李忠先生不讲课的这第N+1天里，他在看书、带领团队搞研究，大家呢？有没有想念他独特犀利的观点呢？

现，小编整理了李忠先生关于《公·私之间——城市步行空间精细化管理提升建议》的观点。李忠先生以独特的视角，对城市步行空间的精细化管理这一议题进行了阐述，希望各位读者在抗击疫情的时刻，收获一份知识干货！

以下是李忠先生的观点（下篇）：

公·私之间——城市步行空间精细化管理提升建议（下篇）

2、解决“公私之间”难题不在于相互界定，而在于双方的“制约与平衡”

这里我给大家说三个重要的模式：

第一个是以美国为例的“POPS模式”；第二个是以英国为例的“BID模式”；第三个是以日本为例的“官民连携模式”。

1.  私有公共空间：POPS模式（以美国为例）

POPS（Privately Owned Public Space）可以翻译为“公共用途的私有空间”，即把私有空间的一部分拿出来做公共用途。这里面有一个非常重要的逻辑是——它不是一种禁止性的消极控制，而是一种积极性的容积率奖励。它体现出很重要的一个事是“以空间换面积”。第一个实行这个逻辑的案例是纽约777大厦，由于建筑在临街面作了一定面积的退让，因此换来了一部分建筑上层建造奖励。在这个奖励过程中，他们一定要双方共同履行义务：对业主来说，让出的这部分空间一定要真的还给大众；反过来说，政府也一定会把面积奖励给业主，但随时会检查业主的使用是否合规。

大家看特朗普大厦（Trump Tower）的案例。曾经有段时间特朗普大厦在自己的大厅里摆上很多小摊，做起了自己的经营，但民众马上拿出文件指出——这是开放给公共的空间。大厦建筑之所以能盖那么高，是因为承诺中庭要开放，既然承诺了开放 ，就不能再进行私人经营。最终，特朗普大厦在2016年8月被处罚了14000美元后，恢复了公共空间，这就是我们所说的“Checks and Balances”。

特朗普大厦

特朗普大厦

特朗普大厦

POPS模式最早在美国发展，但在世界范围内都有推广。截止到2018年8月，纽约市通过354座建筑物，提供了551处POPS，总面积相当于9个布莱恩特公园或24个纽约联合广场的大小。在这个过程中，它们不断发展，并且体现出了对步行空间的重视。POPS提供了非常多的步行空间类型，目前共有12种，包含了骑廊、风雨步行空间、城市广场、住宅广场等，并且还会对这些空间进行严格的质量控制。

换句话说，虽然空间是私人开发的，但是既然政府给了私人容积率奖励，私人就必须按照政府的要求打造出高质量的公共空间，并且要做出精确的标注。纽约的许多私有公共空间都能看到“一棵树”的标志，表示这个空间是“OPEN TO PUBLIC（对公众开放）”的。上面标注着详细的信息，包含这个空间所属的地产公司、编号，并且一定会写清楚的是“投诉机构”。

“一棵树”标志

◆ 案例｜纽约·花旗集团中心综合体

纽约花旗集团中心综合体当初做了四个公共空间（广场、户外广场、骑廊、风雨步行空间），因此获得了很高的容积率奖励。在公共广场中业主提供了19张固定的桌子和76把可移动的椅子，市民还可以在这里吃份简餐，这些公共设施的设置都是容积率奖励计划的规定，如不按规定实施是可以接受投诉的。

纽约花旗集团中心综合体

它与公共广场相关联的几个入口都做的非常好，而且每周四都会在这里举办一场免费的爵士音乐会。这些也是当年写入合同的，就是为了保证一定要有这种空间，而这里现在是一个非常有人气的地方。

纽约花旗集团中心综合体

在建筑内部有一个风雨步行空间，叫做“中庭”，有56张可移动的桌子和144个可移动的座位，以及8棵盆栽植物。所以哈佛大学设计学院的杰罗德•S•凯登（Jerold S. Kayden）教授在写《私有公共空间：纽约市经验》的时候专门说到了这个事，“这个有遮盖的行人空间，展示了由公私意愿共同塑造的混合身份。”我觉得这段话总结的非常好。

