2022年11月18日，Roca乐家在华25周年特别活动——城市运营力对话论坛暨《城市运营力》新书发布会，于Roca上海艺术廊顺利举办。本次活动特邀西班牙驻上海总领事Calvo Castaño先生、Roca乐家中国区总经理安明理先生、建筑档案创始人/主编邵兵、ADU咨询首席顾问陈阳，以及国内多家知名地产企业的高层领导共同出席见证报告的发布。活动主要包括嘉宾致辞、论坛研讨和新书发布环节。本文为现场观点实录。

Calvo Castaño：见证半程中西建交历史

在复杂环境中保持繁荣增长

Calvo Castaño (西班牙驻上海总领事)

成功永远都不是一蹴而就的，而是需要拾级而上，一步一步坚实地走下去。Roca的每一步都是坚实有力的——正如而我们所看到的，在过去25年间，Roca在200城市拓展了超过300个销售渠道，这是一个非常了不起的成就，作为西班牙同胞，我为这样一个拥有百年历史的优秀品牌而感到自豪。

Emilio Salazar：关注城市化与可持续

与社会共谋福祉

当下环境和气候变化频发，Roca作为一个拥有悠久历史的卫浴品牌，由于其传承百年的人文属性的基因，使得Roca对于中国城市化和现代化进程中的可持续议题保持持续的关注，并将尊重环境作为长久的工作目标，在致力于为客户提供高品质卫浴的同时，Roca也一直在为给社会创造更多福祉而努力。当然，其中最重要的是我们在中国地区所建立的关系网络，包括与客户的关系、与合作伙伴之间的关系，这些关系帮助我们繁荣和成长，我们也为此而感到自豪。

值Roca在华25周年之际，我们思考如何将我们所构建的关系通过一些特殊的方式进行留存和纪念，同时也能够对这个行业有所回馈。于是我们与同样对环境变化与中国城市现代化抱有深切关注的建筑档案和ADU咨询以及行业内的众多地产及设计领域的资深从业者共同完成了《城市运营力》这份行业观察报告，希望能够透过他们的视角和见解，呈现中国城市现代化中的一些片段。借此，也希望Roca作为一个企业，能够对这个行业有进一步的贡献。

展望未来，我们对于行业和Roca仍然充满信心，因为我们有无数同行的伙伴的合作与扶持。也希望有更多志同道合的伙伴能够加入我们，共同创造更多的成就与辉煌。

邵兵：以“城市运营力”的“星星之火”

为行业存续通向新局面的火种

邵兵 (建筑档案主编/创始人)

建筑档案和Roca缘分的开启是在4年前，Roca艺术廊是一个年轻的行业平台、一个具有浓厚人文属性的城市公共界面，举办了近百场设计分享、艺术策展、国际文化交流等活动，无一不传递着Roca背后关注全球生态、关注社会福祉的价值体系。

基于Roca的价值内核以及建筑档案对于行业的洞察，“城市运营力”发起于2021年，立足于这一时间节点，希望以社会调研的方式探究开发者主体的内生动力。在极具张力的城市开发时代，行业的养分来源是“天然资源储备”，而当下市场进行到“常态化”阶段，如何打开“另一扇门”，则是“城市运营力”及其所有参与者需要共同探讨的话题。本次城市运营力联动华远地产、万华投资、融创中国、万科集团、绿城中国、华侨城、阿那亚、远洋集团、华润置地、旭辉集团这十家优秀的国内开发商，对于“城市运营力”在十个不同层面的阐述了各自的产品属性，并对于“镇长”“码农”“江湖”“草根”“信仰”“编织”“时间”“朴实”“丰富”“忘记”等关键词进行提取。本次活动通过走进他们，与各个开发商、设计者进行关系的建立，也是希望“城市运营力”能够作为行业的“星星之火”，吸引更多对这一话题保持关注和思考的伙伴们共同参与到这场探讨之中。

陈阳：大胆呈现行业种不同的声音

通往新局面必经之路的勇敢尝试

陈阳 (ADU创始人)

运营是什么？开发商和我们为什么要立足于城市的视角进行思考？这两个问题是我们的首要着眼点。

在2021年乃至今年，我们应当更加清晰，“城市运营”，是对于活着的有机生命体的运营。而目前中国地产行业正身处一场巨大的变革之中，如果继续沿原有路径继续精益求精地探索，或许无法在其中找到未来的发展方向，但这也是绝大多数企业和从业者仍然在做的事情。另外，我想讲一个商业史上的故事为例。上世纪，美国通用汽车的研发部门斥10亿美元巨资，推出了全世界第一款量产的电动汽车，大约30年前这辆电车面市了，但那个时候仅面向市场出租，6年之后通用汽车决定将这款电车下市，当时遭到了众多使用的强烈抗议。中间的过程不多说，因为结果是明显——目前特斯拉和通用汽车的股价已经相去甚远。

