我给大家推荐一部电影，叫做《观鸟大年》，大家可以去看看。

布莱恩特公园

最后，举办精彩的文化娱乐活动，打造人气活动中心。在夏季的特定日子里，布莱恩特公园会举行百老汇名剧精彩片段演出，供市民免费观看。同时，还会联动媒体龙头举办户外电影——HBO夏季电影节，免费的露天电影也就成了“纽约客们”在夏日里最受喜爱的活动之一。此外，还会不定期举办露天音乐会，成千上万的音乐爱好者挤满布莱恩特公园的草坪，欣赏音乐。

布莱恩特公园

如果有机会，大家可以到这里去看一看。

总之，曼哈顿通过艺术化、生态化和年轻化三个方面的努力，使得这个地方的年轻人的数量在进一步地增加，完成了它的产业升级。

以上就是我说的第一个方面：科技驱动激活商务区——科技回归都市核心，推动大都市商务区“定制化”更新！

（未完待续）

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