前段时间网上看到一个数据：房地产9月份的销售额下跌36%，恒大跌96%，房市的所谓金九银十已成往事。如果说1.0的房地产市场竞争的是资源，2.0的房地产竞争的是高周转流程的话，那么3.0的房地产竞争的是“产品力”。

上个月开始，设计圈的一个媒体——建筑档案发起了一个“城市运营力”的对话节目，今年是第一季，共有十场对话。每次邀请一家地产公司、一家设计公司，建筑档案主持，我是观察员，共4人。“运营力”和“产品力”，虽然是两个词，但重要的都是要给力，而且是能让终端消费者——“人”这个有机体——感到给力。在已经完成的几期对话中，我发现当我们从居住组团到片区再到区域、城市，多层次思考问题的时候，需要的是有机思维。

3年前的2018年11月8日，我发表了有机组织系列文章的第一篇—— 《重新发现底层单元》 。这一系列的文章是用有机思维（而非机械思维）来思考智力型组织的管理。在之后的工作中，我越来越发现有机思维不仅适用于设计公司的管理，而且在设计方法论上也有指导意义，并且已经有不少相关成功案例，只是我们没有用有机视角去分析，推广。

用有机思维来思考设计，会发现3.0时代的产品创新与产品升级的蓝海。

T61的“爆点”

上个月下旬在成都的时候，地产圈里的一个大佬建议我们应该去成都新开张的一家酒吧——T61去看看，看看人家为什么那么火，产品创新为什么做的那么棒。

因为时间关系，更因为岁数大了，对夜店已没啥感觉了，所以我没有现场体验一把。但好奇心使我找了些资料看了看，果然有料。

T61位于成都太古里附近的一家五星级酒店的61层，2021年1月12日开业，包括7个空间元素：POP、LOUNGE、PARTY K、日式深夜食堂、派对包、雪茄房和空中花园，每个空间都有独特的亮点。在运营上，T61按时间轮流安排7个空间的重点活动，消费者可以挨个玩，也可以以某个空间为根据地，选择性地参加自己感兴趣的活动，既丰富又个性化。

如果用有机思维来理解T61的策划设计，我认为有两个成功点。

首先是底层单元的独立性。很多经营场所是中心化的，有一个主要空间，周边有一些附属空间，酒吧也不例外。这样的好处是主空间是多功能的，可以满足多个使用场景。但也正因为多功能，只能满足有/无的初级需求，远远达不到极致体验。欧美的职业体育都有专业的足球场、专业的篮球馆，而不是用多用途的体育场、体育馆，就是这个原因。T61的7个空间都是专用场所，可以打造极致体验，而不用兼顾其他功能，这是消费者在很多其他酒吧感受不到的。这与有机理论的第一条“底层单元的独立性”完全吻合。

其次，底层单元的连接产生新的体验。7个空间的独立性是硬件，看得见摸得着的，而T61成功地用软件将7个硬件连在一起是高招。这个软件就是时间安排。因为没有现场考察，也没有看到资料，只是听人简单说了一下，大意是在晚上的主要消费时段，在7大空间轮流安排不同的主题活动。这个套路在文旅项目中很常见，各景区错时安排演出。正是这个套路把T61的7个空间有机地连接起来，产生超越单店体验的更高一层的体验。这与有机理论的第二条“异质发展”完全吻合。

深圳南山文体中心的“出圈”

深圳南山文体中心是我的老东家CCDI设计的，所以早有耳闻。

前些年，各城市在建设中有过一个风潮，就是将几个市政功能合在一起建一个大型设施，即多馆合一，比如文化馆、展览馆、体育馆、档案馆、博物馆、图书馆、少年宫等等，命名为文化中心、文体中心、市民中心等等。多馆合一的目的之一大概是想搞一个标志性建筑，合在一起建筑面积大，容易出效果。

既然有这样的初衷，设计上的一个本能就是把这些原本各自独立的功能整合进一个大体量的建筑里，这样的结果有可能导致各功能板块独立运营的不便。

深圳南山文体中心也是多馆合一的项目，主要功能是剧场、体育馆、游泳馆，总建筑面积7.88万平米。但CCDI在设计上并没有把这三馆合在一个大体量建筑里，而是三馆分立，保证各自独立运营。再用一个大屋盖让三馆有一个整体形象，同时大屋盖下形成了很多城市灰空间，既促进了三馆间的连接，也与南面的图书馆、博物馆呼应，形成一个城市广场。

护士站与体育综合体的各自“组合拳”

前段时间，一位朋友告诉我个故事：

长三角有个办公家具公司想进入医院市场，他们没有高举高打，奔着大单去谈，而是从医院的细胞级单元之一——护士站入手。他们聘请医院里的资深护士长担任顾问，认真研发适合现代医疗条件的护士站，细到需要多少个插座，高度是多少。这样的护士站家具，一套总价不过几万元，甲方决策也很容易。一旦被认可，就很容易推广到其他病房楼层。随后，在护士站成功的基础上，他们进一步研发病房里的成套家具，并已打开市场。

ADU的产品创新课上，曾经有家学员单元提出了“社区级体育综合体”的产品设想。社区级体育设施现在基本解决了有无问题，但普遍档次低。以足球场为例，也就是有片场地而已，更衣、洗浴、灯光、裁判、录像、看台等设施很欠缺，草皮质量大多也很差。而现在业余球员们的经济条件完全能支撑起更高水平的运动设施。另外，与运动场所相关的其他功能，比如餐饮、咖啡厅、电影、幼教、酒吧、酒店等等可以组合起来，满足家庭、团队更丰富有趣的体验需求。这个产品构想是在底层单元消费升级的基础上，探索更高一层消费体验的尝试。

底层单元，指的是能独立运作并产生价值的基本单元。所谓消费升级，首先是底层单元体验的升级，并在此基础上促成多个异质的底层单元的有机连接，给消费者更高层次的全新体验。

对创新理论有杰出贡献的约瑟夫･熊彼特（1883-1950年）认为：创新就是建立一种新的生产函数，即生产要素的重新组合。我想这句话针对的是他那个年代整体上“供不应求”说的，而现在产能过剩需要我们转变思维。所以，创新的另一方面是“需求要素”的“重新组合”。这句话里，需求要素就是底层单元，重新组合是为了更高层次的体验。这就是有机设计。