2020年是“十三五”规划收官之年，也是充满不确定性的一年，疫情影响之下，全国商品房市场触底后持续反弹，交出了一份令人欣喜的答卷。“十四五”时期，发展依然是硬道理，经济向好背景下，三类需求支撑市场高位运行，改善性需求重要性与日俱增。2021年国内国际政治经济形势将发生重大变化，全国商品房市场规模在信贷的支撑下将依然高位运行，从中央到地方，“房住不炒”、“因城施策”仍是总体精神，“三道红线”以及“房地产贷款集中度”政策监管下，房地产企业如何在规模扩张与稳健发展中找到平衡？

建诚晟业在总结十三五特别是2020年房地产行业发展态势的基础上，对十四五及2021年趋势进行预判，厘清市场短期变化和中长期趋势，在企业策略选择上给予针对性建议，助力业务稳步开拓和高效运营。

从即日起，本号将以连载形式详细发布本次研究相关内容。以下为第六篇。

一、2021年不同城市表现更加分化，城市价值研判至关重要

东部地区规模继续引领全国市场，2020年表现相对较弱的中西部省份有望在2021年复苏。2020年东部地区销售额占比达到全国55%，其中广东2.3万亿元，江苏1.9万亿元，浙江1.7万亿元，占全国销售额的比重达34%。作为我国经济发展的前沿阵地，东部地区省份特别是广东、江苏、浙江等地，经济实力强，活跃度高，对人口的吸引力强。未来一段时间内东部地区仍将发挥支撑我国经济发展压舱石的作用，在构建现代化经济体系和推进高质量方面发挥重要的示范引领作用，形成一系列创新驱动的新产业、新业态，新模式，这必将吸引人才持续涌入，由此带来巨大的住房需求。

近年来中西部部分省份如河南、安徽和四川承接了大量东部沿海的产业转移，为中西部城市带来更多人口回流，为市场带来新的置业需求，加之近年这些城市经济表现相对较好，人口吸引力有了很大程度的提升，房地产市场存在可发展空间。

热点城市吸引力依然巨大。一线城市稳中有涨，城市经济产业环境是二线城市“引人大战”制胜关键，三四线城市中投资前景较好的城市仍然集中在都市圈。2020年，虽然有疫情影响，但是北京、上海、深圳市场表现更佳，深圳二季度市场反弹明显，尤其是二手房，成交量迅速升至近几年高点，价格明显上涨；北京全年稳中有升，上海新房以超6000亿元的销售额遥遥领先。虽然深圳、上海先后出台新政，但其市场容量的增长空间及市场抗风险能力仍然是其他能级城市无法企及的，预计2021市场表现仍然会稳中有涨。

2021年，随着二线城市“人才争夺战”进入下半场，大部分城市人口增长速度相对放缓，市场容量扩张速度也所放缓。城市经济基础成为关键，而杭州、苏州等东部城市在产业发展上领先中西部城市，市场空间相对较大，而中部的郑州、武汉、西安、合肥，西部的成都、重庆等区域中心城市，经济表现好叠加人才新政利好，仍然存在一定的房地产市场机会。

受棚改缩量、需求透支的影响，大多数三四线城市销售将回归平淡，其中房地产市场前景较好的城市仍然集中在长三角和珠三角两大城市圈，这些三四线城市承接一线城市的外溢红利，经济，人口等各方面的指标表现出色，受到的辐射带动作用强，如南通，随着沪通大桥的开通，与上海的时间距离进一步被拉近，在核心城市上海的辐射利好下，南通的市场容量也进一步扩张；珠三角地区的东莞全年销售额在2020年增长超60%，短期走热导致政策调控压力加大，但中长期来看，区域一体化程度的上升将继续为城市发展带来动力。

由于经济发展基础以及区域联动效应所产生的影响，城市房地产市场价值打破了原有的城市等级。热点城市虽然市场空间巨大，但是从土地溢价情况来看，进入门槛高，面对的竞争更加激烈。

一二线核心城市土地市场竞争激烈，上海土地出让金额近3000亿元，超越杭州成为土地出让金额第一的城市，徐汇滨江单宗土地300亿元成交创历史新高。北京、深圳、广州、南京等城市也加大了土地供应力度。

图：主要热点城市土地成交楼面均价和溢价率

对于房地产企业来说，是在核心城市的红海中杀出一席之地，还是另辟蹊径寻找蓝海，不仅要立足企业自身的发展战略定位，还要综合分析区域竞争环境。无论是哪种选择，科学研判城市价值是至关重要的第一步。基于长期从事城市价值研究的丰富经验，建诚晟业在选择目标城市、制定目标城市拓展策略、项目价值研判等方面提供全方位的咨询服务，助力企业优化城市布局策略，实现城市深耕广拓和精准布局。

