二、解决“公私之间”的难题不在于相互界定，而在于双方的“制约与平衡”

这里我给大家说三个重要的模式，第一个是以美国为例的“私有公共空间模式”，第二个是以英国为例的“商业促进区模式”，第三个是以日本为例的“官民连携模式”。

1. 私有公共空间：POPS模式（以美国为例）

POPS可以翻译为“私有公共空间”，即把部分私有空间拿出来做公共用途。这里有一个非常重要的逻辑——它不是一种禁止性的消极控制，而是一种积极性的容积率奖励。它体现在一个很重要的方面，就是“以空间换面积”。第一个施行这个逻辑的案例是纽约第三大道777号大厦（1963年建成的纽约第三大道777号大厦是美国第一个POPS模式项目，从中公众获得594平方米的广场和514平方米的拱廊，业主获得上层额外建造奖励），由于该建筑在临街路面做了一定面积的退让，因此换来了一部分建筑上层建造奖励。在这个奖励过程中，一定要双方共同履行义务：对业主来说，让出的这部分空间一定要真的还给大众；反过来，政府也一定会把面积奖励给业主，但随时会检查业主的使用是否合规。

大家看特朗普大厦的案例：曾经有段时间，特朗普大厦违规占用POPS，把大厅变成零售小商品的市场，卖商品的柜台占用了应该放置公共座椅的空间，民众便马上拿出文件指出——这是开放给公众的空间。大厦建筑之所以能盖那么高，是因为承诺中庭要开放，既然承诺了开放，就不能再进行私人经营。最终，特朗普大厦在2016年8月被处罚了14000美元后，恢复了应有的公共空间。这就是我们所说的“制约与平衡”。

POPS模式在世界范围内被推广，而美国是发展最早、实施城市最多的典范。截至2018年8月，纽约市有共354座建筑物提供了551处POPS，总面积相当于9个布莱恩特公园或24个纽约联合广场的大小。在这个过程中，它们不断发展，并且体现出了对步行空间的重视。POPS提供了非常多的步行空间类型，目前共有12种，包含了骑廊、风雨步行空间、城市广场、住宅广场等，并且还会对这些空间进行严格的质量控制。

换句话说，虽然空间是私人开发的，但是既然政府给了私人容积率奖励，私人就必须按照政府的要求，打造出高质量的公共空间，并且要做出精确的标注。在纽约许多私有公共空间都能看到“一棵树”的标志，表示这个空间是“对公众开放”的。上面还标注着详细的信息，包含这个空间所属的地产公司、编号，并且一定会写清楚“投诉机构”。

◆ 案例｜美国纽约花旗集团中心

纽约花旗集团中心综合体当初做了四个公共空间（广场、户外广场、骑廊、风雨步行空间），因此获得了很高的容积率奖励。在露天的下沉广场，业主提供了19张固定的桌子和76把可移动的椅子，以及一家餐饮便利店。市民可以在这里工作、学习、交流，或是吃份简餐、休息和晒太阳。这些公共设施都是按容积率奖励计划的规定设置的，若不按规定实施，市民是可以投诉的。

它与公共广场相关联的几个入口都做得非常好，而且每周四还会举办一场免费的爵士音乐会。这些当年也是写入合同的，就是为了保证一定要有这种空间，而这里现在是一个非常有人气的地方。

▲ 美国·纽约花旗集团中心

在建筑内部有一个风雨步行空间，叫作中庭，这里有56张可移动的桌子和144个可移动的座位以及8棵盆栽植物。所以哈佛大学设计学院的杰罗德·S. 凯登教授在写《私有公共空间：纽约市经验》的时候专门提到了这个空间：“这个有遮盖的行人空间，展示了由公私意愿共同塑造的混合身份。”我觉得这段话总结得非常好。

正是由于这些私有公共空间的建设得到了额外的建筑面积奖励，使得花旗银行大厦在纽约的天际线上“异军突起”。额外的建筑面积奖励使花旗银行大楼突破了高度限制，成为当时纽约第五高的大厦。公共空间和私有空间在这里得到一个很完美的平衡，这就是我说的“POPS模式”。

2. 商业促进区：BID模式（以英国为例）

那么什么是BID模式呢？这个模式是以英国为例的，中文翻译过来叫“商业促进区”。这个模式针对的是寸土寸金的城市商业区中公私合营的部分。BID是由政府和私人业主共同出资、共同参与、共同决策、共同获益的组织机构。大家可以把这个模式理解成一种用钱来养护公共空间的模式，它不但指的是一个空间，而且还指用一笔钱在这里运作。

