跨界沙龙现场 

沙龙主持人

党杰 华建集团华东建筑设计研究总院副总建筑师

沙龙嘉宾

索柏龙（Travis Soberg） GP建筑设计事务所董事

周健 华建集团华东建筑设计研究总院结构副总工程师

程蓉 KPF建筑事务所执行总监、上海办公室负责人

王隽 凯德置地技术总监

齐明 中国金茂南京区域（苏皖）公司副总经理

张启威 JLL仲量联行执行董事

从左至右为：党杰、索柏龙（Travis Soberg）、周健、程蓉、王隽、齐明、张启威

党杰：作为本次沙龙的主持人，我先简单介绍一下今天要讨论的主题——在超高层建筑的设计中如何加强对内部公共空间的利用，包括但不限于空中大堂、转换大堂、顶层空间以及底层空间。超高层建筑内部空间的功能策划，往往是投资方、设计方甚至政府的审批方，基于盈利驱动、设计方案、技术规范等因素进行多方博弈的结果。我们很高兴请到来自业主、建筑、结构、策划等多个领域的专家畅谈自己的看法和建议，首先有请GP建筑设计事务所董事索柏龙发言。

索柏龙：在帮助业主实现盈利需求的同时，GP建筑设计事务所也努力挖掘超高层内部空间的各种可能性。所有空间利用都是因情况而定，而不是仅仅给建筑本身提供某种特色。在美国旧金山的一些项目设计中，我们在办公楼中设置了特别的绿色区域，并与外界区域做了连接；如果开发商希望持有部分物业并对外出租，我们会考虑如何在空间设计中加以区别；在设计公司总部大楼时，一些业主希望提供更加健康的工作方式，我们就必须创造与众不同的空间满足这一需求。很多时候，大家过于关注超高层的内部空间如何盈利，但是我觉得超高层的内部空间和外部空间都需要开发。我们希望超高层是一个可持续发展和生态的小城市，透过设计将自然的室外空间或者是半室外空间引入大楼内，可以帮助开发商提供更好的运营品质，从而带来更多的营收。

党杰：对于开发商来说，利用不计容积率的室外空间为大楼内的租户提升体验无疑是一个好主意。但这会带来一个问题，我想请华建集团华东建筑设计研究总院结构副总工程师周健来解答下，超高层如果在腰部或者顶上打开对结构的影响有多大？

周健：从结构的角度来说，我们关心的是怎样提供一个可靠、安全的结构来应对建筑师和业主的需求，其中包括一个重要的环境因素——风。超高层建筑越高风荷载越大，一般在设计初期选择超高层形态的时候我们就会考虑这些因素，选择比较有利的形体。如果设计存在塔楼顶部开放或者是两幢楼连起来等特殊需求，这将显著改变风环境，还可能带来安全性、舒适性以及造价方面的问题。在最终确定方案之前，应提前进行风洞试验、风数值模拟及风环境研究等工作，结合丰富的技术手段来改善和避免这些问题。一旦超高层的形态已经确定了，再想要调整和改变，往往就需要付出非常大的代价。

党杰：确实超高层的建筑设计和结构密不可分，我还有一个问题要追问周总。目前超高层为了提高顶部的舒适性增加了阻尼器，上海中心甚至把阻尼器的展示作为顶层观光的一部分，集科普和艺术展演于一体，取得了不错的效果。但顶部使用空间有限，阻尼器会占用不少观光使用面积，请您介绍一下阻尼器一般情况下占到整个超高层顶部空间的比例大小。

周健：阻尼器可以从原理来分类，也可以从外观形式来分类，针对观光功能，我们更关心的是形式上的种类。常用的大致有两种：一种是钟摆式，如在上海中心中使用的；还有一种是摆锤变为折叠式的，如环球金融中心中采用的。上海中心顶部的阻尼器重达1 000吨，摆锤最大摆幅近2米，考虑其周边的安全距离，水平面上占用直径约13—14米的圆形。摆锤悬挂高度30多米，需要的话沿高度的锥形空间周边都可以作为观光区域。环球金融中心的阻尼器经过几次折叠以后，不像摆锤那么直观和有趣味性，但是占用的空间明显减小，水平面占用尺寸是9米见方，高度只需4米左右。

