最近几年，大家对产业地产的关注越来越多，很多朋友都问我——

中国房地产曾经长期是暴利行业，FTA为什么能坚持专注产业地产的规划及建筑设计？

首先，我们认为，一个越来越成熟的设计公司，需要有明确的战略目标，更需要有自己的能力圈，知道“有所为有所不为”。

而选择产业地产这个细分赛道，一方面是我们积累了近900各产业地产设计的实践经验；而更重要的，则是我们对这个领域的热情——

我们相信，一座城市一个国家，并不会因为房地产而变得伟大；

伟大城市的铸就需要伟大的公司、强劲的产业集群。

对于任何一个城市来说，产业是一个城市的心脏，是动力源泉，教育、文化、医疗等等都将以产业为基础。

产业给予城市可持续发展的“韧性”。

一个城市，是否能在未来的竞争中胜出

关键看其城市产业的能级是否得到了提升，

是否能打造高价值、高创新、有可持续增长潜力的高端产业

在中国，产业园区作为区域和城市产业发展的承载主体，一直是推动各地经济发展的重要增长极。

在占地不到国土面积1%的国家级园区（包括高新区和经开区），集聚几乎所有的优势产业和优秀企业，产生了全国22%左右的GDP；

全国互联网百强企业中，96家诞生于国家高新区，以小米、华为、阿里巴巴等为代表的一批具有世界影响力的高新技术企业诞生于园区内。

能参与到真正影响国家竞争力的产业地产中，用我们的擅长 — 空间设计，为人才创造能激发状态的环境，这是一件让我们有使命感的事业。

同时，在大量的产业地产实践中，我们看到一个趋势，那就是——

产业园区正向创新区转变。

最近我们做的很多案例，就是创新区的代表。

比如——上海市北静安国际科创社区，其中的创新区规划以及办公部分的建筑设计是由FTA完成的；

光明科学城核心区域的城市规划设计也是FTA在实践。

我们经常会跟各方朋友探讨的一个问题是——

什么才称得上是好的创新区？

创新区有哪些考量指标？

从我们规划设计、建筑设计的角度来讲，其实你可以列出很多空间指标——绿化率、公共空间、第三空间、得房率、舒适度、地段等等。

不过，有一句话是这样的：

you know it when you see it.

某些事情的定义太过复杂，但是我们人类通过感知就可以准确判断出来。

空间体验也是如此。

在我们的设计实践中，我们尽力打造有以下两个“指标”特征的园区—

1：有品质感

2：有社区感

在FTA的设计实践中，我们一直强调品质感，我们不放过任何一个细节，一个对缝没有对上都会让我们的设计师很抓狂，同时，在FTA的设计作品中，你不会看到任何一个开窗，为什么呢？

因为我们注重品质，而品质感会让人感觉到被尊重。

现代考古的一系列证据表明 -

金字塔不可能是由一群奴隶建造而成的，而是一群被很好地尊重的自由人建立的。

因为越复杂的事，就越需要人发挥主观能动性，发挥集体智慧。

一群奴隶，一群“手”是不可能完成复杂任务的。

同时，环境会影响人的思维与行为，当一个环境有品质的时候，在里面工作与生活的人会感觉到“自己备受尊重”，从而激励他们为雄心勃勃的理想而奋斗。

”社区感“这个概念是我们一直都在提及的，我们也是最开始提出“从产业园区到产业社区”的设计方。

如果说园区是把人与人、公司与公司聚集在一起，让产出量更多 — 以前生产10个单位，现在能生产15个；

那么产业社区就将他们连接在一起，让创新得以发生 — 以前生产的是A，现在生产的是Z，但从A到Z是非连续的、跳跃的创新。

跳跃式的非连续的创新对于产业转型、城市可持续，非常关键。

社区为什么能做到这一点呢？

因为，创新需要尝试各种偶然、需要试错，也可能需要很长的时间。

社区提供了一个内外连接更为密集更为通畅、更包容（风险共担）、更宽容的环境。

举个简单的例子，在我们TOP研究院的一篇文章中，提到了MIT的一个研究成果 - 当街道密度或连通性提高10％，创新能力将提高0.05-1％。

同时，社区中有大量的“第三空间”。

因为第三空间不存在职场等级，所以更能连接人。

第三空间的代表有“各种各样的公共场所，像咖啡店和酒吧。这些空间将创新活动与当地和文化社区联系起来，从而实现新的学科间对话；并让城市更显活力，吸引更多的“活力创新”。

