过去20余年，全国商品房销售金额不断增长，仅在2008年和2014年出现年度下降，但近三年销售金额平均增长率不到9%，而销售面积接近无增长。从2020前11个月的情况来看，预估全国商品房销售金额突破17万亿元，同比增长超过7%；销售面积突破17.3亿平方米，延续之前三年高位盘整之势。在中央“房住不炒”的基调下，市场调控已然见成效。2020年10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（下称《建议》），对预判十四五期间房地产行业发展有重要意义。

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经济政策环境影响

经济平稳发展提供长远动力

发展是解决我国一切问题的基础和关键，习总书记在《建议》说明中明确提出“十四五”经济增长速度目标，到2025年达到高收入国家标准”，按现行标准进行测算，为达到这个目标，十四五期间GDP平均增长率在4.1%左右。相比于十三五，经济增长速度放缓，更加注重质量效益提升和经济结构优化，经济平稳发展将为房地产业发展提供长远动力。人口流动带来的城镇化、居民收入提高导致的改善型需求以及既有住房品质提升所需的更新改造给房地产业带来持续需求；拿地、开发、建设、运营，房地产业作为“内部”循环行业，其健康发展对于促进“国内大循环”意义重大。一头连着民生，一头连着投资，房地产业和国民经济相互依托，相互促进。

区域协调发展凸显长期价值

《建议》提出，“推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造创新平台和新增长极；健全区域战略统筹、市场一体化发展、区域合作互助、区际利益补偿等机制，更好促进发达地区和欠发达地区、东中西部和东北地区共同发展”，明确了建立以中心城市引领城市群的发展新模式。作为区域发展的核心推动力，北京、上海、广州、成都、武汉、西安等高能级城市将集中优势资源，推动区域内重大战略实施，在政策关注、产业转型升级、人才引入等方面的引领地位，使其在房地产市场的长期价值更加凸显。

新型城镇化带来发展红利

过去十年，城镇化给商品房市场带来了大量需求。按国家统计局批露，2019年全国城镇化率为60.6%，较2009年提高了13.7个百分点，城镇人口每年新增约2100万，带来大约6亿到8亿平方米的住房需求，推动过去十年商品房市场销售面积逐年提升，只在2014年和2019年出现微降。十四五期间，全国房地产市场发展节奏虽然放缓，但在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集。《建议》提出“发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈，加快农业转移人口市民化”，这将给房地产行业带来稳定的发展红利。

政策调控影响行业格局

2020年8月，住建部、央行提出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”（即“三道红线”）,倒逼房企不能再依靠过去的高杠杆发展模式，要控制发展速度，注重增长质量，提高利润。《建议》首次明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，促进住房消费发展”，在发展方向上抑制房地产与金融过度发达，防范因占用过多资源而导致的风险。十四五期间，在政策影响下，行业增长方式会发生改变，面临较长周期的低速增长期；企业融资变得更加困难，销售增速面临调整，更加关注产品质量，实现高周转，加快回款，通过高杠杆进行行业弯道超车的机会变小。

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十四五期间房地产市场空间预判

市场总量突出

十四五期间全国人口有望延续年均0.3%的增速，至2025年末，总量达到14.25亿，庞大的人口增长将对房地产市场规模形成较大支撑。随着城镇化率不断提高，首次置业需求仍然巨大；经济平衡发展和生活条件提升，居民对改善居住环境的要求日益迫切，由此带来大量改善性需求；棚改效应虽然减弱，但老旧房屋改造和拆迁所带来的需求仍具规模。十四五期间，城镇新增人口、消费升级以及拆迁改造使住房需求持续动力仍在，预计住房总需求约85.1亿㎡，总量依然突出。

首次置业需求减少

过去十年，全国城镇化率提升幅度年均在一个百分点以上，每年新增城镇人口超过两千万。2019年全国城镇化率达到60.6%，参考历史数据，2020年第七次人口普查后常住人口城镇化率可能上调1-2个点至63%左右。十四五期间，在突破60%之后，我国城镇化水平将继续提高，但提升速度将有所缓慢，预计将放缓至0.8个点，由此带来的首次置业需求将减少，预计总量为30.4亿㎡。

改善性需求将成重点

生活水平的提高和收入增长，城镇家庭对于住房面积和品质有了更高的要求，倾向于选择居住面积更大、居住环境良好、物业等配套设施服务更全的住宅小区；核心都市圈的建立，使得更多人口向都市圈中心城市聚拢，谋求更好的发展和更舒适的居住环境，刺激着改善性需求的增加。2019年城镇居民住房面积已达39.8㎡，但是从套数来看，开发商建设的商品住房不足一半。十四五期间，居住面积扩大、老旧小区品质提升/拆迁、配套服务完善而导致改善型需求更加突出，预计改善需求将达到 36.2亿㎡。

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