本文整理自3月17日深圳时尚家居设计周国际工作环境设计应用展中施道红先生的演讲内容。

深圳时尚家居设计周国际工作环境设计应用展，旨在以“都市工作环境新形态”为理念，从地产、公共建筑设计、室内设计的角度出发，联合产品制造、材料开发、通讯、人工智能等垂直领域，进行工作环境形态重构，打造一个面向未来的，跨行业、跨产业、跨国界的工作环境商业生态圈平台。

施道红：FTA中国区执行董事，同济大学建筑学硕士，中国产业地产设计专家，WELL健康标准投资及积极推动者，资深产业园区及办公建筑设计专家。施道红先生主持了800多个产业地产类项目的设计、建成；创新性地在实践中提出了“GREAT”产业创新区的模型，对于“如何设计环境激发创新”具有丰富的经验。

以下是施道红先生的演讲内容：

经历过魔幻的2020，我很高兴又在温暖的深圳与大家见面。

我来自FTA，我们致力于设计能激发创新与活力的工作场景。但在去年疫情的阴影下，不少城市的办公数据并不好看，

2020年4季度，北京写字楼空置率超过15%，同期，上海写字楼空置率在20%左右，深圳写字楼空置率则超过20%，都为多年来市场新高水平。

另一方面，“天量供应”的办公面积正在涌入市场，数据显示，北京上海深圳这三座城市，新增供应面积均超过100万平方米。

无疑，这将继续推高空置率，拉低租金。

空置率上升，天量空间入市，租金连创新低，经济数据形式出现“拐点”，居家办公深入人心。 

很多人在质疑，办公空间是否没有存在的必要了？很多工作既然能在家，或者第三空间解决，为什么还要有单独的办公空间？

我们认为，只要人还是社群动物，只要创新还需要交流与沟通，只要信任的建立还需要人与人的面对面对话，只要一个组织还需要构建文化，那么办公空间就会一直存在下去。

但，

在未来，重要的不再会是空间，

重要的是真正能提供价值的空间。

那，什么是有价值的空间？设计如何助力构建有价值有竞争力的空间？

我们希望与各位分享自己的见解：

从空间到社群

我们看到，疫情加速和催化了办公环境此前已出现的一些趋势特点，办公空间早已跳出“办公地点”的束缚，而越来越成了一个承载工作方式与社群精神的文化场所。

市场营销大师Seth Godin说：未来的公司将会是一个部落。

没错，那些有相同愿景、价值观的人会走到一起，互相协作，共享彼此的知识与智慧。

但，过去中国产业地产与办公地产开发有一个严重的误区，就是很多人看到的是冷冰冰的产业和企业。但其实人才的聚合才是产业地产的核心，产业的集聚本质上是基于人的社群的聚合，其实不是产业的聚合，产业聚合只是结果。

社群聚合需要共同的文化标签。

只有理解了这一点，我们办公空间设计及运营的时候，才能真正打造出体验感绝佳的办公环境。

特别是企业自用型总部园区来说，未来将更加着重于打造“社群意识”（一群人的精神价值默契），打造企业部落，进而实现价值最大化。

毕竟，不管科技如何发展，将大家聚集到同一个物理空间里工作，是获得最佳工作表现的前提。面对面的沟通会更好地帮助员工之间建立情感，更好地相互协作，形成一个坚实的部落。

小米是我们一直在合作的客户之一，它是社群经济的代表公司：小米先连接了100个发烧友，然后通过100个发烧友聚合成10万人的小米社区，借助这些“米粉”的口碑扩散和购买力，不仅让小米的产品能快速迭代，也让小米在市场上成功出圈。

在小米有品南京总部的竞标方案中。我们深入研究了小米有品的各产品线，力图将小米有品里的部落成员有机地容纳在这一现代简约的企业园区内。

考虑到部落成员使用空间的灵活性，我们从设计层面保证了办公空间可灵活划分为不同尺度大小的办公单元体，使其切合多种企业类型， 并且在空间内部设置连廊，空中走道创新空间，不但保证了沟通的效率与链接度，更符合小米有品的部落精神。 

同时，企业也越来越懂得把自己置身于“个性相似，利益互补”的社群中，因为这会大大地帮助公司未来的发展。

比如，在美国波士顿海港区，锐步把自己2万平米的总部称为：健身之家。更有趣的是，这栋大楼不仅仅只有锐步这一家公司租户，还有设计师、建筑师、发明家、企业家等，并是一个创业加速器Mass challenge的所在地。锐步很懂得把自己置身于一个年轻、有创意的部落中，这也会大大地帮助公司未来的发展。

