7月31日，首届全经联城市更新大会在北京召开。华高莱斯董事长兼总经理李忠先生受邀出席，并发表了《城市更新的科创时代》的主旨演讲，以国际视角，紧抓4大城市更新场景，助力城市优质发展。

现将李忠先生论坛发言整理发布，以飨读者。

接下来我们来谈谈：科技赋能老商区

在高速发展的互联网的冲击下，由于受到消费习惯的改变和电商崛起的冲击，传统的商业模式陷入危机，各大卖场的发展可谓举步维艰，连年亏损，苦不堪言，关门潮已成全国现象。比如华润万家卖场，已经于2019年正式退出北京。根据中国百货商业协会对全国80家百货的抽样调查，2015年销售额下滑的百货公司占到了37家，数量比例接近一半。北京、上海、天津等地多家大型知名百货商店均出现关门潮。尽管现在有很多的新业态，但是新业态是填不满那么多老业态的。也就是说，随着传统商业区的衰落，城市老商区已成为城市更新的重要区域。

▲传统大卖场

北京已经出现将“老商区”更新为“科技办公区”的趋势，这是一个非常好的动向。比如，北京中关村1号的海龙大厦，已经从“电子大卖场”变身成为“中国首家·智能硬件创新中心”。

海龙大厦曾占据中关村25%的市场份额，是“全国最有影响力的电脑城品牌”。但是随着IT产品同质化竞争以及互联网电商冲击，海龙电子城陷入了困境。2013年空置率已经达到了30%，经济效益持续下滑。2014年开始，海龙大厦积极响应中关村国家自主创新示范区建设号召，逐渐清退电子商家，搭建科创服务平台，服务中关村高科技企业。2016年7月，经营了近20年的海龙电子城正式关闭，海龙大厦从原来的IT卖场，转型升级成为“智能硬件创新中心”，成功引入旷视、地平线等科技龙头，2019年出租率达到90%，实现了从商业到科技办公区的转型。

海龙大厦其实很能代表传统老商区重返市中心，就是把商场朝着办公的形态去改造。

这方面我给大家介绍一个国外案例，就是日本东京的涩谷，从“潮流涩谷”变成“比特谷”。

▲日本东京涩谷

在日本东京湾区发展未来产业战略之下，现在的东京市中心已经不再以商业为主，而是涌现出一批科技企业聚集地。很有代表性的就是出现了“三谷”为代表的都市科创企业聚集地。这“三谷”分别是打造日本版都市硅谷的“比特谷”、产业应用科技企业聚集地“本乡谷”、生活应用型科技企业为主的“五反田谷”。

备注：2010年后，东京湾区的产业发展明显加快了高端化、未来化的脚步。地方主要的产业规划，如《未来的东京》（也称《东京都2040战略》）和东京都产业振兴基本构想等，都明确指向科技含量高的未来产业。

其中最典型的就是比特谷，也就是原来的涩谷。涩谷是东京三大副都心之一，是日本流行文化代表，曾是东京知名时尚潮流圣地，是年轻人最愿意去的地方。借助城市更新，涩谷发展“比特谷运动”，一跃成为日本备受瞩目的科技创新中心。

早期，依托NHK电视台，涩谷成为了东京创意媒体中心。1964年东京奥运会之后，涩谷成为NHK等大型电视企业聚集地。依托创意媒体产业龙头，涩谷随后发展了电影、出版、广告等创意及内容产业，汇聚多种多样的年轻人群。

▲日本东京涩谷

1992年2月，涩谷的一些风险投资企业家发起了“Bit Valley构想”，推行“比特谷运动Bit Valley Movement”，对标硅谷“Silicon Valley”，涩谷IT业即从这里开始。

备注：比特谷，即“ビットバレー（Bit Valley）”，这一说法一方面是由日语的“渋谷”衍生而来，将它拆分为“渋い（Bitter）”与“谷（Valley）”；另外，也与互联网信息数据的最小单位“bit"相呼应。

打造“比特谷Bit Valley”目标提出后，涩谷为吸引IT企业进驻，借助区域城市更新浪潮，率先进行了硬件条件的升级。尤其对涩谷车站周边进行了大规模商务写字楼改造开发，不仅改变了涩谷的城市面貌，更以此为契机实现了新兴科技产业的导入，尤其有很多科技独角兽企业进入了“比特谷”。

▲日本东京涩谷

下面我想重点解释的是，为什么这些独角兽企业愿意进入城市更新区域？

道理很简单，因为三件事：

1.引领创新创业潮流，成为东京共享办公集聚地

在涩谷的科技创新巨头，多数都不是B2B，而是B2C的，它是要面向客户的，所以它只有借助于繁华的都市才能推广产品。涩谷抓住全球创新创业与共享办公趋势，一大批极具“涩谷范儿”的共享办公空间（coworking space）急剧增加。涩谷也因此引领了东京创新创业潮流，并与表参道、青山共同成为东京共享办公集聚区。

2.多元创意时尚的氛围，让它成为公认的“年轻人的街区”

▲日本东京涩谷

在产业基调与人群特点基础上，涩谷自然地形成了轻松、时尚、人人穿T-SHIRT、脚踩人字拖的街区氛围。这里有各种各项的年轻街区，比如休闲娱乐聚集地“中心街”、综合文化设施Hikarie、时尚餐饮风情街西班牙坂。而且，年轻人可以进行各种活动，例如“涩谷ZUNCHAKA”音乐祭、万圣节狂欢等，这些对时尚年轻人有非常强的吸引力。

3.融合科技与创意，打造成为一个青春文化生活都市

面对大量聚集过来的IT科技企业，为强化其科技与创意氛围，涩谷延续“比特谷Bit Valley”构想，举办涩谷像素艺术节（Shibuya Pixel Art）。通过像素元素的运用，以涩谷为舞台，将这里打造成为“像素城市Pixel City”，并与涩谷区提出来的“娱乐城市Entertainment City”相呼应，最终构建一个充满创意的生活文化都市。

▲日本东京涩谷创意街区

新兴科技企业的聚集，使得涩谷在东京的潮流圈中脱颖而出，成为东京的IT中心地、日本的“硅谷”。如今，涩谷已经成为东京23区中的IT产业中心，甚至一提到“IT”，人们就想到“涩谷”。

图片来源：1/6图片工作室

摄影：李忠、龚慧娴

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