目录

实践项目详解

1. 新发展/东上海·怡福荟

2. 银城/君颐东方

3. 联实Lendlease/逸浦荟

4. 亚东/涵田·春之谷

5. 万科/随园嘉树

6. 上海颐和苑养老服务中心

7. 常州茅山颐园

8. 招商/观颐之家·杭州颐养中心

深度研究报告

1. 养老项目定位方法

2. 康养小镇落地实践

3. 养老项目交易模式（企业篇、客户篇）

4. 养老项目配套研发

5. 养老项目营销方法

6. 老年教育产类研究（研究篇、实战篇）

从2020年开始，GLAB基于栖城十年的康养实践经验，对甄选出的8个代表性康养社区项目陆续进行了复盘和解析，希望以这种方式将不同个性的项目真实呈现出来，完整理清开发模式、选址策略、客群策略、规划设计、商业模式设计、运营销售等开发流程。这些项目恰好覆盖不同赛道，有城市型和景区型、品质型和普惠型、产权销售型和会员销售型，有单一业态也有复合业态。除了各自绽放，通过每个项目的真实呈现，也可从中一窥近十年中国康养项目的进化之路。

同时，GLAB汲取研究创新经验，整合发布“康养小镇落地实践、养老项目交易模式、养老项目营销方法”等相关思想性文章共8篇，尝试以此解答产业真空环境下和房地产思维惯性下，养老社区面临的层出不穷的问题。本篇回顾了相关文章，GLAB立志以此为起点，迎接新开始。我们十分感谢养老从业者及其他相关人士的关注和支持，也将在新的一年继续发挥优势、沉淀思想，为读者提供更多优质内容！

"实践项目详解

栖城十年康养项目 © 栖城设计

新发展/东上海·怡福荟

业主：新发展集团

地点：上海奉贤

规模：27万㎡

设计时间：2015年

项目状态：在建

东上海·怡福荟由新发展集团投资建造，由栖城进行策划和设计。项目是上海首家政府城市更新养老项目，也是上海最大的医、养、文结合养老社区。由康复医院、体检中心、护理院等医疗卫生设施，社区文化中心、小镇中心、社区俱乐部等文化设施、活力型老年公寓等养老设施共同构成。

社区鸟瞰效果图 © 栖城设计

银城/君颐东方

业主：银城地产

地点：江苏南京

规模：18万㎡

设计时间：2015年

项目状态：建成

银城君颐东方是融合“医、养、住”为一体的城市高端全龄养老社区，由银城集团投资开发、栖城进行规划和建筑设计。养生美宅（9万㎡活力公寓）、CCRC社区（6万㎡享老社区）、康复医院（3万㎡江苏省人民医院城东分院）和东方会馆（文娱学乐主题式会馆）四大功能模块共同构成此项目，满足了不同老人的多样化养老需求。

社区实景图 © 栖城设计

联实Lendlease/逸浦荟

业主：联实Lendlease集团

地点：上海青浦

规模：8.5万㎡

设计时间：2016年

项目状态：在建

逸浦荟是联实在中国的首个养生享老旗舰项目，由栖城进行规划和建筑设计。社区内设置近850套独立公寓，可容纳近1300名长者并配套景观园林、休闲区和俱乐部等设施。项目首次引入联实澳洲“活力养老、养生享老”理念并以“酒店式”和“会员制”养老方式运营。根据中国不同年龄长者的需求，设计过程中对社区设施、基础服务和日常活动等方面进行定制和因地制宜的升级优化。

社区效果图 © 栖城设计

亚东/涵田·春之谷

业主：亚东集团

地点：江苏南京

规模：8.5万㎡

设计时间：2017年

项目状态：在建

涵田·春之谷作为亚东集团转型升级的创新项目，被定位为新一站体验式温泉康养休闲综合体、会员制活力长者社区，面向55-65岁养生享老客群。由亚东集团和旗下涵田旅投集团联合打造，栖城进行策划和室内设计。作为亚东三大文旅项目之一，春之谷首创五星级酒店管理模式，涵盖“温泉会馆、精品酒店、温泉会所、养生公寓、养生合院”等业态，为长者提供集“生活、文化、修养、传承”于一体的逸趣生活。

项目效果图（图源网络）

万科/随园嘉树

业主：万科集团

地点：浙江杭州

规模：6.3万㎡

设计时间：2014年

项目状态：建成

随园嘉树是万科首家养老社区。项目土地范围属性为商业旅游用地，共40年产权，业态包括长者公寓、“金十字”休闲区以及公共配套区。项目采用“大社区+养老组团”的开发模式，依托文化村并借力其城镇级配套服务，成为国内经营地最健康的高端养老社区。其中，护理院由栖城设计，是万科首个持有养老、医疗双牌照的医养项目。