正是由于这些私有公共空间建设得到的额外建筑面积奖励，使得花旗银行大厦在纽约的天际线上“异军突起”。额外的建筑面积奖励使花旗银行大楼突破了高度限制，成为当时纽约第五高的大厦。公权和私权在这里得到的一个很完美的平衡，这就是我说的“POPS模式”。

纽约花旗集团中心综合体

2.  商业促进区：BID模式（以英国为例）

那么什么是BID模式呢？这个模式是以英国为例讲的，中文翻译过来叫“商业促进区”，就是Business Improvement District。这个模式针对的是寸土寸金的城市商业区中公私合营的部分，大家看下面这张模式图，中间的BID就是由政府和私人业主共同出资、共同参与、共同决策、共同获益的组织机构。大家可以把这个模式理解成一种用钱来养的公共空间的模式，它不但指的是一个空间，而且还指的是一笔钱在这里运作。

这个模式的运作最早起源于1970年加拿大的多伦多，但现在像英国、美国等这几个海洋法系的国家全部都在做这件事。英国的第一个BID是2004年的金斯顿商业促进区（Kingston First BID），现在整个英国有270多个BID。各个国家各司法管辖区设立BID是不太一样的，都尊重了当地的法律。

2003年，英国BID通过地方政府法案（Local Government Act 2003）立法，2004年由伦敦发展委员会（London Development Agency）建立了第一批为期五年的BID试点项目。大家注意这个词叫“试点”，我们中国现在会争论很多问题，到底该不该这么干，到底该不该那么干。我想说，我们中国这么大，当我们有争论的时候我们为什么不拿出一个地方来试一下呢？试成了我们就做，试不成我们就撤，当年小平同志说“股市可以办,不行就关了”，我觉得这种精神很好。英国BID模式的规范每五年更新一次，但是重要的是每年一次报告，不断地汇报我们在试验过程中取得的各种成果和反馈。这个制度就像日本的委员会报告制度，是非常好的。到2016年为止，英国BID征收的总费用一共超过了7500万英镑，而且分布在了很多地方，已经建立了240个BID。

在这些BID里面，为什么伦敦做得尤为成功？因为他们特别关注的是如何促进步行、解决最后一公里的问题。政府出台了《2018伦敦市中心步行系统报告》，在这份报告中提出，伦敦政府一直倡导与当地BID协作，以公私合作的方式，提升城市步行系统的可达性与舒适性，要“携手鼓励步行”。

在“携手鼓励步行”中，与伦敦政府政策同步，提高城市商业区街道开放度与步行可达性。这里遵循我们熟悉的丹麦著名建筑行为专家、《交往与空间》的作者扬•盖尔（Jan Gehl）提出的“要把伦敦塑造成一座适宜步行的世界级城市”，以及出台的《伦敦街道涉及导则》等政策。同时，伦敦的原市长肯•利文斯通（Kenneth Robert Livingstone ）也提出并推动了市中心的“去机动化”和“可步行化”。

◆ 案例｜金斯顿·商业促进区

在这一系列的努力后，我们今天能够看到一个很典型的成功案例，就是金斯顿商业促进区（Kingston First BID），这是英国首个BID项目。这个地方曾经街道很乱、拥挤不堪，在伦敦购物目的地联盟排名中，它的地位从第12位下降到第17位，失去了超过100万购物者，于是金斯顿区域通过BID模式开始重新振兴。

金斯顿BID团队中，执行团队里有财务、运营、市场，而BID委员会中有政府议员、金斯顿大学代表，他们一起对区域的问题进行探讨，在步行系统中专门找到一个突破点——就是历史集市市场。

为什么重点做的是历史集市市场呢？大家都知道，拿破仑曾经说过，英国就是一个由小商贩构成的国家。金斯顿就是发挥了小商贩精神，专门在这里做了一个市集广场。在改造过程中，重点改造了夜市、市场、铺地，设立了美食节庆，做了很多促进商业的活动，吸引人们聚集到这里。