这个模式的运作，最早起源于1970年加拿大的多伦多，现在像英国、美国这几个海洋法系的国家都在做这件事。英国的第一个BID是2004年的金斯顿商业促进区，现在整个英国有270多个BID。各个国家各司法管辖区设立BID是不太一样的，都尊重了当地的法律。

2003年，英国BID模式在地方政府法案中获得通过，2004年由伦敦发展署设立了第一批为期五年的商业促进区试点项目。大家注意这个词叫“试点”，我们中国现在常争论一些问题——到底该不该这么干，到底该不该那么干。我想说，我们中国这么大，当我们有争论的时候，为什么不拿出一个地方来试一下呢？试成了我们就做，试不成我们就撤，当年小平同志说“股市可以办，不行就关了”，我觉得这种精神很好。

英国BID模式的规范每五年更新一次，更重要的是每年一次报告，不断地汇报试验过程中取得的各种成果和反馈。这个制度就像日本的委员会报告制度，效果很好。到2016年为止，英国BID征收的总费用超过了7500万英镑，而且分布在很多地方，已经建立了240个BID。

在这些BID里面，为什么伦敦做得尤为成功呢？就像我们今天的这个题目所说的那样，他们特别关注的是如何促进步行，解决最后一公里的问题。政府出台了《2018伦敦市中心步行系统报告》，在这份报告中提出，伦敦政府一直倡导与当地BID协作，以公私合作的方式，提升城市步行系统的可达性与舒适性，要“携手鼓励步行”。

在“携手鼓励步行”方案中，与伦敦政府政策同步，该方案有意提高城市商业区街道开放度与步行可达性。它遵循我们熟悉的丹麦著名建筑行为专家、《交往与空间》的作者扬·盖尔提出的“要把伦敦塑造成一座适宜步行的世界级城市”，以及出台的《伦敦街道涉及导则》等政策。同时，伦敦的前市长肯·利文斯通也提出并推动了市中心的“去机动化”和“可步行化”。

◆ 案例｜英国金斯顿商业促进区

在这一系列的努力后，我们今天能够看到一个很典型的成功案例，就是金斯顿商业促进区，这是英国首个BID项目。这个地方曾经街道混乱、拥挤不堪，在伦敦购物目的地联盟排名中，它的地位从第12位下降到第17位，失去了超过100万的购物者，于是金斯顿区域通过BID模式开启重新振兴计划。

金斯顿BID团队中，执行团队里有财务、运营、市场，而BID委员会中有政府议员和金斯顿大学代表，他们一起对该区域的问题进行研讨，在步行系统中专门找到一个突破点，那就是历史集市广场。

为什么重点做的是历史集市广场呢？大家都知道，拿破仑曾经说过，英国就是一个由小商贩构成的国家。金斯顿就是发挥了小商贩精神，专门在这里做了一个市集广场。在改造过程中，重点改造了夜市、市场、铺地，设立了美食节庆，做了很多促进商业的活动，吸引人们聚集到这里。

市场还设有“周一集市”，每周一早9点到下午2点开放，有花店、鱼店、菜店、面包店和其他来自世界各地的美食店铺，以及摊贩。这个非常有意思，例如，很多平时不卖东西、有专职工作但喜欢做些手工艺品的人，也可以拿东西去卖。更重要的是，广场建筑前新市场的改建，是由英国建筑师事务所托金·刘（2016年，英国建筑师托金·刘为集市广场设计市场摊位时，对金斯顿集市广场进行了提升改造。他对市场的建议，还包括统一的铺地、在建筑物上安装照明，这一设计荣获2016年英国皇家建筑师协会国家奖。该事务所由一对夫妻建筑师创办，女建筑师是华裔英国人安娜·刘，男建筑师是麦克·托金）设计的。

整个市集广场周围的管理都非常严格，BID承诺会让区域街道更加干净。在2013年的街道清理中，他们移走了2000个窗户贴纸、870份街道海报，解决了750处街道涂鸦。这些数字非常准确，BID每年都有委员会报告，BID的基金都会被用到具体的地方，细到处理了多少份海报都会被统计，因为BID收了每一个商户的钱，就要保证每一分钱都用在刀刃上，所以这个运作得相当成功，这是我说的第二种模式。