地产财富会

三道红线/供地两集中之后

是焦虑、反思和对标学习的2021

从前的逻辑正在失效

行业进入新一轮校准期

眼前坦途变悬崖

房企们要直面的不止是快慢

还有存亡

2021-4-1

今年，地产财富会明显感觉到，房企们普遍很焦虑。

焦虑感主要来自三道红线、土地两集中等新政带来的风向之变，从前的逻辑正在失效，整个行业进入新一轮校准期，摆在眼前的发展问题不只是快慢，更关乎存亡。

大家化解焦虑的办法，有的是加强自我反思，郁亮年初内部讲话破天荒反思万科过去3年发展慢了，并号召全员学习OKR；据说，融创原本安排的业绩庆功会，老孙一来，画风突变，成了全员反思会……

有的则开诚布公向优秀的同行对标、学习。在对标对象的选择上，龙湖是被cue得最多的。金科、华润置地等民企央企小伙伴，都在内部喊出了全面学习龙湖的口号。

房企们为啥都要对标龙湖？

我们先从龙湖的2020年报成色看起。

增长自律

稳得没有悬念

业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓开场一句，最好的年报就是给数儿，给出了龙湖2020年的核心数据：

2020年营业收入1845亿元，同比增长22%，5年复合增长率35%；

包括商场租赁智慧服务在内的经营性收入总额136亿元，同比增长超30%，5年复合增长超40%；

核心权益后净利187亿元，同比增长20%，5年复合增长率25%；

全年分红1.43元/股，5年复合增长率达到32%；

敢于把数据维度拉长到五年期，足见龙湖的诚意和底气。

过去几年，龙湖给业界的印象，就是一个字：稳，两个字，很稳。

尤其是在规模增长上不追求大跃进，对排名没有执念，更注重自己的节奏。

2018年突破两千亿，2019年2425亿，2020年2706亿，今年的目标设定为3100亿，一步一个脚印，稳扎稳打，坚持「有回款的签约，有盈利的增长」——这是龙湖的增长自律。

我们的风格不是在某一瞬间利用一个优势快速奔跑，龙湖的战略是慢慢的聚焦、逐渐积累优势，保持一个长期的、合理的增长速度。

邵明晓认为，龙湖每年保持两位数的增长，这么走下去公司会非常稳健。

财务自律

「绿档」房企模范生

龙湖的财务自律为业界惊叹。

过去5年，龙湖「三道红线」指标均稳居「绿档」。也就是说，三道红线出台前、出台后，龙湖都是那个极度自律的「绿档」房企。

根据年报披露：

龙湖截至2020年末净负债率降至46.5%，为近5年最低；

剔除预收款后资产负债率为67%；

现金短债比4.24倍。

同时，龙湖保持着如央企一般的低成本融资能力，2020年平均借贷成本4.39%，平均账期拉长到6.59年。

如邵明晓所言，在整个行业加杠杆狂奔的时代，龙湖是为数不多没用过非标、影子银行、信托的企业，非常自律。

同时，龙湖保持高度警觉，不滥用财务优势，财务余量更多投向未来，如今年新增C5（房屋租售）、C6（房屋装修）两大新航道，备战未来的存量市场。

三道红线、土地两集中政策出来后，房企们的普遍共识是，低负债率、稳健增长的高质量公司，未来发展的确定性才会更强。

对于龙湖来说，三三得九，不如二六十二。

业绩会上吴亚军几次强调龙湖看长不看短、不炒风口、战略聚焦的自律能力。这样的自律，让龙湖拥有了足够的战略从容和主动的自由。

邵明晓坦言，龙湖的客研体系、低资本成本能力、低建造成本能力以及高质量周转能力，在业内有一定影响力，这背后是龙湖独特的企业价值观、高效敏捷的组织以及强执行力支撑起来的。

龙湖的战略也不是僵化的，我们因用户而动，因政策而动，因环境、竞争而动。

在吴亚军看来，相比于关注对手，龙湖更专注于从自身的需要和战略意图出发，回归客户，回归社会。意即客户需要什么样的产品，龙湖就能做什么样的产品；社会需要什么样的公司，龙湖就能成为什么样的公司。

这种可怕的自律，也让龙湖屡屡交出靠谱的业绩，交付靠谱的产品。

产品自律

对标之前的自己

龙湖做产品的自律，集中体现在其别墅产品的自我迭代升级，以及对区域价值的撬动，并由此收获来自客户及市场正向反馈的「他律效应」。

我们知道，别墅市场存在这样的现象，客户比较容易为别墅的稀缺资源买单，而对产品本身可能会适度宽容，这就造成了别墅产品过度依赖资源，迭代升级动力不足。

难能可贵的是，龙湖著墅27年，始终保持着产品迭代更新的自律，并凭借扛打的产品力，一次次托起区域的成长与成熟。

在竞争尤为激烈的北京，龙湖多次引领了别墅区产品力升级和板块价值升级。2007年首次进京，以滟澜山惊艳市场，刷新中央别墅区产品想象；此后，香醍漫步、好望山等别墅红盘，托起了潮白河别墅区的价值崛起。

显然，龙湖已经修炼出了精准进驻潜力区域、进而赋能板块价值的能力。这一次，造墅专家龙湖盯准了空港别墅区。这是在北京空港自贸区的宏大规划下，与中央别墅区呈「镜像」关系，与潮白河别墅区南北呼应的别墅级新板块。

龙湖带来的王炸新作名为「云河砚」。

光看案名，「砚」字充分展现了龙湖一以贯之潜心研磨的产品态度，「云河」则让人不由想到了去年热销封神的别墅名盘「云河玉陛」。地产财富会在《龙湖一出手，就给2020年别墅市场砸了个大水花儿》里分析过，这年头像龙湖这样靠图纸卖房，能卖出口碑和流量的，真的不多了。

你看，在一个领域足够强以后，你的对标对象往往不是别人，而是之前的自己。

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