开发者 丨 林 曈 万科东北区域事业集团首席合伙人

                  夏 天 万科东北区域设计合伙人

                  孙明君 红梅文创园项目合伙人

设计者 丨 林世彤 西迪国际创始人/总建筑师

观察者 丨 陈 阳 ADU 首席顾问

记录者 丨 邵 兵 建筑档案主编

产品载体 丨 沈阳 · 万科 · 新都心中日产业园

对话现场 - 自左至右分别为

设计者林世彤、开发者林瞳、观察者陈阳、记录者邵兵

时代在东北这片土地上，留下了尤为深刻的烙印。在沈阳，万科用红梅文创园和新都心中日产业园，分别回应了“城市更新”和“产城融合”这两个深沉的时代命题。

壹

将产品力融于城市更新

记录者： 城市更新的大背景下，扎根于城市空间的长期价值，一面是造城中夯实产业，一面是更新中“新时间”与“旧时间”里的活力培育。

开发者 /林曈： 现在房地产行业的白热化竞争持续至今，政策导向也在不断变动。因此成败就在于细节。我们必须聚焦城市，抓住当下，不断构建自身的能力，在自己的领域中深耕，掌握穿越周期的能力。

万科在城市更新项目中有两个能力：其一是对于文化、对于设计的理解，以及对于建造成本的预估能力（城市更新项目所涉及的问题相对复杂）；更重要的是把它激活的能力。对于这两点，最初我们是在红梅文创园项目中找到的手感。

开发者 / 孙明君 ：红梅集团始建于 1939 年，位于辽宁沈阳铁西区，曾是国内味精生产的龙头企业，由于诸多原因在 2014 年宣告破产。之后老厂区成为了“城市的伤疤”。改造时，在打造新的生活状态的基础上，保留了其历史文化资源与原有集体属性，将其改造为设计艺术文化产业办公基地。另外，对于原有的原料库、公交厂房、俱乐部、幼儿园等区块，通过功能置换，打造了一些既能传承原有文化以及功能属性又符合当代精神及使用需求的业态。

以城市更新的视角看来，是将原有的工业生产生活历史转化为城市生活的业态。在经历了“东搬西建”的过程后，红梅的土地性质转变为以居住、生活为主的地块。在这种状态之下，红梅逐渐成为一个提升周边片区以及城市活动的承载空间。我们搭建空间和场地，并注入文化属性和业态、运营，最终目的是使市民能够更积极地参与进来。此外我们打造了目前东北最大的美术馆，作为文创园 IP 的延伸。这或许可以视作工业遗存等大型空间如何转型的思路之一。

开发者 / 夏天： 着眼于对于居民需求的思考，我们希望在城市中心的城市更新项目中，植入并置换更加符合现代人生产生活需求的业态，以文化和产业塑造更具活力的城市空间。补充城市所缺少的新的业态及功能，首先要建立自身真正的商业逻辑，使其成为扎根城市能够相对独立运转的项目，而不能变成品牌展厅。在此基础之上，我们希望它能够传承历史文化，同时指向当代文化价值。

就红梅这个项目而言，周边缺少城市开放空间和艺术氛围，缺少优秀的办公空间，缺少符合当代人消费习惯并且富于体验感的商业街区。因此我们将其糅成综合体，作为该项目的底盘，置入城市。

观察者： 万科的确有在宏观层面把握大方向的能力，但实际上其更珍贵的能力恰恰在于能够补充自下而上的部分。如何切实地跟每一个商家对接，支持和辅助他们在其中发展自己的事业，恰恰是一个最好的基础。高举高打地造一个花架子，是不接地气的，自然无法长久地运营下去。

红梅文创园 1 号楼鸟瞰

贰

在节点转变，指向产城融合

记录者： 万科的每一次创新实践，都是在不断地与城市共振，以此探索新的发展方向。

开发者 / 林曈 ：工业城市、工业文明是有记忆力的。沈阳需要的城市更新。那些老厂房，不仅本身是文保建筑，还包含着沈阳深刻的城市记忆。在新都心中日产业园，产生了一些新颖的、有趣的变化，我在其中找到了时间轴的概念。现在沈阳以及很多城市都需要产业升级、产业换代、调整产业结构等——所谓的“产城融合”。“没有成功企业，只有时代的企业”，所谓成功其实是加入时间轴进行考量的。18 年前我刚开始在万科做地产项目时，就知道万科能够在时代中有所发展。