市场还设有“周一集市”，每周一早上9点到下午2点开放，这个非常有意思，很多平时不卖东西的人（例如我平时上班，但我家里养了一些花，或者我平时做的一些手工艺），可以拿东西去卖，成了这个地方的一种市集狂欢节。更重要的是，广场建筑前新市场的改建，是英国建筑师事务所Tonkin Liu设计的（该事务所由一对夫妻建筑师创办，女建筑师是华裔英国人Anna Liu ，男建筑师是Mike Tonkin）。

整个市集广场周围的管理都非常严格，BID承诺会让区域街道更干净。2013年街道清理中，移走了2000个窗户贴纸、870份街道海报，解决了750处街道涂鸦，这些数字非常准确，BID每年都有委员会报告，BID的基金都会用到具体的地方，细到处理了多少份海报都要统计，因为BID收了每一个商户的钱，就要保证每一份钱都用在刀刃上，所以这个做的是相当成功的，这是我说的第二种模式。

3. 城市高密度区：官民连携模式（以日本为例）

第三个模式是以日本为例的“官民连携”模式。如果我们讲到城市中心区密度高、公共空间紧缺，那么日本在这方面面临的问题是比我们还大的，也因此特别值得我们学习。在这个过程中，由民间主导、政府支持的“官民连携”模式做的相当成功。特别是2002年，小泉纯一郎推出的《都市再生特别措置法》，我认为这是小泉首相非常重要的一个功绩，这里面就强化了“官民连携”模式。“官民连携”模式就是由民间进行规划方案的确立实施，而由官方给出政策、制度和优惠，然后共同进行都市复兴。

在都市复兴中，他们做了2个事，一个叫“扩大增量”，一个叫“共享存量”。在“扩大增量”的过程中，他们提出了“综合设计制度”，与之前的公共空间扩张政策相比，针对性更强、流程更简化，并且有更加灵活完善的方式。在居住区、办公区和商业区中有《综合设计制度》，在旧工业区里面有《再开发促进区计划》，在城中村地区有《高度利用地区》，根据这些计划，做出了很多优质的公共空间。

对于每个有“公开空地”的建筑开发项目，都会设立这样一个划定公开空地范围的告示牌，它用不同的颜色标示清楚了空间权属。也就是说，它做到了空间的“非盈利化”、空间的“非消极化”，并且尤其重要的是，做到了空间的“权属明确化”，就比如说哪些地方属于公园、哪些地方属于步行道，都标示得清清楚楚。

◆ 案例｜东京·新宿三井大厦55广场

这其中最典型的案例就是东京新宿三井大厦55广场（55HIROBA），它现在已经是西新宿地区最有人气的公共空间。在它的设计中有很多非常人性化的细节设计：比如“瀑布墙”，既有景观功能，又能防暑降温；空地边有1米高的一个平台，平时可以在这里喝露天咖啡，有活动的时候还可以作为舞台，整个空间设计是非常有活力的。

新宿下沉广场露天平台

55广场设计的过程，实现了公私双方的诉求——从“公”的角度来说，由于这个公共空间的存在，使得民众的聚集有了很大的便利；从“私”的角度来说，政府对企业进行让渡，使三井大厦得到了容积率的奖励，所以成为了当时日本的第一高楼。我们可以看到，现在日本已有众多城市高密度地区采用了“官民连携”模式，其中东京都有709处“公开空地”，总面积达到190万平方米，相当于41个“东京巨蛋”，这是相当可观的。也就是说，建设那么多“大空间”不见得能有效利用，但如果我们能把41个“东京巨蛋”的面积拆散了放到东京都，这对民众生活品质的提高是非常有效的。

在“共享存量”方面，对于非重建地区的道路、广场等公共空间，采用了《道路占用许可特例》的特殊活用制度，专门针对风貌设施、露天活动、单车租赁这三类对象，规定了各自在占用道路时的特权范围，也就是说清楚了哪些活动是可以占用哪些空间的。对于这类非重建地区，“官民连携”下的特例许可是为了重振区域人气。