北卡科技园于是就向着城市化的高密度/多元化的方向进发，打造大量的第三空间，比如上图的RTP中心的屋顶餐厅酒吧。而这样的变化方向就是为了一个目的——留住人才。

连接非常重要 ——

如果要毁掉硅谷，只需要做一件事情，就是把所有的地方加围墙，把它网络破坏掉，硅谷就消失掉。

当然，产业创新社区，必须提到的是产业。

不同的产业，产业要素，产业聚集方式不一样。

我们在做产业空间时，必须要理解产业。

我们其中一个理解产业的方式，

就是理解产业里的人，理解产业里的人的聚集方式。

过去中国产业地产与办公地产开发有一个严重的误区，就是很多人看到的是冷冰冰的产业和企业。

但其实人才的聚合才是产业地产的核心，产业的集聚本质上是基于人的社群的聚合，其实不是产业的聚合。

产业聚合只是结果。

上面两者有什么不同，又有什么相同？

是什么将他们聚集在一起？他们如何合作？

我们最近在跟罗氏合作。罗氏为什么从一个年轻人都喜欢的网红打卡点——芳草地，搬到中关村附近？

罗氏给出的回答是 —

芳草地聚集更多的是网红、消费升级的品牌与公司，而罗氏，作为一家医药企业，气质更符合深科技企业聚集的中关村。

这其实一种基于社群的共识和认同。

只有理解了这一点，我们做办公空间设计的时候，才能真正打造出体验感绝佳的办公环境。

特别是企业自用型总部园区来说，未来将更加着重于打造“社群意识”（一群人的精神价值默契），打造企业部落，进而实现价值最大化。

小米是我们一直在合作的客户之一，它是社群经济的代表公司：

小米先连接了100个发烧友，然后通过100个发烧友聚合成10万人的小米社区，借助这些“米粉”的口碑扩散和购买力，不仅让小米的产品能快速迭代，也让小米在市场上成功出圈。

在小米有品南京总部的竞标方案中。我们深入研究了小米有品的各产品线，力图将小米有品里的部落成员有机地容纳在这一现代简约的企业园区内。

考虑到部落成员使用空间的灵活性，我们从设计层面保证了办公空间可灵活划分为不同尺度大小的办公单元体，使其切合多种企业类型， 并且在空间内部设置连廊，空中走道创新空间，不但保证了沟通的效率与链接度，更符合小米有品的部落精神。

其实，设计一个产业地产项目，不仅要关注当下的产业、当下的诉求，也需要考虑落地后的运营，关注长期，关注资本市场上如何让地产更有增值性。

在我们看来，好的地产一定是个产品的设计，它是基于运营设计。

在这一方面，我们也总结了不少设计方法论，减少风险的同时，能增加产品在未来市场上的竞争力。

其实作为设计方，考虑的是各种目标汇总后的一个最优的选择——

考虑如何更好地去彰显这个地方的魅力，如何更好地去为激励公司与人才不断超越，如何为人们提供更有美感更有品质的生活，如何更好地去反映我们这个时代的审美与精神……

FTA的愿景就是用我们的专业知识，脚踏实地地把我们的设计最到最好，让我们的城市有更好的体验感，人才被这里吸引，进而留下，生发出不断进步的技术，科技创新、自强不息的企业家精神。

这就是我们能献给这个城市最好的礼物。

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