新都心在拿地之前将近一年半的时间里，我们一直在思考原点问题。首先是产业规划，接着是产业招商。在这两方面我们是摸索着来的，但是做得非常扎实。当时我们规定了几个规划层面的底层逻辑：第一是这个产业为什么要来，第二是要做到“产城融合”，或者说是所谓的“三生”——生产、生活、生态。

生产就是在这要工作，于是要做产业园；生活就是有居所，有配套的学校、公园、体育场、商业等；生态是指从自然生态到人文生态的整个大的生态底盘，包括清洁能源、河道微生物治理、智慧园区、智能安防等。其中生产、生活属于顶层的城市规划范畴，而生态属于底层的技术范畴。

举个例子，我们为什么选择罗森。在疫情期间实体店普遍是不被看好的，但是我们发现罗森在沈阳反而挺好。调研后发现在沈阳同类型的便利店大多关闭了，但市场需求仍然存在。看到这一点后，我们在这里做了一个罗森的郊区店，不是主打便利，而是加入了动漫、音乐等主题元素，并且配套设置了小型停车场，建筑是由在松下定制的装配式模块拼接而成的，形式上好像是一些集装箱零散地堆在那里

设计者： 新都心中日产业园其实不是一个典型的万科项目。如果不挂“中日产业园”的牌子，在新都心的街区里游走时，大家可能很难想象这里是一个产业园，它几乎做到了“去标签化”。新都心是一个非常难得的综合类项目，也极具挑战性。作为设计方，未来我们也会和万科团队共同深度参与城市运营。

城市区域的开发，打造，无论是政府还是开发商，大多由几个部门协作完成。各司其职往往会带来部门之间的配合低效甚至相互掣肘。而万科操作新都心这种大型综合项目是由单一团队实施的，策划、定位、招商、规划、设计是通过一次次全员参与的 workshop 高效完成。这种一体化的模式对于团队中每个成员的综合能力要求其实是非常高的。作为设计方，我们的团队在这个项目规划设计过程中也同样要有很强的一体化能力。我认为这种一体化的操作模式对新都心项目的迅速落地和未来运营都是至关重要的因素。

观察者： 一体化的团队是非常重要的工作模式。如果没有一体化视角，而是按照机械式分工，那样或许能够不断扩大生产规模，但不能真正做到底层的服务。

红梅文创园夜景

开发者 / 孙明君 ：工业遗存项目自带 IP 属性与产业属性的基础，红梅文创园对于这座城市的发展而言，其实是工业动能随着发展转化为其他动能的过程。我们在其中大致规划了三个板块：艺术 IP、办公和商业。这三者并非独立存在，而是与进行有机融合，这个小场域里形成了融合业态，包括艺术餐饮、艺术办公等，并且着重文化、科技、经济的融合，具有一定的创新价值。

通过艺术 IP 联动国内外资源，塑造一个文化、艺术的器皿。通过艺术和文化的产业生态，聚集艺术类文化社群，结合时下的潮流文化，把原有生产生活的底子覆盖到整个城市的活动中来，使得红梅成为既有历史氛围又有潮流文化的年轻人聚集地。

目前园区周一到周五主要是办公类的业态，周末会成为艺术、音乐的潮流展场，每天晚上设有夜间市集，整体商业氛围营造得相对连贯。未来计划签约多家画廊，加入拍卖等活动。此外，我们一直注重儿童业态，新都心本身设有 3000 多平方米的儿童培训空间，侧重于音乐和艺术，结合展示机制和参观机制，作为社会性学习的模式之一，对于补充青少年学习之余的能力相当有效。

结合业态的规划、植入，以及两年的运营，其定位持续进行微调。目前红梅定位于一个具有工业气息的、国际化潮流艺术园区。未来我们也会沿着文化的主线深度挖掘城市基因，融合当代文化创意基因，进行整体的孵化和推广，将红梅文创园打造为沈阳的一张城市名片。

