12月地产开发数据解读：2021销售额终破18万亿，市场底部近在眼前-建筑档案

1月17日周一上午，全国宏观经济与房地产开发销售数据发布，2021年全年商品房销售额大概率突破18万亿元，创历史新高，但主流房企普遍看淡2022。

在2021年12月的预测成果基础上，建诚晟业第一时间在线解读最新市场变化，以下为本次主题分享部分核心内容。

宏观经济：消费反弹强于投资，下行压力小幅改善

12月制造业PMI指数为50.3，为8月以来最高，连续第二个月在50以上，较11月增长0.2；全年固定资产投资累计同比增长4.9%，连续第7个月下滑；全年社会零售总额同比增长12.5%，但单月增速仅1.7%；12月规上工业增加值增长4.3%，连续第四个月提高。

表：主要经济指标增长情况

数据来源：国家统计局，建诚晟业整理

房产销售：累计增速降至新低，12月降幅小幅扩大

2021年，全国商品房销售面积和金额分别同比增长1.9%和4.8%，分别较上月下降2.9和3.7个百分点，为近年最低增速。全年商品房销售额突破18万亿元（18.2万亿元）、面积17.9亿㎡，均为历史新高。

2021年12月，当月商品房销售面积和金额分别下降15.6%和16.8%，降幅较上月小幅扩大。

图：全国商品房销售面积和金额同比增速

数据来源：国家统计局，建诚晟业整理

典型房企销量同比降幅高于全国整体水平

与2020年多数月份业绩增速快于全国不同，2021年6月以来，TOP15房企业绩下滑幅度更加明显，上年基数高、重点布局城市能级更高/市场下滑更明显是主要原因；12月TOP15企业销售面积和金额同比分别下降25.5%和25.4%，销售业绩压力明显。

数据来源：建诚晟业整理

土地市场：成交量缩价涨，溢价先高后低

2021年，建诚晟业84个高价值城市的住宅与综合用地成交面积同比减少23%，其中前三季度下降23%，第四季度下降25%；受市场低迷、资金紧张改变企业拿地信心等多因素影响，平均溢价率从前三季度的15%大幅下降至第四季度2%，底价成交情况极为普遍，部分城市城投或国资托底现象明显.

从流拍率角度来看，2021年第四季度流拍率达到21%，较前三季度提高明显；2022年1月上旬，集中供地趋于缓和，土地市场交易延续低频、低温状态，流拍率回落至2021年前三季度水平，即14%。

表：全国84个高等级城市住宅用地（包括含住宅的综合性用地）推出和成交情况

注：84个高等级城市具体包括4个特级城市、10个一级城市、26个二级城市和44个三级城市，详见建诚晟业《2021中国城市房地产市场价值研究报告》。

数据来源：建诚晟业整理

出让规则：政府主动放松，深圳杭州等地参拍积极

图：重点城市土拍规则变化

图：重点城市企业参拍概况

资料来源：建诚晟业整理

未来展望：政策放松力度加大，市场底部在眼前

2021年年末全社会融资规模和M2增速双双反弹，但贷款余额增速仍下降：2021年12月社会融资规模增量为2.39万亿元，比上年同期增39%，余额增速为10.3%，较上月提高0.2个百分点；M2增长9.0%，比上月提高0.5个点；人民币贷款余额11.6%，比上月下降0.1个百分点。

2022年全年，货币政策将回归常态，预计全年贷款余额增长约12.0%（2021年为11.6%），在2021年基础上略有提高。

在整体贷款增速基础上综合占比和增速，预计2022年需求端资金规模依然突出：预计2022年房贷增速提高至11.5%，其中个人房贷余额同比增长12.5%，余额增长4.8万亿元；考虑偿还额和公积金贷款，预计2022年揭贷款发放额突破10万亿元（历史数据显示，按揭贷款发放额变化敏感，与全国商品房销售额的相关性强于个人房贷余额）。

图：居民中长期贷款增量情况