2021年9月1日，《上海市城市更新条例》正式实施！上海也成为继深圳之后全国第二个正式对“城市更新”立法的城市。

FTA作为一家专注于产业创新区的一体化设计公司，我们的经验让我们对城市更新有两大观点：

1、城市更新不仅是空间的更新，更是产业内容的更迭。

2，现代城市竞争的关键是吸引人才。

从这个角度来讲，城市更新是一个渐进的，长期的过程。

作为一个长期陪伴客户成长的设计品牌，FTA见证了市北高新园区的转型经历：从工厂林立的彭浦老工业区，到高端服务型企业的总部经济园，再到以大数据产业为核心的全产业链创新社区。

并且参与到其中——自2015年，FTA中标市北高新转型升级城市设计，再到参与静安市北国际科创社区的城市设计及建筑设计、老厂房的更新设计等等。

在参与市北高新转型的路径中，我们思考的不仅仅是空间，更是思考区域的未来，思考如何让企业与人才与市北高新产生粘性，怎么让创新看得见，怎么形成区域品牌形成产业聚集效应等等。

在实践中，我们总结了以下3点心得，分享给各位：

成片推进

“一体化”思维

城市更新需要有“一体化”的思维，需要从更高的维度来分析，需要有长远的产业创新思维。

市北高新整体招商很厉害，大园区内的每一个小园区都很不错，税收也很棒，产业也符合规划方向。

问题是——

这些小园区们拼起来会变成一个有魅力的城市吗？

更进一步，

如果市北高新一次只考虑一小块土地一小片园区的更新，

她最终会变成一个有魅力的“创新目的地”么？

我们的答案是：

很可能不会。

数据显示，在上海的中环带上，办公楼的空置率是20%左右，市北距离张江包括陆家嘴都不远，面临强有力的竞争者，市北拿什么跟张江跟陆家嘴去竞争？

经过广泛的研究，我们的逻辑是：

如果你是做金融，你可以去陆家嘴，那如果你要做人工智能和大数据，你就应该来市北。

在市北，这应该是一个大数据人才的社区——人才的聚合才是产业地产的核心，产业的集聚本质上是基于人的社群的聚合，其实不是产业的聚合，产业聚合只是结果。

所以，我们需要围绕这一群人，这一群人的家庭，围绕他们的需求，去做空间及体验上的匹配，用工作方式/生活方式把这群人留下来，市北就成功了。

有了这个思考基础，市北开始从整体上打造一个聚集产业社群的魅力空间。

上海北郊站货运铁路当时连到这个里面的各个工业园区的那个分支铁路段，FTA以此为抓手，从碎片化的城市中梳理出系统化的空间，重新构筑合理的人与环境的关系——

把废旧铁路打造成为了一个城市舞台的loop，通过一个环(loop)串联整个区域，孕育价值、活力、交流和文化。并且，在各个部分分别设置“价值之环”、“活力之环”、“交流之环”、 “文化之环”，从整体上催生出一个功能复合的中央创新区。

而在各个地块上，设计也采用“整体推进，统筹规划”的思路，比如，在市北高新 · 静安国际科创社区一例中，就借用了九宫格式的开发模式，九宫格式开发模式重点有三个——

1）地下一层，舒缓城市的交通问题。

2）地面一层，用社区中市民的生活场景进行景观及慢行系统体系的串联，保证地块的统一控制的。

3）地上一层，这部分也是需要统一控制，保证其社区的连通性与整体性。

市北高新 - 国际科创社区效果图

这个模式让一个大片区地块（1平方公里）得以整体规划与建设，保证其空间的完整性连通性、文化调性的一致性，更是保证了其产业目标的可达性。

保留历史

激励未来

市北高新内有个响当当的彭浦机器厂，它创立于上世纪50年代，曾经，每一个上海家庭背后都有一个彭浦人 —— 中国第一台大型天线座、中国第一台推土机、中国第一台气动电控冷轧机……多个“第一”在这里涌现，定格了一个又一个高新技术诞生的历史性瞬间，讲述了一篇又一篇上海工业文明的伟大发展史。