党杰：谢谢周总为我们分享的技术参数。接下来有请KPF建筑事务所执行总监、上海办公室负责人程蓉，她在上海、深圳等地完成了很多高品质的超高层项目。

程蓉：我今天主要想针对500米以上的超高层，也就是超级塔楼的设计来谈一谈。超级塔楼是一个竖向城市，就好像是一条立起来的街道，我们喜爱的街道所具备功能和各类公共空间在超塔里也应该尽力打造。带着这样的心态看超级塔楼，就会觉得很多看似不同寻常的设计实际非常自然。我们在成都天府新区设计的天府大厦，是一个很丰富的“小城市”。方案中当地大众非常被打动的一点是塔冠部分，远眺“窗含西岭千秋雪” 的壮阔观景的公共空间。设计这样一个空间技术挑战非常高，包括塔楼的阻尼器和机电设备都不能放在塔顶。

不同时代的超级塔楼体现了不同时代的技术成果，反映着当下和未来人群的使用需求。我们相信现代科技发展，会极大推动超级塔楼的发展。例如未来如果电梯不再需要垂直井道，可转折的井道会让超级塔楼的设计进入完全不同的阶段；超级塔楼使用者们对健康生活和工作平衡的追求以及和接触大自然的愿望，使得超级塔楼室内与室外的互动成为一种必然趋势。

谈到超级塔楼的公共空间，塔楼底部和整个城市的交通枢纽、快速干线的连通是超级塔楼功能设计中非常重要的一部分。KPF在纽约曼哈顿中央火车站设计项目里，很好地把办公超级塔楼变成火车站公众使用空间拓展的部分。在人员密集的城市更新项目中，如何加大城市动脉（火车线、地铁线）的运能，与城市生活有机地结合起来，超级塔楼也起到非常关键的作用。总的来说，我们把超级塔楼当作是城区的一部分来看待而不仅是一个个工程技术难点来攻克。

党杰：谢谢程总的分享。刚才三位嘉宾是从建筑空间和技术应用的角度来分享的，接下来我们听听开发商、投资商对超级塔楼的功能有什么想法。首先有请凯德置地技术总监王隽博士分享。

王隽：从地产商的角度来说，第一，无论是超高层还是其他建筑物，我们都把它作为一个房地产产品来运营。第二，我非常认同程蓉刚才的比喻，把摩天大楼比作立体城市，比作竖向街道。第三，通常开发商会尽可能把建筑选置在人多的地方或者是一个有人流的枢纽位置，但当我们从线性的视角看待超高层的时候，它是一条“断头路”。如何令建筑的每个地方都有人，对人流有吸引力？

首先，超高层里有很多转换层，起垂直交通枢纽的作用，这些枢纽位置的空间可以设置一些共享功能。凯德置地投资的新加坡资金大厦是一个60多层的建筑，高300多米，中间有两段电梯的转换层被设置为一个公共空间，大厦不同的租户在此可以交流也可以一起工作，形成一个垂直方向上的社群。凯德置地还利用超高层中部的转换层创造了一些共享空间，为大楼租户提供增值服务，同时收取租金、创造价值。

其次，超高层的顶部好比是“断头路”的尽头，应该设置一些目的性比较强的功能。比较常见的做法是设计成观光空间，除此之外，开发商也在努力尝试其他具有吸引力的功能。比如重庆来福士广场就设计了一些体验式、主题性的功能，引入失重餐厅等特色内容，为消费者提供了更多不一样的体验。包括凯德置地在内的开发商也会选择在超高层顶部设置会所。

最后，我们希望打破线性建筑的弊端，打破“断头路”的布局，让超高层在空中进行联体，这是凯德置地正在进行的探索。重庆来福士商场上有空中连廊，在200多米高处连通4栋超高塔楼，空中连廊里有观光、植物园、体验式商业，同时也有交通功能。超级塔楼在高空产生横向联系之后可以兼顾目的性功能，再融合枢纽性和共享性的功能在其中，这可能是将来摩天大楼的一个发展方向——如何打破现有的线性布局，把人真正的引到空中。对于地产商来说，有人的地方才有房地产。谢谢！

党杰：谢谢王总，大家知道商业最怕“断头路”，所以王总把平面上的商业业态在竖向做了一个分析，非常深刻。接下来请中国金茂南京区域（苏皖）公司副总经理齐明为我们分享一下他的想法。

