地产财富会

今天上午  老孙在投资者会说现在买融创股票安全 下午16点收盘 融创股票就涨了7.11%  为什么老孙喊买股票就这么奏效呢

2021-3-12

牛年春节后，A股、港股、美股齐齐进入回调震荡期，不知道有多少股民基民绿成了大草原。

尤其是A股地产板块和H股中内房板块，整体股票市场情况一直不太行——确实，在当下房地产进入长效发展机制的变革期间，行业发展告别超高增速时段，在整体情绪市场的裹挟之下，地产股当然难有行情。

但乱世显英雄。

变化中才有新生机，行业在震荡中才能显示出企业的真实“韧性”与“弹性”。

为此，今年认真研读2020年的房企年报非常关键——

因为当前也正是寻找被低估的优质标的的好时机。

本次年报季研读，我们首先重点来看在行业发展新阶段能够赢得变革红利的头部企业们。

第一家，是今天发布2020年年报的融创中国。接下来，即将发布年报的这些企业，也都在我们的关注范围内。

2020/  年报季预告

3月16日恒大物业

3月22日绿城

3月23日招商蛇口、华润、金茂、远洋

3月25日彩生活、碧桂园、佳兆业、花样年

3月29日中海

3月30日华侨城

3月31日 预计万科与建业

融创——被低估的优质股

老孙又喊你来买股票了

今天早晨，融创早早就发布了2020年年度报告，比过去几年发年报的时间都要早上两周左右。

9点半开始的线上投资会上，融创管理层脸上都带着笑，满脸写满了从容。尤其孙宏斌，一连说了好几个“好、很好、非常好”，他是这样说的：

1

谈红线与调控很支持

“三条红线是好事，对规模大的企业非常有好处”

“为什么调控这么多？因为这个行业太重要了。支持调控。这个行业现在风险小很多了。”

“三道红线后投资者不用担心负债率了。现在央行替你操心！”

2

谈城市轮动很自信

“城市轮动的机会我们会把握非常好！深圳的地，杭州，武汉，广州的地都非常好！”

3

谈行业未来有信心

“这个行业太好了，一切还早着呢！”

4

谈融创股票买买买

“现在买（融创）股票很安全。”

老孙为什么那么自信？

因为他的公司确实是那么的不普遍——

在当前的震荡变革期中，成为了能够“吃”到变革红利的第一批头部企业。

仔细看看融创年报，销售额、利润等核心数据的显示，这家公司在其正确战略指导和坚实发展的基础上，赢得了行业变革红利。

老孙的自信和从容，也因此有着坚实的支撑——

（1）营收高：2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%

（2）利润好：报告显示，2020年融创归母净利润增长36.9%至356.4亿元，并为股东带来了优质回报——每股盈利增长30.6%至7.82元，预计每股分红将增长33.9%至1.65元。

（3）在全国多个核心城市占据极高的市场地位：2020年，融创在杭州、重庆、武汉、上海、北京、广州、南京、苏州等20个核心城市内，年度销售金额超过百亿，并在全国55个城市占据销售金额TOP10的领先市场地位。