日本的人口分布是很不均衡的，除了东京都的核心地区是要解决“疏解”问题之外，有很多的地区是要解决“提振人气”的问题。为了提升人气，很多地区对于露天集市、露天表演等活动都做出了特别许可。比如露天集市，在规定时间、规定地点设立就是合法的，在规定以外的时间、地点设立就是非法的，这就给私人赋予了很大的灵活性。并且这种制度应用于滨河沿岸、城市道路、节庆活动线路、中央步行街区等不同特质的区域时，还推出了各具针对性的政策。

◆ 案例｜东京·丸之内商务区

非重建地区“官民连携”模式最成功的案例就是日本东京的丸之内商务区（Marunouchi），它是城市高密度地区的空间提升样板。丸之内公共步行系统的提升历经了三次更新过程，是逐渐改进，而不是推倒重来的。第一次更新，以高端地标型写字楼为核心，是在1890-1950年；第二次更新，以商务楼宇集群为核心，是在1960-1980年；第三次更新，是从1990年一直持续到现在，大家注意：它做的是为行人提供舒适的、充满魅力的公共空间与步行系统，提升区域魅力，这件事做的非常好！

丸之内的步行空间魅力化提升做了两方面工作，一方面叫作“私地公拓”。比如，整个步道里边，中间部分是开发商的民地，这部分是对公共开放的，而再往里的铺地只属于商厦。在日本，不同的铺地体现着不同的使用权益，为了方便大家的步行使用，原来的道路为中间柏油路面，两侧步行区域贴石砖，有明显的分隔。现在中间的公属车道和两边的私属步道都用相同的材质铺设，但为了区分权属，中间“斜铺”石砖以区别于两侧“横铺”石砖。

丸之内

美国也有类似的做法，比如姜文主演的电视剧《北京人在纽约》。在纽约拍摄的过程中，只要手持相机拍摄，就可视为给游客拍照，当地管理机构不会收钱。但只要三脚架落地，就会被视为一种商业行为，当地管理机构有权向摄制组收钱。当时预算不够，所以大量的镜头使用了斯坦尼康（Steadicam）这种拍摄方式。（斯坦尼康即摄影机稳定器，承放1.2kg-7.5kg摄像机或单反，通过伸缩钢丝来保持平衡及控制摄像机的升降。设备通过胸架固定于操作者身体上，因此拍摄时可不需要铺装地面轨道或使用大型升降臂。）如果你细看电影里的镜头，就能发现微微颤抖的痕迹。在日本丸之内，除了通过采用同材质铺砖模糊公私界限之外，还通过行道树的种植，提升步行舒适感。

丸之内

如今的丸之内地区已经成为一个集商务、休闲于一体的地区，写字楼下的底商业态也发生了翻天覆地的变化，由过去的企业办事处、银行等商务功能变成现在的咖啡厅、专卖店等商业空间，由消极界面变成积极界面。

另一方面工作叫作“公绿私养”。政府允许私人企业使用公共绿地，此举既可以视作由政府拿出公共绿地，将展示企业形象的雕塑摆放在公共空间，以此提高空间的活力，也可以视作由企业出资，为公共绿化提供了艺术元素。像东宝公司摆放其企业经典形象——哥斯拉，举办“丸之内之牛”艺术雕塑评审，激发民众活力等。最终，丸之内通过“私地公拓”和“公绿私养”，重新激发了商务区的活力，扭转了区域形象，成就了丸之内活力CBD的重生。

丸之内

总结来说，以美国为例的“POPS模式”、以英国为例的“BID模式”和以日本为例的“官民连携模式”，成功实现了公私之间的制约与平衡。

3、我国要实现城市步行空间精细化管理，也要搭建公私之间“制约与平衡”的新平台

习总书记在参加十二届全国人大五次会议上海代表团全团审议时提出“上海这种大城市，管理应该像绣花一样精细。”上海也提出“城市服务管理必须在细微处见功夫、见质量、见情怀”。目前，国内已经开始尝试公私之间的“制约与平衡”，如上海早在2003年就出台了容积率奖励政策，无锡市、南京市也相继出台容积率奖励政策，鼓励更多私人开发商为社会公众建设公共空间。