齐明：“金茂”和“平安”“华润”在南京鱼嘴合作建设了一个500米的超高层——南京河西金融集聚区G97项目，在江北和“绿地”合作了一个500米的超高层——南京绿地金茂国际金融中心，上海金茂大厦也是我们投资建设的。作为业主我谈谈自己的想法。上海金茂大厦有中国最早的观光层，1999年开业第一年就创造了4 000万元人民币的观光收入，今年（2019年）的观光层门票收入可以达到1亿元人民币。这个收入很可观，而且作为无烟工业成本很低。

作为开发商，我们希望尽量发挥超高层的高度优势，这也是对设计师的要求。做南京金茂鱼嘴项目的时候，我们团队向设计师提出的要求尤其注重空间的感受：一个是超高层的空中大堂要有高度，另一个是要充分利用超高层顶部高度的震撼效应。超高层基本都是包含多种功能业态的综合体，在超高层的经营当中，人流和现金流是非常客观的衡量指标，而精彩的设计是最好的吸金石。上海金茂大厦当时有两个特色；一个是88层的观光，第二个是从56楼到87楼有90多米高的空中大堂。直到今天，初次登上上海金茂大厦的人看到仍赞叹不已。南京鱼嘴超高层塔楼的高处也设计有一个壮观的大堂，往外看是奔流不息的长江和蜿蜒如龙的紫金山，往内看是一个极具视觉张力的空中大堂，相信未来会成为大厦本身乃至周边的一大观光亮点。这就是超高层的楼宇经济，高度是经营的起点，也是经营的终点。

党杰：项目的建设顺序一般是先有策划，再有设计，今天特地把把最后总结的机会留给了策划，就是为了突出和加强策划在超高层建筑设计和运营中的重要性。有请JLL仲量联行执行董事张启威为我们分享！

张启威：首先，我接着刚才嘉宾的话题来谈谈观光层。现在很多超高层地标项目都喜欢放一个观光层，觉得有很大盈利空间，但我们在中国至少经历了两个失败案例，为什么会失败？观光层是一个旅游产品，不能单独存在。超高层所在的城市本身有大量的外来旅游人口支撑，这是一大关键前提。如果只靠城市内的民众去参观观光层，生意是不可持续的，必须是旅游城市才能为观光层带来可观收入。除了客源，观光层本身的功能策划也非常重要。作为一个商业产品，观光层需要一系列配套，不管是城市历史故事，还是供人拍照的独特视角，包括餐饮和纪念品一条龙服务等，要在早期策划好。超高层虽然空间很大，但建成后改动的可能性很低，改动成本却很高，一开始如果没有想好观光层的运营方案是不容易成功的。

第二，我想谈谈这几年WELL认证和社区管理对超高层运营的影响和压力。先谈WELL认证，WELL认证对于超高层的配套有详细的要求，包括运动设施设备、社区活动、生活品质的要求等等。现在运营方很重视公共空间的利用，例如用楼顶开放空间种蔬菜、在转换大堂共享空间练瑜伽等等，营造不错的社区氛围和运营卖点。但从这个方面来看，超高层项目的运营管理越来越复杂、越来越困难。

同样，社区管理，也就是以前说的物业管理，也对运营构成很大压力。运营团队需要提供大量配套服务留住租户，而超高层由于建筑结构所限往往不容易满足这些需求，从而在竞争中处于不利地位。超高层的入住率并不会天然比别的商业办公楼高，租户付钱买单还是要看最终可以享受到什么样的服务。市场竞争越来越厉害，我们期待超高层在前期的设计阶段能挖掘更多的空间，让超高层项目今后在功能方面能够有更多特点可以发挥。谢谢！

党杰：谢谢张总对我们建筑师提出的建议和要求。如果设计考虑不周，会给日后物业的维护和管理，包括新项目的开发带来很多限制。感谢各位专家为本次超高层峰会沙龙提供建议，再次感谢各位专家的分享。谢谢！

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整理 /《A+》杂志 吴英华

微信编辑 / 《A+》杂志 忻运

本文来源于《“城市新赋能——全球卓越城市的高层建筑与高密度核心区价值营造”第三届超高层建筑产业国际峰会专辑》

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