2020年，建诚晟业发布中国城市房地产市场价值研究成果，在业内首次将研究范围覆盖到除港澳台的全部行政区域，包括4个直辖市、15个副省级城市（包括10个省会城市和5个计划单列市）、278个地级市，以及40个自治州、地区、盟，共计337个地级以上行政区（按惯例简称为“城市”），实现“城市全覆盖”，并在指标体系、数据获取、结果呈现等方面做出了大量开创性的研究。

本号连载2021年最新研究成果，此为系列之三，欢迎持续关注，完整版报告即将发布。

01

引言

“最强省会”素来存争议，开发企业、金融机构以及购房者、投资人对省会城市的偏好差异进一步分化。为了更综合、全面地看待各省会级城市的房地产市场价值与发展潜力，建诚晟业特别针对26个重点省会城市（包括自治区首府，不含西藏）展开比较分析。

一家之言，供读者参考。

资料来源：建诚晟业，本次研究仅覆盖中国大陆地级以上城市，上图仅展示各省会城市及其价值等级

02

省会城市经济实力对比

广州稳居首位，成都与杭州差距较小

在所有省会城市中，广州GDP总量最大，为25019亿，其次为成都和杭州，2020年GDP分别为17717亿和16106亿。

分梯队来看，二级城市GDP差异最大，长沙为本级最大，达12000亿，除济南、合肥和福州3城外，其他省会城市均不足万亿，其中贵阳和南宁均不足5000亿；三级城市中，除石家庄和哈尔滨外，GDP总量均低于5000亿；四级城市中，银川和西宁的GDP总量不足2000亿。

图：各省会城市2020年GDP总量与全省首位度

注：本专题研究中的省会城市不含拉萨

数据来源：2020年各省市统计公报等，建诚晟业整理

长春、银川首位度高达50%

从GDP占全省比重来看，较低等级的省会城市经济首位度相对更高。

具体来看，广州GDP全省占比为23%，约为所有省会城市的中位水平。在广东省内，深圳的GDP最高，佛山和东莞GDP也在10000亿元左右，其余地市的经济发展水平也较好，本质是因为珠三角的产业分工与聚合，各有千秋。

一级城市中，西安GDP占全省比重达38%，成都和武汉均为36%，三城近年保持快速发展，吸引国内外投资者和购房者的关注。另一方面，济南和南京均不足15%，就全省而言，山东省和江苏省经济总量分别位于全国第三和第一，两省的其他地级市经济实力相差较小，省会优势反而不突出。

二级城市中，长春GDP首位度高达54%。具体而言，吉林全省经济发展速度缓慢，其中辽源、白山和白城的GDP在500亿元左右，四平、通化、松原和延边在700-800亿元左右，与长春差距悬殊。从吉林省十四五规划来看，未来将建设以长春和吉林为中心的通航产业集群，设置长春临空经济示范区，长春已然成为全省唯一的高能级城市。

三级城市中，哈尔滨和兰州分别为38%和32%；而四级城市中，银川和西宁的GDP占全省比重分别高达50%和46%，其原因与哈尔滨有一定相似之处，但发展阶段和特征又有所不同。

02

省会城市人口特征比较

人口总量：成都首破2000万，海口长春西安人口首位度位列前三

成都常住人口为全国省会城市之首，2094万人，其次是广州，为1868万人；除南京外，其他一级城市常住人口均高于1000万人。

二级城市中，除长沙外常住人口均低于1000万人，其中，贵阳和南昌不足700万人，南宁不足900万人。

三级与四级城市中，石家庄和哈尔滨常住人口高于90%的二级城市，分别为1124万人和1001万人，其他均不足600万人。

图：各省会城市2020年七普常住人口总量与全省占比

数据来源：各省市第七次人口普查公报，建诚晟业整理

与GDP首位度特征相似，广州常住人口仅占全省的15%，与深圳、东莞差距不大。

一级城市中，西安常住人口占全省33%，成都和武汉均高于20%；二级城市中，长春常住人口省内占比为全国省会城市最高，为38%，沈阳和福州分别为21%和20%，济南则为全国省会城市中占比最低的，仅9%；三级城市中，哈尔滨常住人口占全省31%。

