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业主委员会选举失败中最常见的十大误区

随着《民法典》以及各地物业管理条例的不断出台，业主对美好生活的向往与普遍存在的小区物业服务意识弱之间的问题矛盾突出，人们对社会基层治理体系和能力建设现代化的强烈诉求，业主委员会作为社会基层治理的重要组成部分，人们对成立业委会的期待和呼声很大但业主委员会却经常难产难以成立。近些年来，业委会作为群众自治组织重新成为社会关注的热点。

虽然早在多年前国务院出台的《物业管理条例》以及住建部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》等文件已经对业主大会的成立以及业主委员会的选举产生方式、业主集体议事规则等做出了一定规定，但因部分规定过于原则化与简单化导致人们在实际操作中往往存在很多误区，导致业主大会召开失败或者业委会产生过程中因程序违规而组建失败。

近些年来，各地新出台的物业管理条例中对业主大会召开以及业主委员会的选举产生方式做出了相对明确的规定，但从实践过程中来看，仍然存在较多需要细化、明确的地方。

2020年5月1日《北京市物业管理条例》正式实施后，建诚晟业为北京多个街道提供社会基层治理领域中业主自治以及物业管理方面的顾问服务，已经推动成立了数十个物业管理委员会和近三十个业主委员会，建诚晟业在实际工作中解决了众多现实问题，逐渐总结出了一套流程规范、操作可行的完整流程。

业主大会的召开和业主委员会的选举产生是一个漫长、复杂的过程，涉及到业主、开发商、政府部门等多个主体，而且很多时候这些主体存在复杂诉求，甚至多个主体存在难以调和的矛盾，这大大增加了业主大会召开、业委会选举失败的风险。

从建诚晟业的工作实践来看，业主委员会选举产生失败的原因有多种：人选原因、小区共治环境原因、历史问题原因等，但有种原因导致业主委员会未能成功选举产生，让人颇感遗憾，就是普遍存在的流程不规范原因，由于业主委员会选举的流程没有公布的官方标准流程，所以很多需要业主们在当前法律法规框架下自行完善，这就容易出现个人理解偏差或者执行偏差带来的无意程序违规。

业主大会的流程主要有申请——筹备——召开表决——产生决议——备案五大步骤，看似简单，实则复杂，根据小区情况，历时至少4-6个月。下面列举一下建诚晟业在实践中总结的业委会选举过程中容易发生流程违规的十个方面，简称“十大误区”：

1、业主身份认定过宽。

简单来讲，物业管理领域的业主指的就是不动产所有权人，不管是以前的《物权法》还是现在的《民法典》，对所有权的规定都是需要到国家行政机关登记方有效，所以在业主的认定上，我们认为还是严格的遵从“房本或者购房凭据上登记的人”的原则，当然有其他依据如遗嘱等可以证明所有权时，也可以被认定为业主，其他人员不应被认定为业主。婚姻关系中的财产分配原则不应当作为业主身份认定的依据。

2、筹备时间过长超过法定期限。

如北京要求业主大会的筹备期为60天，如没有不可抗力等因素影响，筹备期不应超过60天；如果发生了特殊情况导致筹备工作无法顺利进行时，应该及时宣布筹备暂停以避免浪费时间或者筹备时间超过法律规定。

3、候选人资格条件设置违法或者审核不严。

虽然《民法典》对业主委员会候选人资格未作出明确规定，但各地出台的条例中基本上都会有细化规定，如北京有八条明确规定，有些小区为了个别人能够进入业委会，忽视条例规定随意放松资格要求，或者对候选人资格不进行严格审核，如连续居住期限、违建等，导致候选人“带病上岗”，为后续埋下隐患。

4、会议材料公示不规范。

首次业主大会召开时由于尚未产生《业主大会议事规则》，很多会议规则都是通过公式公开征求意见的方式予以确定，许多涉及到的文件缺少基础材料，导致一些小区会议材料公示避重就轻，最后在后期引发业主投诉导致业委会选举失败。

5、投票方式设置不合理。

各个小区业主构成复杂，特别是规模较大的小区，业主年龄、受教育程度以及对新生事物的接受程度都有较大差异，但在实际开展工作过程中，筹备组成员往往仅凭自我认知就贸然决定会议召开方式，忽视小区实际情况，往往容易造成参与率不达标的情况。

6、投票环节把控不严导致非业主无授权投票或者故意表决造假。

业主大会，顾名思义应该只能由业主进行参会表决，建诚晟业在实践中对于采用书面表决召开业主大会的小区均设置了明确且严格的投票人资格审核要求和登记制度，但部分小区在投票环节把控不严，造成业委会选举极易产生废票和流程违规，合理的制度设计还需要有责任心的执行者。

7、参与率不足导致失败。

《民法典》于2021年1月1日生效后，首次业主大会成功召开以及业委会委员当选的最低法定条件变为“三分之二的二分之一”（专有面积和业主人数），不再是俗称的“双过半”。通过要求降低了，但参与率要求却大幅提升，看似只是从50%到67%，但现实中却经常是难以逾越的门槛，前期工作中不注意宣传，很容易导致失败。

8、票权不清导致投票不足失败。

建诚晟业在实践中经常遇到的一个问题就是业主对小区认知不清，比如只关注住宅区域却忽视同一物业管理区域内的底商或者办公区域，更为常见的是忽视产权车位的投票权，更有甚者是大产权单位故意隐瞒票权信息，导致投票不足从而失败。

9、注意力被带偏，会议表决有关键缺失导致失败。

首届业主委员会的产生前提是首次业主大会的成功召开、业主大会正式成立，而业主大会成立的标志是首次业主大会正式通过《管理规约》和《业主大会议事规则》，很多小区在首次业主大会召开时注意力都集中在人员选举上，而忽视《管理规约》和《业主大会议事规则》是否通过，导致表决出现关键缺失使业主委员会选举的基础丧失。

10、选票过于分散，投票未能产生足额正式委员。

北京新出台的条例要求业委会备案时要材料齐全，其中一个隐性要求就是正式委员的数量要符合《业主大会议事规则》或者前期公示的《选举办法》中规定的正式委员数量。有的小区可能由于宣传工作不到位导致人们对候选人不了解或者业主间相互存有异议导致选举投票时未能最大额投票，导致得票率过于分散，导致法定标准的正式委员数量不足预期，在备案时很可能被认定为资料不齐全无法完成备案。

业主大会召开不易，能够顺利选举产生业主委员会更不容易，不管是成功选举业委会还是表决通过某项议题，发生流程违规导致失败都太过遗憾，建诚晟业希望不管是热心业主、业委会成员、物管会成员亦或是街道，能够在业主大会会议的组织过程中依法依规、流程严谨完整，否则欲速则不达反而更加遗憾。

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