地产财富会

2020年是物业价值发现元年

也是物业规模赛道开启的一年

随着大玩家陆续入场

行业迎来了新的变化

2021-3-17

2020年，物业企业扎堆上市成为一道靓丽风景线，全年新上市的物管企业多达17家。

集中上市潮之后，物业市场出现了两个显著的变化：

1

行业层面，规模赛道开启，大玩家力量输出能力提高，改写行业格局；

2

资本市场层面，股价回调，估值迎来重塑，高增长型物企确定性进一步增强。

从当下行业和资本市场的反馈来看，上述变化得到进一步论证。

昨日下午，恒大物业（6666.HK）发布上市后首份年报，并在强敌环伺之中交出最强年报。

3个动作

激发最强物业年报

我们先来看恒大物业这份“高分交卷”中的一些核心数据：

实现营业收入105.09亿元，同比大增43.31%；

毛利润40.06亿元，同比大增128.26%；

净利润26.47亿元，同比大增184.32%；

现金余额126.04亿元，同比大增1742.69%。

合约面积达5.65亿平方米，同比增长11.88%；

在管面积达3亿平方米，同比增长26.05%；

业务范围扩展至全国290个城市，覆盖220.7万户业主。

恒大物业的这份“高分卷”看起来有点so easy。

尤其是在看完一些不尽人意的“地产答卷”后，再看看这份高分“物业答卷”，很容易让人产生这样的错觉。

下面，我们不妨再细究一下so easy背后，恒大物业的三个连贯动作。

动作1

“花式”抢赛道，规模增长轻松创新高

2020年恒大物业规模增长创下新高，这位“大玩家”展现出了令市场满意的高增长性和改写行业格局的强大力量。

数据显示：总签约面积达至5.65亿㎡，总在管面积超3亿㎡，管理规模在国内物业企业中排名前列。

但恒大物业对管理规模有着更大的信心和要求，今年年初，恒大物业就曾下达一份“军令状”，要求今年要新增拓展在管面积3.6亿㎡，全年净利润超39亿。

让人不可思议的是，恒大物业执行力堪称爆炸，仅2个月的时间，在管面积就增长了1.13亿㎡，轻松完成全年计划任务的三分之一。

所以你现在看到的数据是这样的：截至2月末，恒大物业在管面积已破4亿㎡。

事实上，借助母公司等内源式增长与同业并购模式等“花式”手段，是恒大物业这轮爆炸式增长背后的主要逻辑之一。

一方面，恒大物业把握行业高速发展机遇，凭借标准化运营优势，依托全国310个城市、近2800个项目的全面布局，立足现有在管项目，实现“1拓10”发散式扩张和标准化管理的复制。同时，母公司恒大超过2亿㎡的土地储备和未来近万亿的年销售额，为物业公司发展提供了充足的项目储备和稳定的增长动力。

另一方面，恒大物业通过并购不同业态的优秀物企，进一步增加管理规模与经验，加快多元业态布局。需要注意到，尽管物业公司的并购由来已久，但TOP50企业之间以及上市公司之间的并购是在去年以来才出现的。

随着行业大玩家的入场，新变化正在酝酿之中。

因此，在规模赛道上，早前恒大物业通过入主亚太酒店物业完成并购很可能只是个开端，更大的动作很可能在后面。而依托多种方式向规模进击的恒大物业极有可能在短时间内实现管理规模的再一次跨越式发展。

值得关注的是，规模赛道上的领跑和行业集中度的提升，为恒大物业这类龙头物管公司打开了更广阔的成长空间。

数据显示：当前十强企业市场份额2019年为9.2%，预测2020年突破10%，行业集中度不断提升，呈现强者恒强态势。

恒大物业也由此成为各大投行强烈看好的优质标的。

近日，天风证券曾表示，恒大物业背靠恒大集团，内生规模增长快速，且外拓面积将高速增长，增值服务更拥有巨大潜力，预计未来三年规模与利润均迎来超高速增长，给予“买入”评级，目标价31.4港元。

而恒大物业也释放出更加确定性的发展预期。

年报会上，恒大物业管理层强调：未来三年，公司力争在管面积复合增长率将不低于50%。

动作2

风口之上，三大业务“扎稳马步”