护理院实景图 © 栖城设计

上海颐和苑养老服务中心

业主：鸿越实业

地点：上海金山

规模：11万㎡

设计时间：2012年

项目状态：建成

颐和苑是“十二五”时期唯一被纳入PPP试点的养老项目，也是一家结合“养老、养护、护理”三位一体的养老机构。由上海鸿越实业投资开发，与丹麦DDH（丹麦最大的养老院运营商“丹麦执事家园”）签约合作，丹麦方统一进行人员培训管理，成为上海首个中丹合作项目。栖城作为设计方，从定位研究阶段开始介入和业主及运营方在规划、建筑、景观、室内设计、设施选型等方面进行了充分探讨和创新。

社区实景图 © 栖城设计

常州茅山颐园

业主：默元集团

地点：江苏常州

规模：44万㎡

设计时间：2016年

项目状态：建成

茅山颐园由默元集团投资开发，栖城进行策划、建筑和景观设计。项目位于常州市茅山风景区，是集医疗、养老、住宅、文化、教育、商业等多生态于一体的大型园林式康养社区。由14万㎡的医养院墅住宅和21.8万㎡公共配套空间构成，包含三甲医院、CCRC社区、老年大学、商业水街、专家公寓、度假酒店、道文化学院等。

项目鸟瞰实景图 © 栖城设计

招商/观颐之家 · 杭州颐养中心

业主：招商集团

地点：浙江杭州

规模：4.46万㎡

设计时间：2017年

项目状态：建成

项目由招商集团投资开发，栖城进行建筑和景观设计，围绕“医、护、乐、养”元素，被定位为持续性照护社区，是集长者公寓、医疗机构、护理机构、体检机构、养生机构和家庭酒店为一体的养老项目。

社区实景图 © 栖城设计

"深度研究报告

养老项目定位方法

地产企业谋划进入康养行业的路径时，采用惯性思维很容易进入误区。因此，GLAB基于康养执业经验和经历过的众多成败案例，将复杂问题简单化，以8个维度（即政府、客户、企业、运营方、市场、土地、产品、经营）的交圈方法来保障转型的系统安全性和独特性。

全要素交圈理论 © 栖城GLAB

康养小镇落地实践

康养小镇被泛读、康养小镇与普通小镇差异化越加模糊的今天，如何准确定义“康养小镇”、怎样以康养作为锚点进行康养小镇落地实践却成为行业间的普遍难题。这篇文章为大家详细讲述了“康养小镇”是什么，它的特点、盈利方式、运营内容和关键运营策略。

康养小镇主要盈利方式和业态分布 © 栖城GLAB

养老项目交易模式

养老重资产项目相比传统地产项目，前期资金投入大而回收周期长。同时受限于政策，大多数企业无法取得养老项目专项开发贷贷款。只按照传统机构模式仅提供短期床位和服务，无法满足这些企业以盘活资产为核心目的的开发要求。文章从交易模式的多样性谈起，告知从业者如何突破这一“僵局”。

养老项目交易模式 © 栖城GLAB

养老项目配套研发

养老地产与房地产硬件的核心差异体现在配套上，养老社区作为具有养老功能的特殊性建筑，其配套使用与养老人群的行为习惯相互制约。但养老人群的需求“千人千面、众口难调”，直接以房地产思维处理，容易陷入“简单化客户”和“经验主义”的误区。这篇文章详细解释了如何归纳养老客户的多元需求，并将空间功能按需求进行结构化匹配和分类。

高效率配套研发 © 栖城GLAB

养老项目营销方法

由于经营不善，养老地产空置率较高。一般自持经营类养老地产平均空置率竟高达35%以上，养老社区市场也在很多城市由蓝海走向红海。传统的地产营销逻辑需要从实现认知到方法论再到实施策略的系统升级，GLAB从养老项目的市场定义出发，跟大家详解了“养老项目如何营销”这一痛点话题。

养老项目销售组织建议 © 栖城GLAB

老年教育产类研究

传统老年大学的教育形式及办学模式单一且供求不平衡，难以创新发展并实现商业变现；借助互联网、微信等媒介对中老年群体进行渗透的新兴老年教育业态虽蓬勃兴起，其商业模式和营销策略又难以被深度洞悉解读。通过研究分析，GLAB指出社区老年大学的发展模式和服务模块的创新点，并根据市场上成熟老年教育平台的商业模式提出优化建议。

老年教育产业参与主体代表案例 © 栖城GLAB