具体来看，过去两年，四川省实施了海外人才引进计划和“天府万人计划”，成都则顺应潮流，放松落户限制，实施优秀人才住房补贴和应届生就业补贴政策，以吸引年轻人才。同时，川大、电子科大、西南交大和西南财等众多高校坐落于四川，每年应届毕业生众多。此外，四川总体呈现“省会强，地市弱”的特点，尽管四川每年都有大量人口外出务工，但相对于地级市而言，成都的人口吸引力更强，受疫情影响，部分劳动力人口将省会城市作为更好的第二就业居住选择。

就山东省和江苏省而言，除省会外，其他较为发达的城市人口总量较大，如山东的青岛、潍坊和烟台，江苏的无锡、常州和苏州，其中青岛在人口总量上甚至大于济南。

人口增量：广州等7个省会十年人口增长超300万，哈尔滨减少67万

根据全国第六次和第七次人口普查数据，自2010年至2020年，特级、一级省会城市常住人口10年增量总体上高于其他级省会城市，广州、成都常住人口10年增量直逼600万，西安、郑州远高于其他省会城市；三级与四级城市人口增量大多少于100万人，其中哈尔滨人口减少63万人。

图：各省会城市2010-2020年常住人口增量

数据来源：2020年各省市第七次人口普查公报与2010年第六次人口普查公报，建诚晟业整理

就合肥而言，一方面，安徽右邻江苏和浙江，北邻山东，西邻河南和湖北，其中江苏、山东、浙江和河南在2021年上半年GDP排名分别为第二到第五名，而安徽在十多名开外，其邻近省市对年轻人或务工人员有较大的吸引力；另一方面，安徽省产业类型较单一，主要以农业生产、工业和消费品零售业为主，省内世界500强企业只有2家，分别为建材企业和有色金属企业，较少新兴互联网或金融行业，近10年合肥乃至整个安徽的人口增长量表现一般。

“十四五时期“，安徽省政府实施”市市通高铁”、建设一批A2级以上机场的措施，大力保障和改善民生，全省专业技术和技能人才总量分别达到540万和700万。合肥作为安徽省内唯一强市，近年来在招商引资方面的举措相对大胆，积极对接长三角经济圈，其雄心壮志可见一斑。

人口流动：10城外来人口超百万，9城外来人口占比低于10%

从人口流动角度来看，广州外来人口总量最多，为577万，远高于其他省会城市；杭州、武汉约有220万外来人口；而长春、南宁常住人口数小于户籍人口数，直观表现为户籍人口流出量多于人口流入量。

从外来人口与常住人口总量比值关系来看，乌鲁木齐、广州较高，超过30%；杭州、呼和浩特、武汉、海口、南京外来人口占比在15-20%之间；而南昌、石家庄、西安、合肥4个省会城市外来人口占比在4-5%左右。

图：各省会城市2020年外来人口与占比

数据来源：2020年各省市第七次人口普查公报与2020年统计公报，建诚晟业整理

省会城市或由于产业人口需求旺盛，或受区位优势影响，人口吸引力相对突出。但是，单就一个城市的外来人口与常住人口的关系而言，相关因素较为复杂，并非占比越高越好、亦非越低越好。

举例来看，南昌与西安外来人口较少的原因明显不同。

江西省各城市发展水平差异相对较小，且多为丘陵山区，城市之间相对独立，九江综合实力较强，上饶毗邻浙江，赣州位于南部，距离广东较近，因此导致南昌对周边城市人口的吸引力较弱。

西安是历代都城，也是陕西最为发达的城市，其经济文化吸引力强，且落户政策宽松，加上近年人才落户配套措施较为积极，省内外其他城市的外来人口能够较快转化为户籍人口，因而外来人口总量与占比小。

