2020年，建诚晟业发布中国城市房地产市场价值研究成果，在业内首次将研究范围覆盖到除港澳台的全部行政区域，包括4个直辖市、15个副省级城市（包括10个省会城市和5个计划单列市）、278个地级市，以及40个自治州、地区、盟，共计337个地级以上行政区（按惯例简称为“城市”），实现“城市全覆盖”，并在指标体系、数据获取、结果呈现等方面做出了大量开创性的研究。

本号将连载此次研究成果，此为系列之二，欢迎继续关注。

01

2021中国城市房地产市场

价值骨架

2020年，建诚晟业于行业内首次提出中国城市房地产市场价值地理分界线——“齐大线”（齐齐哈尔-大理），并进一步梳理形成“城市价值骨架”理论模型，从中观、动态、纵横角度综合考察高等级城市的地理分布特征，总结发现了“三圈三横两纵金三角”价值骨架。

其中，三圈包括长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳大湾区都市圈；三横是指长江中游横、西（安）连（云港）横、太（原）青（岛）横；两纵为海峡纵和哈大纵；而金三角是西南金三角（以成都、重庆和贵阳为顶点）。

资料来源：建诚晟业

2021年，综合337个城市的市场价值评价总分、价值等级及变化情况，建诚晟业对各城市价值进行梳理后再一次更新城市价值骨架，全国地级以上城市房地产市场价值保持以“齐大线”为分界的总体格局，价值较高的骨架城市数为93个，总量变化不大。

资料来源：建诚晟业

02

房地产市场

价值骨架主要变化

长江中游横骨架城市大幅减少，其他骨架相对稳定

从各骨架内具体城市的变化来看：长三角圈新增盐城，而马鞍山掉出；粤港澳圈新增茂名，清远掉出；长江中游横无新增城市，但掉出城市数最多达5个，主要由于城市价值排名或梯队出现明显下降，城市价值优势减退；西连横新增枣庄和淮安，而晋城掉出；太青横新增邢台和晋中，衡水因价值等级下降而掉出；海峡纵新增汕头；西南金三角新增德阳和南充2个城市，遂宁掉出；哈大纵无新增城市，但吉林（市）和盘锦掉出。此外，京津冀骨架内城市未发生变化。

图：房地产市场价值骨架内城市数量变化（2020-2021）

注：城市名为绿色的为该新晋该梯队的城市；棕色为降级到该梯队城市，其他则无梯队变动；城市名后加*为各骨架新增城市

西南金三角城市价值明显提升

结合城市价值评价总分来看，各骨架城市均明显优于全国均值，其中，长三角圈内高价值城市的房地产市场价值得分平均水平最高，其次为粤港澳大湾圈。

京津冀圈城市数量为“三圈”中最少，且城市价值得分均值最低，人口和产业市场化流动的制约因素较多，区域一体化进展情况不如其他两个都市圈，不利于非核心城市价值的提升与释放。

哈大纵骨架城市数量有所精简，整体水平则明显上升，城市价值得分均值超过海峡纵，主要得益于长春等区域核心城市的拉升效应。

西南金三角城市价值在2020年有所调整，且整体价值明显提升，与长江中游横城市拉开较大距离，不仅成都、重庆和贵阳规模优势继续保持，且眉山、德阳等区域发展规划利好型城市，在省会辐射带动作用下快速发展。

此外，西连横与太青横城市价值得分均值相当，略低于长江中游横，且这两个骨架均新增2城的同时减少1城，表明城市价值得到进一步修正。

图：各骨架城市关键指标均值表现对比

资料来源：建诚晟业

高铁建设加速，城市价值骨架进一步发育完善

从2020年城市价值评价结果与骨架城市更新情况来看，2020年在建/通车的高铁线路中，【太焦线】、【京沈高铁】、【盐通高铁】、【连镇高铁】、【连徐高铁】、【潍莱高铁】、【福银高铁】的途径站点，与各骨架新增城市有一定重叠。

具体来看，山西的晋中市、江苏的盐城市和淮安市较2019年城市价值均有所提升，其中前2城市在价值排名与价值等级方面都实现显著上升变化，与都市圈或城市群内的通达性改善不无关系。

图：典型骨架城市价值表现与高铁通达情况

注：铁路线资料来自网络，建诚晟业整理，截至2021年8月

结合2020年末各城市高铁车次分布情况，价值排名快速上升的城市中，茂名、德阳、枣庄、绵阳、南充、商丘、眉山和晋中基本都已经在“十三五”期间突破“0高铁”局面，不仅城市价值基本面得到一定程度的改善，最重要的是能够提升本地居民或投资者对城市发展的未来预期，人们对美好生活的向往变得更为实际。

因此，随着铁路网线的完善、城市群内融合的加快，以及通往区域核心城市（如北京、上海、郑州等）的交通时长进一步缩短，具有一定人口和产业吸引力的交通节点城市，其市场价值将得到更大提升。

图：各骨架城市高铁车次情况

注：根据2016年发布的《中长期铁路网规划》， 到2020 年，我国铁路网规模目标达到 15 万公里，其中高速铁路 3 万公里，覆盖 80%以上的大城市；到 2025 年，铁路网规模达到 17.5 万公里左右，其中高速铁路 3.8 万公里左右；基本连接省会城市和其他 50 万人口以上大中城市，实现相邻大中城市间 1～4 小时交通圈，城市群内 0.5～2 小时交通圈；形成构筑“八纵八横”高速铁路主通道。