她不仅是市北高新的文化瑰宝，更是上海近代工业的缩影。

在更新项目中，挑战之一就是——

如何在开发高密度创新社区项目的同时，保存保留工业遗址。

像jane jacobs说的，“新思想需要老建筑(new ideas need old buildings)”，像上海这样的大型且人口密集的城市，好的点子往往从这些重新利用的旧建筑中迸发。

FTA设计团队经过现场勘探，厂房现状保留完整、工业文化特征显著，空间尺度让人震撼，但因为时间久远，外立面破旧，同时因为原有功能的限制，采光条件较差。

在跟市北高新团队及建筑修缮团队进行了无数次的现场走访、方案推演之后，我们确定了“建筑改造遵循混合原则”的基本方向——

对于老厂房进行保护修缮，部分区域主动加固；

部分区域修复或更换，并修旧如修；

部分区域拆除现状外墙，采用新旧融合的方案重建立面，在传承的基础上创新。其中零部件车间占地整体保留比例不低于50%，最大限度地保留了基地的工业风貌特色。

针对在运营中备受关注的采光问题，设计团队对屋顶进行了改造，将混凝土屋顶改为金属屋顶，并在局部采用玻璃屋顶，让光影导入室内，同时也将新旧材质融合，彰显空间气质。

多元融合

激发活力

前纽约市市长bloomberg相信，城市越是多元多样，越是能创造繁荣激发活力与创新，如果它是同质化的，城市慢慢会走向衰弱。

市北就像是一个微型城市一般，应当具备城市的功能——

在市北高新的静安国际科创社区里，我们采用了“数脊一云廊一街道”这一富有体验性的公共开放空间新格局，将博物馆、公园、广场、社区等多种建筑载体沿着云飞路街道次第展开，有效串联。

同时，以市北园区的大数据产业资源赋能各类科创性功能平台，打造一条集人工智能产业领域最尖端技术与场景展示的科技创新主动脉，公司们可以在这里实验无人驾驶汽车、蜂窝通信、低Wi-Fi传感器等新产品新技术，得到真实的应用反馈。

当有了合适的策略和空间，基于城市的初创公司甚至可以在公共空间测试他们的产品和服务，让园区与企业实现共赢。

回到老厂房的功能上，设计师配置了社区图书馆、艺术中心、展示馆、文化中心、公共大厅与活力云廊等复合功能。

人们并在不同空间之间发生巧妙的连接，相互渗透，让空间充满生机和魅力。

就像布鲁金斯学会所说的那样：多元混合的设计原则会产生独特，有趣和安全的地方，促进了人们的连接，也为人们的创新带来了更多的灵感。

现在，这个上海中环上的3平方公里创新社区内，有近3000家注册企业，近30家跨国企业总部，50+家行业龙头公司，全市30%的大数据企业集中在市北高新落户。每年举办相关的活动场数超过300场，随时都发生着奇妙的连接与碰撞。

她是上海数据资源最丰富、数据类企业最集中、数据应用场景最广泛的区域。

随着人才吸引人才，产业吸引产业，市北正成为中环上不可小觑的一颗大数据明星！描绘着科技、生态、历史、文化等要素在此共享、共生与共荣之象。

其实，正像上海市市规划局局长徐毅松提到的那样，城市更新的发展趋势呈现以下三大特点：

01. 更新目的从比较单一的物质环境改善，发展到空间、经济和社会环境全面提升；

02. 更新方式从大规模整体性的推倒重建，到分阶段适时的渐进式更新；

03. 更新主体从单一主体，到政府、市场、社区多维度合作。

市北高新这一案例在具体实施上的三大特点，遵循规划引领、成片推进，政府推动、市场运作，数据赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则，是未来城市中心老旧工业园区转型升级的典范。

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