一座办公一座城

我是做建筑设计的。在每一个项目上，FTA都希望打造以人为本的、充满活力的，连接丰富的空间。

上海浦东陆家嘴与纽约曼哈顿都是魅力城市的代表，但我个人更喜欢纽约这座城市，为什么？

首先，你在纽约曼哈顿，找不到任何一个单纯的办公区、购物区、旅游区或住宅区，任何一栋楼任何一个block都是多元的，人们的基本生活非常方便——

曼哈顿的尺度是以人为本的：这里有的是小街坊、窄街道、宽步道、密路网。这样的人行尺度鼓励人们行走，街道两旁的商店也降低了人行的速度，你可以随意地观看人们的活动，比如他们走路，这让我感觉到自己与他人的连接，城市而因此变得非常有活力。

一个魅力城市是一个非常复杂的生态系统，它的魅力来源于多元混合 ——

多元混合的设计策略很可能会带来丰富，独特，有趣和安全的地方，它会自然而然地促进了人们的连接，也为人们的创新带来了更多的灵感。

这个策略不仅适用城市，还适用于室内空间。而当有城市思维注入时，也就是“混合多元”时，一个办公空间再也不是空间了，它变成了一个

城市

也就是— 

一座办公一座城

它可以是一个办公空间，可以办公，没错，同时也可以社交，可以用餐，可以健身，可以美容……

我们在做宝钢大厦更新改造项目的时候，我们相信宝钢大厦将会变成一个产业生态系统，于是我们在产品的设计中也进行了调整——

调整为适应大中小企业的生态圈：其中顶层为会所，中层为企业总部聚集区，下层为中小企业热带雨林，楼下有共享办公入驻，有商业配套，如超级猩猩（健身品牌）、美甲店、便利店、甜点面包坊，咖啡厅等10余家商户，其业态涵盖餐饮、健身、潮流文化等；满足了年轻一代的工作方式与多元化的需求，有效地提升了建筑的核心价值。

在室外景观上我们也设计了延伸的外部休闲平台，营造非正式交流空间氛围，增进办公社区的活力。

真正实现一座办公一座城。

从集中到“分布”

在疫情的影响下，我们很多人都在关注“韧性”这个词。

韧性不仅对于个人，对于组织，对于办公空间及城市，也非常重要。

有一个研究团队，在对大量企业的组织形态做了详细的研究后发现，企业的原始形态，（亦即“组织DNA”）可归纳为七种，其中三种是健康的、四种是不健康的。而在三种健康的DNA类型中，最好的类型是“韧性型”组织（Resilient Organization）。

“这种企业非常灵活，能迅速适应外部市场的变化，但同时又能始终坚持清晰的经营战略，并围绕它开展业务。企业具有前瞻性，能经常预测未来的变化，并未雨绸缪地做好准备。它能够吸引积极进取、具有团队精神的人才，不仅为他们提供催人奋进的工作环境，还提供资源并授予他们权力以有效解决各种棘手的问题。”

今天，大多数财富500强公司都拥有大量的办公大楼，但在未来十年，世界巨头们的战略将转向一个网络化的、分布式的“中枢和辐条”模型。

 已经有苗头出现了，一方面不少大公司通过共享办公空间、租赁式服务空间解决一部分空间需求；另一方面，在疫情的压力下，大公司不断退租——

Twitter 把自己在三番总部中的1万多平拿出来出租做二房东，pinterest宁愿支付高额的违约金也要退租；

Facebook、Twitter、Okta和Box等科技公司宣布将更永久性地转向混合办公的模式转换——他们的员工可以分布在全球各地！

最具创新力与竞争力的公司，正在不断地在构建自己的“分布式”网络架构。

我们去年跟字节跳动进行了一些沟通——

字节跳动是一家“没有总部大楼”的公司，原因是发展速度快，办公楼跟不上员工的增长，所以他们的办公楼只能人才在哪里，他们就把办公室设在哪里。这带来了两个“副产品”，

一，虽然办公楼分散，但员工更好地适应了在线办公，这让他们在疫情期间，虽然有5万员工长期居家办公，而不降低工作效率。

二；没有总部大楼的“空间结构”顺势推动了去中心化的“组织结构”，形成了字节特色的组织文化。

基于此，我们大胆地预测：80%将被按需外包和消费，而只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。 

这20%就是区域总部及全球总部。80%的空间将会以分布式的方式存在，而承载的平台，将会变成越来越有效率的第三方。

GWS是普洛斯（GLP）旗下的空间品牌，FTA受邀为上海GWS空间进行设计，我们考虑到了实际用户画像（10-30人的中小型团队）的需求设计了更有针对性的空间体验：

设计尊重企业对私密性的需求，设置独立门禁与独立出入口，在单元式办公间内，设计师配置了一个特色的弹性空间，创造更多的敏捷性。公司还可以定制专属公司logo墙，彰显独特的品牌身份，助力企业灵活快速发展。

在过去10年，办公空间随着技术更迭、生活方式的变化，已经发生了很大的变化。而在未来10年，我们相信，办公空间的变化将会更加迅速，而伴随着技术与社会范式的冲击，它的不确定也会越来越大。

但我相信，所有的变化，永远根植于人的需求，商业的逻辑。

FTA希望为更多的人设计能激发潜能的办公空间，让我们早上的时候起床，激情满满地去创造，晚上回来，充满成就感。

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