撰文=燕十三

拓展阅读：

① 政策集结：狙击“资本垄断”，一个时代消逝倒计时...

② 经济集结：网传深圳骗贷炒房，一个谣言的楼市幻象！

③ 社会集结：“奥体中心”望梅止渴？或是一飞冲天！

一、钟楼商圈“魔咒”

2020年4月，世纪金花珠江店正式宣布闭店，钟楼商圈陷入闭店“魔咒”，这不是首例。在几年时间里，北大街民生百货、东大街百盛广场、西大街百盛广场纷纷闭店，还有当初巨额打造的群光广场，开业仅仅两年，就选择闭店，自此，钟楼商圈逐渐淡出西安人的视线。

刀评：过去，西安商业中心集中在钟楼片区，随着西安城市规模逐渐扩大，西安目前有100多个购物中心，在各个区域形成商圈，分流钟楼商圈。其次，钟楼商圈的商业产品已经跟不上时代的步伐，外围兴起的商业更受购物者青睐。

二、新开商业遍地开花

2020年年初虽受疫情影响，实体商业普遍萎靡不振，但是，据不完全统计，2020年将近有20个商业综合体开业，沣西吾悦广场、西安国润城、龙湖•香醍天街、浐灞半岛•Uplaza购物中心、立丰城LE CITY、盛安广场•星光City More 、西安元谷MALL等等。

刀评：今年最值得关注的两个新开商业，一个是龙湖•香醍天街，另外一个就是立丰城LE CITY。龙湖•香醍天街位于幸福林带板块，是西安首个龙湖天街，也是中国西北地区首座龙湖天街。立丰城LE CITY位于丈八东路，以科技的展示，弥补城南大型商业不足。

三、在建商业翘首以待

西安商圈还在不断迭代更新中，据了解，目前在建的商业中心有：软件新城的苏宁广场、空港新城的苏宁广场、西部大道的宜家荟聚中心、城南的大悦城、奥体板块的万象城、浐灞的大融城等等。

刀评：随着品牌商业的连续入驻，西安商圈已经发生了翻天覆地的变化，大型全客层商业配套逐渐成为刚需，并且业态更加丰富，定位更加精准，未来更加多元的商业体验也一定会为消费市场带来更多的变化。

四、浐灞酒店建设“大跃进”

2019-2020年浐灞高端酒店遍地开花，据不完全统计有近20家，后期将达到30家，万科的万豪酒店，源邸壹号的凯悦酒店，西安浐灞艾美酒店、西安华海酒店、泛华湾流酒店、凯悦五星级酒店、温德姆五星级酒店、喜来登五星级酒店、洲际假日五星级酒店、西安国际会议中心、宝瑞御龙大酒店等等。

刀评：随着浐灞的定位逐渐清晰，从过去的水岸城邦，到现在的会展名城，浐灞逐渐发展为集文旅、会展、商贸等现代服务业的一个重要的承载地，但是目前浐灞不足以支撑以欧亚经济论坛永久会址为核心的国际会议平台，因此，浐灞要规划高品质滨河酒店，也是抓住机遇，服务奥体，从而打造西安“外滩夜“地标品牌。

五、西咸商业大放量

据不完全统计，西咸新区2020年共供应119宗土地，面积合计约8371.5亩，其中商业用地供应71宗，面积合计约4659.8亩，占比56%。

刀评：西咸新区商业用地供应占比超一半，并且重量级商业规划较多，吸引大量品牌商业地产争相进入，说明西咸在新区规划上商业前置，先做城市力量及商业配套，但西咸商业是否可期，还看未来落地发展，与此同时，西咸新区的人口引进速度并不快，大量的商业供给或将埋下较大隐患。

六、“商墅”产品频频出现

2020年，“商墅”产品频频出现，如万达one、力高荣华君樾、宝能创智国际、蓝城聚旺栖境雲庐等等，在商业地块打造大平层或类别墅产品，满足政策上限，同时形成产品溢价。

刀评：自从“限墅令”以来，容积率1以上、建筑四层以下、独栋别墅被限制，所以“商墅”兴起，且商业土地成本较低，商业地块一般都在区域核心位置，荟聚人口、产业及交通等资源，所以会出现一些品牌房企打造“商墅”产品，但“商墅”产品作为一种政策下的新产品，无论是市场价值认知、客户接受度还是未来商业前景，都需要时间去探索和蜕变。

七、后疫情时代“关店潮”来袭

据不完全统计，为了打赢这场防控疫情的战争，超20个知名连锁品牌暂时闭店，连苹果也宣布于2020年2月9日前，关闭在中国大陆的所有门店。这是一场全球性全行业的覆盖式冲击，在美国，2020年零售业闭店数量或超过2万家，是去年两倍多；在日本，最为热门的拉面馆接连闭店，倒闭数量创近20年来之最。

刀评：除了连锁品牌的暂时闭店，还有大量的自营店铺，涵盖餐饮、生活美容服务业等等，无一不是在疫情的影响下损失巨大，被迫关店。在疫情的影响下，人们的消费习惯大大改变，线上+线下模式，以及互联网思维运营模式更容易存活，西安也不例外，在疫情之下，关店潮暂无解决方案。

八、公寓的新场景化需求暴增

以前的公寓产品，主要是住宅产品的补充，价格较为便宜，满足青年一代的过渡；但现在的政策市场之下，住宅价格的备案与住宅地块的疯抢都导致资金大量流入公寓市场，所以近两年西安市场公寓产品泛滥，但尚未成灾。现在的公寓重在空间赋能，打造清吧、轰趴馆、工作室、月子会所等等，是一种空中商铺。

刀评：公寓价值的转变，体现了公寓的发展与迭变速度非常快，从纯居住到复合业态模式，投资逻辑也在悄然改变，主城区土地资源一地难求，未来公寓会不会主导楼市，还看市场发展。

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