总而言之，一个城市的外来人口总量与占比，一定程度上能够体现其吸引力和价值，但更多表现为短期红利，且波动性较大，不利于稳定预期。一个人口稳定增长且能够自由流动的城市，其社会活力往往越蓬勃，生活方式多样性与社会包容性越强，越能激发更多创意与需求。如何更好地平衡人口增长问题下的机会与成本、挑战，恰恰也体现着一个城市真正的价值与发展潜力。

03

省会城市存贷款、消费与收入比较

资本：3城存款余额达四万亿，广州与杭州贷款余额超五万亿

各省会城市存贷款余额分布相对分散，最高与最低值差距大，社会资本发展水平不一。

广州、杭州存款余额均突破50000亿元，其对应的贷款余额也是居各省会城市前列，为52000亿元左右。位列其后的是成都、南京，存款余额为40000亿元左右，相应的贷款余额也是在一个相对较高的水平。武汉和贵阳的存款余额低于成都、南京，在30000亿元左右，但贷款余额与成都、南京不相上下。

存贷款余额最低的是呼和浩特、海口、银川和西宁，与前一名省会城市兰州有超过3,000亿多的差距。其中，贷款余额最低的是海口、银川和西宁，仅为5500亿元左右。

图：各省会城市2020年存款贷款余额

数据来源：2020年各省市统计公报，建诚晟业整理

资本：绝大多数省会城市资金需求旺盛，金融风险预期偏乐观

各省会城市金融安全度，即贷款余额/存款余额，主要在1.0-1.5之间。

超过1.0的省会城市有15个，其中呼和浩特、兰州和南宁最高，为1.40左右；银川、西宁和昆明约为1.22；江西、吉林、广西、河北和山西约在1.14。低于1的省会城市中，杭州、南京、成都和西安金融安全度在0.9-1.0之间，石家庄、广州和乌鲁木齐分别为0.79、0.80和0.82。

总体来看，价值等级越高的城市，金融安全度相对更中性，银行资金充裕度较好，在应对突发事件导致的挤兑或者流动性不足时的压力较小。

图：各省会城市2020年金融安全度

数据来源：2020年各省市统计公报，建诚晟业整理

收入与消费：南京人均工资水平最高，广州消费总量最大

总体来看，各省会城市城镇职工人均工资水平较为均衡，大部分在80000-90000元之间。其中，南京人均工资居所有省会城市首位，为129605元，其次为杭州、广州和济南，石家庄则位于全国省会城市末位。

图：各省会城市2019年末城镇职工人均工资水平

数据来源：2020年中国城市年鉴，建诚晟业整理

广州社会消费品零售总额居省会城市首位，达9219亿元，其次是成都、南京、武汉和杭州，分别为8119亿元、7203亿元、6150亿元和5973亿元；郑州、长沙和西安3城社会消费品零售总额在5000亿元上下；福州、济南、合肥和沈阳4个二级城市和三级城市哈尔滨社会消费品零售总额超过3000亿元；其他三、四级城市的社会消费品零售总额在500-3000亿元之间。

图：各省会城市2020年社会消费品零售总额

数据来源：2020年各省市统计公报，建诚晟业整理

收入与消费：南京福州长沙与合肥4城居民消费意愿最强

总体来看，各省会城市人均工资消费比差距较大，其中绝大多数省会城市人资消费比大于2，其中长春、西宁、贵阳、石家庄、南宁和银川大于3，这些城市消费动力相对较弱，更倾向于储蓄或用于购房、投资。