物业是一个面朝大海，充满想象力的市场。

据中指院报告预测：2020年全国物业管理面积约251亿㎡，2024年将达到311亿㎡，市场增速迅猛、资源充足。

但风口之上，最先飞、飞得最高的永远是做好准备的稳健者。

依托三大业务“扎稳马步”，恒大物业早早起飞，积极抢抓物业风口，并通过上市契机如虎添翼，成为先飞、高飞的稳健者。

2020年，恒大物业基础物业、社区增值及非业主增值服务三大业务继续齐头并进，推动营业收入从2018年59亿元增长至2020年105.1亿元，三年复合增长率约33.43%。

其中，2020年物业管理服务收入达63.22亿，较2019年同期上升约37.0%；

社区增值服务收入约12.64亿，较2019年同期上升约120.6%；

非业主增值服务收入约29.23亿元，较2019年同期上升约36.1%。

此外，收入结构上也更加合理。

具体来看，物业管理服务收入占总收入比保持在60%左右；

非业主增值服务占比由2018年35.63%下降至2020年27.81%，呈逐步下降趋势；

社区增值服务占比大幅增长，2020年，社区增值服务收入较2019年增长约120.6%，占总收入的比例从2018年的5.68%增长至2020年的12.03%。

动作3

硬核科技+服务，打造中长期竞争力

现代服务业的引领下，物业管理行业正在经历蜕变。

一方面，行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变，另一方面，定位亦从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。

因此从本质来看，决定物企中长期发展的最根本因素是服务力的强弱，而服务力则能让企业在市场进一步提高盈利水平和保持更大竞争力。

在这一点上，恒大物业吃得很透，通过科技赋能和深挖社区增值业务，公司营业利润大幅提升。

在科技赋能上，恒大物业已组建近150人科技团队，与阿里、腾讯、商汤、大华、捷顺等科技龙头企业深度合作，运用AI人工智能、物联网、5G通信等先进技术，打通智慧硬件，建设智慧平台，管理效能和服务品质得到显著提升。

在增值服务上，恒大物业依托中国恒大多业态产业布局，在旅游、健康、房车宝、保险、汽车等多元化业务板块协同，联动8300家上下游及战略合作企业，开展房产中介、保险经纪、社区团购、家装美居、养老康养等业务。

这些举措不仅提高了服务竞争力、满足了业主需求，也为恒大物业创造了新的利润增长点。

数据显示：2020年整体毛利润40.06亿元，三年复合增长率约135.39%；净利润从2018年2.39亿元增长至2020年26.47亿元，三年复合增长率约232.80%；毛利率及净利率分别约38.1%和25.2%，均保持在行业领先水平。 

三个动作像是催化剂，激发出了最强年报，也让恒大物业股价、市值再度上涨。

截至3月16日收盘恒大物业恒大物业股价增长7.38%，报收于16.30港元，对应市值为1762亿港元。

重磅利好落地

打开全新上涨空间

年报发布前一天，恒大物业迎来了重磅利好落地——纳入港股通，让其股价和市值再次大幅走高。

港股通是为了便捷国内投资者投资香港上市公司打开的渠道，2020年大量充裕的国内资金不断南下进入港股，已然成为港股市场非常重要的力量。

这也意味着，内地投资者自3月15日起，可通过港股通买入这家物业服务龙头。

在一些投资者看来，贴上港股通标签是股价上涨和估值走高的重要标志之一。所以，当日恒大物业盘中一度急涨至9%，总市值达1743亿港元。

事实上，恒大物业的股价和市值上涨空间还将继续打开。

一是因为市场优质物企标的较少。

当前，A股市场上仅有4家物业上市企业，并缺乏母公司背书和高成长型潜力，而恒大物业作为新进港股通的物业股，优势显著，将受到南向资金热烈追捧。

二是资本市场一再印证对恒大物业的长期看好。

上市仅三个月便迅速纳入恒生综合指数、恒生沪深港通大湾区综合指数，并成为港股通标的，恒大物业火速入围的背后，充分显示出资本市场对其未来价值的长期看好。

因此，我们不妨先把答案交给市场和时间。