开发者 / 夏天 ：万科最早拿到的土地都相对靠近城市边缘的，从那些项目开始，我们就一直尝试发掘并实现客户的需求。我们会通过自己的方式让大家知道，在我们这里能够住得很舒服，而不会是追求了青山绿水的低密之后，就必须要牺牲生活的便利，其实这些是可以同时拥有的。解决城市生活中的痛点，万科的这条主线一直没有改变过。

从上海区域开始实践，现在万科所推广的“CO·life”，实际是将销售中心、社区等结合，做综合功能的体验。其中包括花艺的培训体验，包括可以在看房期间在销售中心吃上一顿舒心的饭，既让老百姓体会到未来的生活的样子，也能够看到城市未来生活的面貌。

未来在这儿生活的人是什么样的，他在哪里上班，他在哪里玩儿？他的孩子在哪里上学？他的家在哪里，他回家的动线是什么？他的家庭庆典会发生在哪里？他会在哪里接待朋友？他周末会在哪里消磨时间？他的孩子不上学的时候应该在哪里和小伙伴玩儿？只有当我们能够真正将这些问题考虑透彻，万科所关注的“住宅”才会是真正成立的。

新都心中日文化园鸟瞰

叁

城市意志的探讨

记录者 ：城市一直是有生命力存在的，在时间的纵深和情感的浓度中，其意志该如何展现，各方其实都在通过自己的研究或实践探索这一话题。

观察者 自上而下和自下而上分别能给人带来秩序感和活力感，这两者缺一不可。万科的做法是符合有机理论的。每个商家都是最小层级的细胞之一，从细胞级单元入手，即是有机表现之一。可以说万科有一种“草根”的能力。万科的“草根”性，正是其能够把项目做好关键所在。

开发者 / 林曈 ：万科的站位一定是自上而下的，符合战略的。当然我们也要结合城市发展和市场原则找到穿越周期的能力。这个过程中其实不存在标准化与创新的冲突。比如新都心中日产业园，虽然并非标准化的产物，其中也存在一些标准化。标准化带来的好处是效率高、出错少，以及节约成本。在标准化之下，我们的多样性、丰富性每年也在迭代，避免大家产生审美疲劳。

开发者 / 孙明君 ：从宏观层面上看来，红梅文创园是城市客厅，能够吸引大量游人；从中观层面上看来，我们在建筑和规划上面保留了工业遗址的痕迹和氛围，体现了对于文保建筑的尊重，也显得相对与众不同；从微观层面上看来，作为东北文化产业链上的一环，文化创意产业园是创意产业的重要支撑，因此未来红梅会成为一个社群，物理形态决定了其联动属性，从有形的社群到“无形”的社群，通过线上、线下的活动和媒体发声使大家交织在一起。未来我们会坚持以艺术为中心，以音乐潮流为辅助，打造一种“线上交流、线下体验”的社群文化。

开发者 / 夏天： 目前我们看似是在拓展一个城市新区，但城市是不断生长的。在城市向自己边缘不断拓展的时候，我们需要站在一个真正的城市运营者的角度，去思考问题。

设计者： 有了产业、居住，有了充足的配套，是不是就可以称之为“城”？我们发现很多冠以“城”之名的大型开发项目似乎并不那么像城。除了各地块内的产品之外，没有公共空间的打造，其实是用车行道路将区域切割成了彼此不相干的多个碎片。

而万科新都心的造城观，依然强调一体化，将开发地块外的公共空间纳入一体化设计范畴，甚至是先行于地块内的开发建设。各产业地块又被再次划分成六七个小尺度 Block，增加公共空间的开放性。注重开放空间的整合，注重公共利益的最大化，这是其区别于传统郊区大盘的核心。公共街区的开放性和共享性，以及对于空间品质的追求，是新都心中日文化园的特殊及珍贵之处。

这个项目我们既是设计方，同时也是使用者。未来的东北区域万科总部也将坐落于园区内。其实整个规划设计过程中，我们的设计师们也经历了曾经想把我们的专属空间最大化，到让渡空间给高品质的城市环境的境界转变。