人均工资消费比较小的城市中，南京最小，为1.68，福州为1.75，长沙为1.94，合肥为1.98，这些城市的居民消费预期相对更高，购买生活非必需品的意愿或更强。

从另一个角度来看，这些城市的房价或一般消费品价格相对稳定，对其他消费需求的挤占压力较小，生活满意度更容易提高。

图：各省会城市2020年人均工资消费比

数据来源：建诚晟业整理

在所有省会城市中，广州GDP总量最大，为25019亿，其次为成都和杭州，2020年GDP分别为17717亿和16106亿。

分梯队来看，二级城市GDP差异最大，长沙为本级最大，达12000亿，除济南、合肥和福州3城外，其他省会城市均不足万亿，其中贵阳和南宁均不足5000亿；三级城市中，除石家庄和哈尔滨外，GDP总量均低于5000亿；四级城市中，银川和西宁的GDP总量不足2000亿。

04

省会城市

房地产市场集中度

I

土地市场

海口、长春、哈尔滨、西安出让面积全省占比超40%

2020年，全国各省会城市土地出让面积全省占比大多在10%-20%左右。其中广州占比为16%；西安占比最高，达到41%，武汉其次为21%，南京最少，占比为9%。

二级城市中，长春、昆明和沈阳的占比较高，分别为60%、34%和30%，占比最少的是济南，仅6%。

三级和四级城市的土地出让面积占比大多在30%-40%之间，其中哈尔滨为45%，石家庄仅11%。

图：各省会城市2020年土地出让面积与全省占比

数据来源：建诚晟业整理

山东非省会城市开发环境较济南更友好

就西安土地市场而言，2018年以来，西安实施商住地采取拍卖方式出让政策，政府加强土地市场调控，房企拿地效率提高，且西安土地面积为3871万平方米，位于省会城市土地出让面积之首。

而济南的情况则有所不同，山东省政府实施工业项目“标准地”改革后，企业可以做到拿地即开工，地级市土地出让面积上升，而济南的土地出让面积占比则较小。

高等级省会城市地价上行张力较大

2020年，广州土地出让金全省占比占比为32%，较出让面积占比明显增高。

一级城市中，西安占比最高达到69%，武汉其次，为58%，南京最少，仅19%。

二级城市中，占比前三的省会城市是长春、昆明和沈阳，占比52-80%，占比最少的是济南，仅12%。

三级城市的土地出让金占比均较高，大多在40%以上，其中哈尔滨占比最高为77%，石家庄占比最少为17%。

四级城市土地出让金占比均在6-7成水平左右，省会城市与地级市的地价差距十分突出。

图：各省会城市2020年土地出让金与全省占比

数据来源：建诚晟业整理

II

商品房市场

南京、广州与石家庄购房需求集中度最低

2020年，全国各省会城市销售面积全省占比大多在10%-30%左右。

其中，特级城市广州的占比为10%；一级城市中西安占比最高，达到57%，武汉其次为40%，南京最少，占比为9%；二级城市中，占比前三的省会城市是长春占比58%、昆明占比38%、沈阳占比37%，占比最少的是济南10%；三级城市中，哈尔滨占比最高为51%，海口占比最少为10%；而四级城市销售面积占比均在6成以上，购房需求尤为集中。

图：各省会城市2020年商品房销售面积与全省占比

数据来源：建诚晟业整理

武汉西安成都昆明等省内替代性市场少，房价支撑度较强

2020年，全国各省会城市销售金额全省占比趋势大致与出让面积占比较为对应。

其中，特级城市广州的占比为17%；一级城市中武汉占比最高，达到62%，西安其次为61%，南京最少，占比为17%；二级城市中，占比前三的省会城市是长春占比70%、昆明占比52%、沈阳占比47%，占比最少的是济南14%；三级城市中，哈尔滨占比最高为68%，石家庄占比最少为15%；四级城市土地出让金占比接近8成，呈高度集中化特征。

图：各省会城市2020年商品房销售额与全省占比

数据来源：建诚晟业整理

把城市归类为幸福还是不幸福的是没有意义的。应该是另外两类：一类是历经沧海桑田而仍然让欲望决定面貌的城市，另一类是抹杀了欲望或者被欲望抹杀的城市。

——伊塔洛·卡尔维诺

END

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马诚, Ma Cheng

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