三万一套房的城市“财政重整”了，房地产投资研判你忽略城市财政了吗？-建筑档案

对房地产企业和金融机构而言，一个城市的经济稳健性，能够客观反映各城市的经济发展质量，是其经济规模等硬指标能够持续增长的关键，是城市房地产市场长期价值的重要体现。

信贷扩张和政府支出是城市经济发展的重要推动力，但潜在的财政风险和金融风险不容忽视。

对房地产企业和金融机构而言，在关注城市和房地产市场基本面的同时，可重点挖掘财政扩张预期强烈、土地出让金依赖度高、对相关产业政策环境友好的城市，这可能是挖掘市场机遇的一个突破点。

在城市房地产市场价值研究中，建诚晟业引入地方偿债能力、地方财政安全度以及地方金融安全度等三个指标，来衡量地方城市经济发展的稳健程度及其潜在风险。

通过各等级城市的对比分析发现：各等级城市的经济体量及增长速度与地方财政、信贷规模扩张高度相关，少数城市经济发展存在潜在高风险。具体来看，金融安全度（存款余额/贷款余额）两极分化显著，特级城市和四五线城市较高，一二三线城市低；财政安全度（财政收入/财政支出）方面，各等级城市普遍面临一定的财政安全压力。

金融安全度

经济体量高度依赖信贷扩张，大城市债务规模巨大，部分低等级城市债务比高企。

图：各城市GDP和全社会贷款余额对比

各城市GDP和全社会贷款余额对比，下图为上图左下角放大图

数据来源：建诚晟业整理

数据显示，GDP规模越高的城市，贷款余额相对更大。从贷款余额占GDP比例来看，绝大多数城市的贷款余额均超过其GDP规模：分等级来看，北上深三个特级城市虽然贷款余额规模庞大，但从其占地方GDP的比例来看，均在两倍左右，杠杆率并不突出；反倒是一些三四级城市，地方贷款余额占GDP比例较高，如兰州的贷款余额是其GDP的四倍多，西宁、呼和浩特为3.8倍左右，潜在债务风险不容忽视。

各城市金融安全度两极分化，特级城市、四五线城市金融安全度相对较高，一二三线城市相对较低。对于北上深这些特级城市以及部分一线城市而言，其较高的金融安全度受益于其规模庞大的经济规模以及活跃的经济活动，而四五线城市较高的金融安全度，更多是由于经济活动活跃度更低、投融资渠道匮乏。从绝大多数企业最关注的高等级城市来看，不同城市分化明显，少数城市过度依赖杠杆的风险需要关注，如天津、武汉、郑州、长沙、福州、兰州及海口等金融安全度均小于1，杭州、青岛及厦门等非常接近1。

图：各城市贷款余额和存款余额对比

注：气泡大小代表金融安全度，气泡越小，说明金融安全度越低。

下图为上图左下角放大图，数据来源：建诚晟业整理

财政安全度

各等级城市普遍面临一定的财政安全压力。整体来看，各等级城市都普遍面临财政压力，尤其是四五级城市财政支出与收入缺口明显。

图：各城市一般公共预算收入和支出对比

注：气泡大小代表金融安全度，气泡越小，说明金融安全度越低。

下图为上图左下角放大图，数据来源：建诚晟业整理

财政支出反映了地方财力和配套建设投入能力，但其与财政收入的缺口也导致地方财政面临潜在风险。整体来看，各等级城市都普遍面临财政压力，尤其是四五级城市财政支出与收入缺口明显，部分城市2019年财政预算支出甚至是预算收入的10倍以上（本地财政收入能力欠缺，高度依赖上级政府转移支付）。特级城市中，深圳和上海的财政安全风险相对较高，但基本处于合理范围，如深圳2019年地方财政预算支出为预算收入的约1.2倍；重庆则是一级城市中财政安全风险相对较高的城市，2019年地方财政预算支出为预算收入的约2.3倍。

图：各城市金融安全度与财政安全度对比

综合地方债务高、金融安全度和财务安全度都较低的高等级城市，我们发现少数综合风险相对更高的部分城市。如一级城市中的天津、郑州和武汉；二级城市中的昆明、贵阳、海口和南宁风险相对较高，青岛、济南和宁波也需要关注；三级城市中的兰州、太原以及长春。

需要说明的是，在地方政府财政、金融并不完全独立的当下，关注地方金融和财政状况的潜在风险，并不是为了找到可能破产的城市。反过来讲，有能力通过举债做大城市规模的城市，可能蕴含着较大的市场机遇。对房地产企业和金融机构而言，在关注城市和房地产市场基本面的同时，可重点挖掘财政扩张预期强烈、土地出让金依赖度高、对相关产业政策环境友好的城市，这可能是挖掘市场机遇的一个突破点。