图：价值排名上升10位以上骨架城市高铁车次与常住人口10年增量

注：高铁车次数据来源网络，按各地级市所有高铁站点经过车次数量统计，截至2021年3月；常住人口10年增量为2020年七普较2010年六普的增长数量，单位万人

长三角、粤港澳、西连横与海峡纵市场张力更大

从主要房地产市场指标来看：西南金三角城市土地出让面积与销售面积指标优势突出，其次为西连横和长三角圈，是我国商品房市场的腰部地带。

与2019年相比，各骨架平均土地出让面积均有不同幅度增长，哈大纵与长江中游横的销售面积均有一定下滑，京津冀、太青横与西南金三角城市销售金额有所减少，由于新开工与销售受疫情影响较大，或需求与市场信心恢复不足，市场波动性更大。

而长三角圈、粤港澳圈、西连横与海峡纵城市房地产市场整体表现相对更平稳，在“房住不炒”的指导思想下，未来市场风险将进一步分化，市场均衡性相对脆弱。

图：各骨架城市关键指标均值表现对比

数据来源：各省市统计局 等，建诚晟业整理

03

典型骨架与城市分析

I

长三角圈

图：长三角圈18个城市价值等级分布

特征1：经济与人口增长动力普遍较强劲

长三角圈城市价值综合水平最高，从评价来看，包括1个特级城市、4个一级城市和5个二级城市。其中8个城市GDP超过1万亿，仅舟山不足2000亿；12个城市常住人口超过500万，其中6个城市超过全国平均人口规模。

图：长三角圈骨架内城市主要指标对比-1

注：GDP为2020年统计数据，单位亿元，常住人口为七普数据，单位万人

从2010年-2020年的常住人口增长情况来看，杭州遥遥领先，苏州次之，宁波、合肥与上海人口新增量相当，均超过180万人。除此以外，无锡、嘉兴和常州新增常住人口均超过50万人，仅台州和盐城人口减少，绝大部分城市未来发展动力依然强劲。

图：长三角圈骨架内城市主要指标对比-2

数据来源：各省市统计局，建诚晟业整理

特征2：民营经济活力不减，民间财富分布均衡

除上海外，长三角圈城市主要为浙江和江苏以及安徽3省下辖，民营经济非常发达，民间资本尤为活跃。2020年，尽管新冠疫情给小微企业和外向型产业造成了巨大的震荡和创伤，但浙江和江苏两省民营经济分别贡献了66%和57%的GDP，发挥着中流砥柱的作用。

图：浙江与江苏两省主要指标对比

资料来源：江浙两省统计局，上市企业数据统计时间截至2020年末，建诚晟业整理

就具体指标而言，除盐城和滁州外，已有16个城市人均GDP超过10万元，无锡高达12万元；除合肥与滁州外，各城市人均储蓄均超过8万元，其中南通达到10万元，超过南京；此外，绍兴和嘉兴城镇居民可支配收入业已超过6万元。受益于产业、资本、人口、教育、人才和政策环境等各方面的因素，长三角圈各城市总体保持（人均）产能与居民财富高且均衡的特征，为房地产市场的稳定发展奠定了夯实的基础。

图：长三角圈骨架内城市主要指标对比-3

注：相关指标均为2020年值，数据来源各省市统计局，建诚晟业整理

II

海峡纵

图：海峡纵9个城市价值等级分布

特征1：产业与人口双驱动，城市市场价值较稳健

海峡纵骨架城市数量与西南金三角相同，包括浙江、福建和广东3省下辖的9个城市，主要位于台湾海峡西岸、武夷山脉以东的平原地区。

从过去10年来看，厦门和福州常住人口增长量最为突出，分别为163万人和118万人，但就常住人口总量而言，仅温州、泉州和福州3个城市超过全国均值水平，其中厦门受益于旅游产业、高校资源和自贸区等优势，人口吸引力更胜省会。

图：海峡纵骨架内城市主要指标对比-1

注：GDP（亿元）、第二产业生产总值（亿元）、城镇人均可支配收入（元）均为2020年统计值，就业人口为2019年末城镇就业人口（万人）统计数据

就各城市价值表现差异而言，泉州和福州的产业经济相对发达，GDP均超过1万亿，其中泉州第二产业表现突出，冠有“最强三线城市”的称号；与此同时，福州、泉州、厦门和温州4个城市城镇劳动力较充足，就业人口规模均超过百万。

此外，温州、台州与厦门城镇人均可支配收入基本持平，均超过6万元，能为其房地产市场价值提供较好的支撑。而汕头、莆田和宁德虽然规模总量无绝对优势，但城市发展协调性较好，主力产业各具特色，未来市场增长空间可期。

特征2：土地供给普遍不足，市场热度被动上升

受山地地貌、供地空间及供地计划等因素影响，海峡纵城市的平均土地出让面积以及其与销售面积的比值，整体较其他骨架城市更小。

分城市来看，泉州和厦门的土地出让面积明显低于销售面积，比值仅0.7，潜在需求空间较大。

图：海峡纵骨架内城市主要指标对比-2

资料来源：建诚晟业整理

从年度价格波动角度来看，与2019年相比，厦门楼面地价大幅下调，但商品房销售均价仍保持较大幅上涨，市场热度独一档，2020年成为第一批集中供地试点城市；台州、福州的销售均价和楼面地价双升；莆田和福州楼面地价明显领先于销售均价，房价上涨动力有限；而泉州房地价变化幅度相当，供需关系较为均衡，市场稳定性相对较好。

图：海峡纵骨架内城市主要指标对比-3

资料来源：建诚晟业整理

END