在城市精细化管理过程中，应注重“渐进式”提升，减少一蹴而就的方式。1993年北京大学决定推倒600米长的南墙，修建商业街，结果在2001年又把商业街全部拆除恢复南墙。因为在中国，管理模式及经验不足，还没到开放式校园的时期。所以当年这么一折腾，很多商家在经济上是蒙受损失的。

我国城市步行空间渐进式管理，应重点从两方面突破。一是既有空间的智慧提升改造，二是再建片区的一体化规划。

1. 既有空间的智慧提升改造

上海大学路的步行系统改造提升，做的非常成功。开放建筑退线成为商家外摆区，实现私有空间的公共使用，这个地方已经很像国外的街道空间了。在街头艺术方面，我们也出现了很好的迹象——原来我们是绝对不允许街头艺人在公共空间表演，现在通过“持证上岗”政策，鼓励街头艺术家户外演艺，大幅度丰富了我们的街道文化。

精细化管理不仅依赖政策创新，更依赖于技术提升。上海是全国唯一一座三大运营商都在此开展5G测试的城市，并且主办2018世界人工智能大会。所以把上海建设成为人工智能的高地，这种对既有空间的智慧化管理，纽约的经验特别值得我们学习。

◆ 案例｜纽约公共空间智慧平台

纽约智慧平台由土地利用委员会的前主席大卫·格林菲尔德（David Greenfield）提出， 在公共平台上可以检索出纽约市的所有POPS（私有公共空间），提供私有公共空间的权属信息及其他详细信息，包括每个私有公共空间的简介、设计方案、开放时间、配套设施等详细情况。同时鼓励市民监督并提出建议，促进城市各处步行空间品质的提升。通过这一平台，实现公众一起监督开发商POPS的运作，保证了公共权利的有效兑现。

2. 再建片区的一体化规划

未来上海还有许多城市更新腾挪出来的再建片区，如青浦、浦东及“一江一河”滨水空间等。对于再建片区，我也介绍一个案例供大家参考——韩国首尔数字媒体城（DMC）。

◆ 案例｜韩国首尔数字媒体城

韩国首尔数字媒体城（DMC）原来是垃圾填埋场，但现在发展的非常成功，有600多家企业在这里聚集，成为首尔最具人气和未来感的街区。DMC在最初的三版规划阶段，都对具体的地块做了详细的公私之间的制约和平衡。

政府允许企业使用公共步行街道，如MBC Star Park星光大道，企业可以在公共街道摆摊，为影迷及粉丝举行各种活动，实现了街道人气的提升。在建设过程中，特定区域要遵循建筑底层的开放性要求——50%的建筑外立面材料必须要采用玻璃等这种开放通透的材料，保证建筑与室外步行系统的联通。营造一种开放的建筑空间，让大家觉得这是一个亲切友好的界面。

Star Park广场上的创意雕塑

Star Park广场道路上的创意标志

韩国首尔数字媒体城

同时不只对建筑立面材料有要求，对底层建筑的具体业态也有硬性的规定——70%以上的建筑面积只能给文化展览和商业设施使用。最终取得的效果就是所有的写字楼底下都带底商，而且它的餐饮是非常丰富的。在这里办公的人不用到其他地方去吃饭，反而会把其他地方的朋友请到这里来一起吃饭，使得这里的商业氛围特别活跃。由于立面材料透明化，这里会经常出现一些在外面可以看里面直播的活动空间。

铺地细节也很讲究，它的两边是企业用地，中间是公共用地，通过很微妙的材料界定公私界面，哪些地方是企业可以搞促销的，哪些地方是不可以的，这就是精细化管理。也就是说，使用没有限制，但管理中是有严格界定的。所以DMC已经成为一个能够真正引领韩国走向未来经济的地方。这是一个很成功的案例，也是值得我们学习的。

总之，要在制约和平衡之间找到一个城市步行空间精细化管理的逻辑。

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