图：融创2020年在全国多个核心城市均占据了市场领先地位

融创的发展显示，乱世显英雄，当行业变革提速，一些优质的公司实际上已经开始显示出其快速变革发展的能力。

而在这样的时刻，老孙也出手了——2021年，老孙不仅于年初就多次主动买入融创股票，也在今天的投资者会上又一次招呼大家——

可以买融创股票了。

“现在买（融创）股票很安全，都看不懂的时候你看懂了最安全，但你今天买了第二天卖那肯定赚不到钱。”老孙如是说。

翻译一下就是，现在是入手好时机，但并非短期套利时，现在开始中长期持有融创会更安全。

“三道红线”超预期降档

老孙：不用担心负债

嘴上说着“不用担心负债率，央行来操心”的大实话，老孙手里也干着大实事：

2020年，融创没让央行操心、也没让投资者操心——实际上，融创早就洞察到了行业降杠杆的趋势，并从2019年就开始主动采取稳健发展策略、开启降杠杆之路。

于是在2020年，8月央行提出“三道红线”，12月底融创就实现了快速超预期的“降档”发展。

「年报数据显示」：

2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；

剔除预收款项后的资产负债率降至78%；非受限现金短债比为1.08。

图：融创三年净负债率持续下降

图：融创剔除预收款项后的资产负债率连续三年下降

按照“三道红线”标准，融创已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。

在地产财富会看来，这意味着，已成立18周年的融创在行业的变革期中跑得更快，目前已经度过了它高速弯道超车阶段，正在进入一个更积极、更稳健的全新发展阶段。

其核心标志之一，就是在应对行业突发变化上，融创因为有着更“厚”的多维度安全垫，因此能够更从容更稳定地应对，并更快实现有效改变。

融创的多维安全垫效应和积极有效的应变能力，一方面，体现在其面对三道红线能实现快速降档上；另一方面，体现在融创不仅能高效降杠杆，还能保障2020年稳增长，同时依旧保持着未来持续增长的势头——这离不开融创在过去十年正确的高速战略发展中累积“厚实家底”。

回顾过去十年，融创是在行业调控震荡转型发展中，增长最快的一家公司。

2010年-2020年，融创公司销售金额从2010年的71亿元上升至2019年的5562亿元,增长高达77倍，营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。

2010年-2020年，融创市值也从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。

上述数据显示，融创在过去十年，通过前瞻性的战略布局、通过产品力的持续提升、通过积极踩对行业周期轮动节奏等方式，实现了销售额、营收、利润、土储、市值等关键指标的全方位高倍数提升，并在最近三年中稳定在行业TOP4。

对市场周期节奏的理解与前瞻性洞察、稳居行业前四的规模护城河、具备行业口碑的产品力、稳定的回款和营收、多年累积的土储优势……如今都已经成为了融创面对行业变革所拥有的多维度安全垫。

正是因此，融创在应对行业变革时，不仅能高效响应行业趋势与政策要求，实现快速连降两档，同时更“因变得福”，成为具备广阔增长空间的大型企业集团。

进入大玩家的新阶段

老孙说：现在是优秀企业的盛世年华

今天的业绩会上，老孙说：未来要实现良好发展，必须具备两个优势——

第一是优质的综合规模。包括销售额 、土地储备 、融资 、自有资金 、合作资金等综合规模优势；

第二就是要有综合竞争优势。

这两大优势，都是优秀头部企业在过去一步步积累下来的。厚积薄发的时候到了，因此他判断——

“现在是优秀企业的盛世年华”。

在这最好的时代，融创也在积极把握机会，在当下多维度充分竞争的新阶段，均衡发展，以综合实力突破住宅销售天花板，在“靠地产作为核心主业，快速挣钱“的同时，把握住服务、文旅、文化等地产+的“好生意”，拓展更大的发展空间。

2020年年报显示，在地产+领域，融创在过去的几年中，前置布局的几大产业板块，在2020年的行业大变革中，加速建立了头部竞争优势，融创中国未来稳健增长的发展确定性，也因此得到了大大的提升。

其中一个明确的标志是，资本正在为融创的“地产+”集结而来。

2020年，融创服务11月19日正式登陆港股，加速建立起物管行业头部企业的竞争优势。

3月10日发布的融创服务年报首秀显示：

其盈利能力正在不断提升，2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

图：融创2020年收入与利润增长

融创服务的收入结构也持续优化——截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。此外，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。

其二，在变动的未来，融创的稳健发展具备高确定性的另一个关键特征是，2020年，即使面对疫情突袭的黑天鹅，也能快速建立起头部竞争优势：

以受到疫情冲击最严重的文旅板块为例，数据显示，2020年，融创文旅在疫情冲击下依然实现了发展兑现，为融创集团带来稳定现金流及业绩支持。

2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。

2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；

2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

值得一提的是，在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

此外，融创文化也在2020年取得长足发展。期间，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

站在2021年展望未来，在行业变革的新阶段展望未来，一定是抗风险能力更强、综合竞争能力优势更强，才能无惧变化、赢得更高确定性的发展未来。

纵观融创的发展基本面，既有坚实护城河和多维度的安全垫，极大优势的土储和产品力，又有更高发展确定性的“地产+”板块，以及更精准的战略投资发展能力——种种迹象显示，这家公司已经进入了稳健增长的新阶段，战略优势日益凸显，利润增长具备更高确定性。

很显然，今天有不少投资者被融创的这份年报和老孙的“买股号召”打动了——

截至今日收盘，融创中国（01918.HK）股价上涨7.11%至32.4港元。

融创的价值再发现和持续增长已经来临。

未来，被低估的融创将它的新阶段给予客户、股东以及行业怎样的新价值增长，我们拭目以待。