浑南新都心中日产业园

肆

立足于规划的城市视野

记录者 ：大局观是新建筑人不可缺少的基本要素，掌握城市的脉络，才能更加健康、更加可持续地发展。

观察者 ：上下之间的关系从来不是对立的，而是相互依存的。从城市规划到片区建设，从小区设计到邻里空间的构建，最初的底层单元的精细打磨是基础，在这个基础上，这些细胞及单元如何能够连接得扎实、丰满、有韧性，从而成为富有活力的组织，是万科的能力之一。

开发者 / 孙明君 ：我们的园区是一个器皿，具有孵化的职能和价值。最终社群将会作为纽带，将其中的产业、空间和人凝合，形成一个多层次的新平台，这是所谓的孵化力。我们要在其中不断地发现和再创造，而非仅仅做出底板就任由其随意发展。其最后是要还之于城市的，承担它对城市所应当承担的责任，激活整个老工业片区未来的发展。

开发者 / 夏天： 新都心中日产业园对于万科北方来说，是近几年相对完整的项目。它可以说是同时兼顾了城市和市民这两个层面的需求。之前的项目虽然是在发现痛点，但那些行动更像是补救措施。而中日产业园是吸收、消化这些问题之后，迭代出的一套相对完整的“打法”。

我们首先开辟了一座城市公园作为基底，置入产业创新中心以及配套商业、景观，吸引部分产业和人率先来到这里，以此为项目提供源源不断的养分和活力。有了这些滋养后，我们才开始做的住区。

开发者 / 林曈： 新都心中日文化产业园目前已被纳入辽宁省、沈阳市“十四五”规划重点项目。这其中的确潜藏着政府的某些导向，但是除政府导向之外，我们还有一个不能回避的问题，就是日企为什么要到沈阳来。东芝和罗森为什么来，各有原因，但他们的底层逻辑是一致的，就是必须要有生意。对于招商而言，这就是最实在的问题，就是我刚才所说的“原点问题”。

设计者： 起初由于周边的产业都是郊区型的低容积率的项目，初版规划所给出的产业容积率并不高。其实在这种环境下很容易造成一个做乘法的大的郊区型项目，但无论周边环境如何，我们把新都心定位于未来城市的核心区，并且持之以恒地为之努力。第一期的形态呈现后，政府对地块的强度容积率的预期提高了，因为我们的规划、招商、运营给了他们信心。从目前区域所呈现的面貌看来，较好地营造出了有相当开发强度的活力城市风貌。

新都心中日文化园

伍

面向城市的价值传达

记录者 ：每一座大厦，每一座古庙，都是城市的血脉，向人们传达它的情感，以场景和空间反哺于人。

开发者 / 林曈： 万科不仅关注城市历史的记忆活化，也关注当代城市生活，在红梅文创园反应的是一种对城市记忆的延续与活化，新都心中日产业园反映的是一种“产城一体化的城市服务”。这都源于万科对城市价值不同时期的直接反馈，也是万科在城市运营能力层面的不断觉醒。

开发者 / 孙明君 ：红梅文创园和新都心中日产业园，都是万科在这个时间节点上为沈阳所书写的文化与生活，也是一种新的城市生活方式的实现。

开发者 / 夏天：城市开发的立足点是解决城市问题，产品开发需要经历时间的打磨，万科的产品围绕不同时期人的状态和需求展开，每一个空间都要尽可能地与人发生关系，进而为城市创造更多可能。

观察者 ：万科拥有一种自我的能力迭代与更新的“草根精神”，在产品上体现出自下而上的底色，这也是下一阶段地产乃至城市建设极其需要的有机视角之一。自下而上的运营路径，是万科从最切合实际的层面参与城市运营，整合多方资源，为城市服务提供开发者的实践路径。

设计者 ：设计层面与万科合作是持续力的一种体现，当下的城市更加需要多方共建一种“城市的长期价值”。

新都心中日文化园景观

陆

关于万科集团

万科企业股份有限公司成立于 1984 年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首次跻身《财富》“世界 500 强”，至今接连上榜并且列位持续提升。万科 · 浑南新都心以中日产业园为底盘，打造万科低密国际住区，项目内规划约 6.5 万方 9 年一贯制教育用地，自建约 6 万方匠造公园，自建约 1km 风情商街，引进“新都心”开发理念，构筑“职、住、学、游”四维一体的百万方综合住区，目前已被纳入辽宁省、沈阳市“十四五”规划重点项目。