房地产业因城而生，看清城市价值是企业优化城市布局、指导项目运营、降低投资风险的关键一步。随着城市间分化态势进一步加剧，准确认识不同城市的房地产市场价值，对企业来说至关重要。为支持企业加强对城市潜力和趋势预判，摆脱单纯的房地产开发投资角度，从更宏大、长短结合的视角看待城市价值，建诚晟业站在全国各城市风险与投资机会整体研判的基础上，结合企业战略目标、自身偏好、城市微观差异等因素，对指定区域或若干城市进行深入研究，发掘价值高、潜力大的机会城市，降低城市研判风险，助力企业优化丰富城市布局。

基于此，建诚晟业开展“中国城市房地产市场价值研究”，打破了城市原有的行政级别，对全国337个地级以上城市重新进行价值评价，部分城市由于受都市圈、周边核心城市影响，以及政策调整，其市场价值远高于其行政级别所彰显的吸引力；指标更创新，涉及三个层面近100个指标，创新引入城市就业机会、就业人口占比以及人口低估指数等创新性指标；保证数据精准的前提下，对城市重新评价，重新评判城市发展能级，助力企业优化城市布局战略。这不仅是方法体系的创新，更是研究理念乃至价值观的升级。

建诚晟业创新性地建立中国城市房地产市场价值研究指标体系，包括城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展3个一级指标、14个二级指标、105个三级指标，综合评价各城市房地产市场价值。

表：2020中国城市房地产市场价值研究指标体系

中国城市房地产市场分化，不仅是规模的分化、价格趋势的分化，还有房地产市场发展阶段的分化，主导需求的分化，只有认真对待这些差异，才能更加深刻地理解中国区域房地产市场，准确把握房地产市场的区域轮动机会。

基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解，建诚晟业构建房地产市场价值评价模型，从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场价值进行量化评价，基于评价结果，将中国337个地级以上行政区划分为六级。即考虑了城市的中长期价值，又充分考虑了市场短期波动，对开发企业安排投资和营销计划、金融机构进行项目风险评价有较强的指导意义。评价结果显示，中国房地产高能级城市共38个，构成了目前市场的绝对主流，对市场未来发展具有很强的前瞻性，将继续成为房地产企业及相关机构主要关注区域。

图：2020年中国城市房地产市场价值等级地图

表：2020中国城市房地产市场价值高能级城市

图：主要城市2020年销售额及同比变化

高能级城市中长期前景向好，市场抗风险能力强。 高能级城市由于发展前景较好，城市发展动力相对强劲，人口基数和房产需求稳定，虽然市场受到冲击，但仍具有较好的韧性和恢复能力，2020年初疫情影响下，深圳、广州最先恢复，带动长三角区域率先增长。部分中小城市在前期住房建设供应量较大的情况下，市场需求无法持续放大，交易量和房价都有出现较大波动。2020年多数高能级城市销售额增长，其中广州、苏州、上海、成都涨幅明显，超过20%。武汉、天津微降，重庆下跌明显，特殊时期加速价值认知聚焦，分化明显。

对企业而言，需要注意的是，标杆房企在投资布局和城市选择策略更加趋同，普遍看好更高能级城市并积极布局，相对有限的土地供应加大了这些城市的进入难度。 有鉴于此，建诚晟业在城市基本面研究的基础上，引入竞争强度等更多维度对城市深入研究，可以洞悉城市房地产市场的竞争强度和企业在城市的竞争地位，帮助企业选择 城市价值相对较高、竞争相对较小、企业具备较强竞争地位 的城市，促进企业在高能级城市优化投资策略，加强在优质城市的深耕。

通过对宏观和微观环境研判，审视企业竞争能力，及时调整不同城市的投资拓展策略。除了对高能级城市的竞争态势进行分析以便针对性优化投资策略之外，随着城市分化加剧，企业应启动城市市场价值和风险的评估，结合公司当前土地储备情况和不同城市公司的绩效水平，对其已进入和拟进入城市的发展趋势、市场风险进行客观评价，针对性地调整优化城市布局策略，优化不同城市的投资、营销、产品策略，促进各城市业绩贡献和运营效率的提升。在选定城市的同时，企业还应在全国房地产宏观环境和趋势研判的基础上，对目标城市持续跟踪监测，把握竞企动态和市场短期波动，及时调整优化投资策略。

近几年行业竞争加剧，大中城市房地产市场吸引力大，进入门槛越来越高。随着国家因城施策精准调控，房地产市场开始出现向中小城市、县域市场进军的现象，虽然在相对较长的一段时间内我国房地产市场的重心依然聚焦在大中城市，但随着国家因城施策精准调控，房地产市场开始出现向中小城市、县域市场进军的现象，尤其是对于立足于省内以及周边扩张的地方房企来说，企业深耕区域，关注县域市场，避开核心城市的竞争，成为阶段性发展的重要选择。

县域房地产市场存在巨大空间，城镇化战略实施给其带来发展机遇。通过对2020年商品房销售金额超过7000亿的省份的核心城市之外的区域市场进行分析，在当地省会城市（即传统上大家认为的二线城市）之外，平均来看，超过一半的销售业绩分布在核心城市之外的周边地市（主要是三四线城市），江苏省、山东省核心城市之外的份额超过60%。

图：2020年部分省份核心城市之外房地产市场规模占比

建诚晟业深耕河南区域市场28年，取得了更大的发展机遇。2010年已覆盖全部18个地级市，随后开始加大对县域的覆盖，2016年到2018年间，进入的县级市（含县）分别为33个、64个、77个，销售额先后突破200亿元、300亿元、500亿元。2019年，建业实现河南省内122个县和县级以上城市全覆盖，销售额破1000亿元。

图：2010年以来建业在河南布局情况和销售业绩表现

金科作为重庆民营企业百强之首，近年来持续发力，全面布局大重庆，以区县市场成为企业绩突破口，凭借主城、区县双线并行助推企业业绩增长，热点板块布局无一遗漏，多项目开花协同发展，业绩持续攀升。金科区县布局逻辑十分清晰，截至目前已经在主城外20个区县，重点深耕大都市区，同时加快布局渝东北的万州、云阳、巫山、丰都等“一小时经济圈”外潜力城市。随着主城外扩的脚步加快，主城外区域获得的资源倾斜越来越多，金科抓住发展利好，让区县战略形成了规模化。多年来对区县市场的精心耕耘也让金科的品牌号召力日益提升，成为区县品质项目的代名词，为金科业绩保障最坚实的一面盾牌。2020年金科大重庆流量销售金额达到399亿元，连续多年位居重庆流量销售榜第一，而在中心城区销售业绩达到195亿元，周边区县业绩占比超过一半。

虽然城镇化率不断提升给县域经济发展带来机遇，但并非所有县域市场都值得企业进驻，选择哪些县域进行区域深耕，需要从多个方面综合评定分析。由于县域房地产市场起步更晚，数据的可获得性和指标丰富性远不如地级城市，建诚晟业在多年从事城市市场价值研判的基础上，制定了“县域房地产市场潜力评价体系”，从经济、人口、房地产市场、房地产与经济协调度四个方面进行综合评价，筛选出若干潜力大、值得企业布局和深耕的县市。

图：县域房地产市场潜力评价指标体系

在城市价值研判之外，由于县域人口相对较少，市场承载力有限，企业盲目进入可能面临风险。建诚晟业结合区位和产业发展情况，将县市分成核心城市带动、自发成长两大类，在此基础上，对单个县市的市场规模和企业目标规模进行量化，建立县域企业规模空间和市场容量模型。核心城市带动型县市的特点是距离区域中心/省会城市近，紧邻所在地市城区，受辐射明显；自发成长型县市的特点是产业、人口基础好、文旅等特色资源丰富、或者位于高铁网络节点。

县域市场容量模型，通过定性、定量相结合的方式进行评价，其中，经济和人口层面的数据相对比较容易获得，进行定量分析评价；对当地经济发展特色进行定性评价，进而确定县域经济人口综合评价得分，在此基础上确定房地产市场容量，以及企业在城市发展规模空间，进而确定企业竞争策略。

建诚晟业，下设建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。

针对房地产企业、金融投资机构在战略布局、投融研判等层面的相关需求，提供研究报告、专家咨询等服务，帮助企业明晰公司外部环境，把握市场趋势，合理制定公司战略和投资决策，在风险可控的前提下挖掘市场。

我们相信，基于投资视角下的价值发现和风险判断，团队长期耕耘积累的专业能力和丰富资源，将为研究成果的专业性和顾问服务的差异化提供保障，支持开发企业和金融机构等房地产产业链相关主体把握行业趋势，预警周期风险，优化研判逻辑，促进资源互通，共同探索新时代下房地产行业转型与企业发展成熟的新篇章。