或许，将我们对于个体建筑的关注视角提升到城市层级上来，能够让我们对于这次变局拥有更准确的理解。此次“城市运营力”栏目的发起，希望呈现行业中不同的声音，其中有成功的，有失败的，也有茫然不知所措的，或者还在寻找到方向的，这些都很好，都是大家在试图摆脱原有惯性思维过程中的勇敢尝试。无论成功或者失败，我相信那些都是通往下一个春天的必经之路上的尝试和碰撞，这也是这次活动的重要价值所在。

改革开放四十年有余，中国城市经历了四十年的裂变之后，似乎正在进入一个理性思考的阶段。在城市化的过程中，每个身处城市的人，都生长在“城市的转速”里。掌管着转速的人，也许曾一度只是关注了转化速度，忘记了转速里的时间和空间的质量。那么这种城市的质量应该是什么？城市又如何把这种“质量”放置在“人的变化之中”？

01

“人的运营”

中国在过去三四十年的时间，超越了西方百年的发展，这种发展中仍有一些亟待解决的问题，包括社会秩序的建立，以及人的真实感情的放置。在这种语境之下，“运营”这个概念的核心实际上是真正的情感的交互以及人自己的运营，因此“城市运营”实际上是“人的运营”。无论是作为一个建筑师，还是作为一个对这座城市未来有期许的人，我都非常欣赏这个栏目，也希望每个人都能够参与到城市空间的运营中来。

02

高处着眼，综合统筹

完善公共服务

近三年来，行业被还原到一种最真实的状态，在这个时间点里，综合统筹是关键所在——能把单一项做好的人越来越多，但既能够具有一定高度和广度的行业视野，同时能够脚踏实地地统筹传统运营中各项间关系的人是少之又少的，物业管理、商业运营、租户服务、与政府的沟通，这些都是运营管理中的基础单元。当下城市运营的关键在于“高处着眼，综合统筹，完善公共服务”，这是整个行业未来的发展趋势。

对于城市而言，城市的基础设施是非常重要的。Roca在巴塞罗那总部展示了城市水系统运作过程的深入研究。水系统看似只是城市中一个微不足道的环节，但事实上它是一个城市的希望——一百多年前爆发在英国的霍乱，就是因为城市水系统出现了问题。直到雨污分离技术的出现，才实现了雨水回收以及排泄物的固化和再利用，保障了城市的用水稳定。由此可见，城市水系统是城市运营的重要组成部分。

04

300m城市交通网

再比如新加坡的交通网，每隔300m左右就能够找到一个交通枢纽，以此对于新加坡高密度的人群也能够做到快速、高效的引导和输送。足够坚固的基础设施系统应当是足以应对常态化和突发性的运营需求的，这是所谓“城市运营力”的基础。除此之外，对于城市而言，城市规划、城市设计、建筑设计、交通动线包括基础设施这五类设计和规划都是城市运营的重要组成。

05

功能和时间的转换中的

细腻城市颗粒度

很多人都去过香港，或者看到过香港街道的照片。大家对这座城市的看法是两极分化：有些人认为这里的2-3m的街道尺度是非常狭窄的，放在大多数城市中，都是室内的尺度；另一些人认为，这种这种小尺度的空间恰恰是这座城市的魅力所在。但不可否认的是，当我们在这座城市混杂的状态中穿行的时候，人和城市所构成的微妙的能量与精神的互动是能够被真实感受到的。

从这座城市中，能够了解到，具备运营力的城市应当有以下几点特征：一是具备多功能的转换以及时间的转换，其中复杂的状态能构成更为稳固的城市生态；二是更细腻的城市颗粒度，是符合人的身体尺度的。在大多数新规划的城市中，在那些大开大合的街道和市政广场中穿行，身体性的体验并不是那么舒适。

06

向内行走，回归原点

中国城市与住宅的演化是一致的，在城市中生活，“卫”“浴”其实就是基础需求的安放问题。过去，大家或许更关注实得的东西，更喜欢向外寻个热闹，而未来大多数人会更看重城市地位、身份，更需要的是向内的能够放置心灵、进行思想交会的场所，而不仅仅是让我们消费的城市，这其实是中国城市下一个阶段的发展方向。

07

以设计活化城市

运营，是思考如何活化城市。深圳的发展其实是城市运营的很好的例子。深圳是一个沿着深圳湾的滨海城市，但五年前我们大多数人都不会这样认为，因为当时深圳与深圳湾之间没有很好的可达性，这其实是规划工作的失误，使这座城市里缺乏一些城市开放空间。但近几年红树林公园等各式各样的城市公园的出现，这使得深圳这座城市从“内陆城市”，“变成”了一座沿海城市。

08

“开发商”与“发展商”

房地产从业者，在国内一般被称为“开发商”，而在香港一般被称呼为“发展商”。“开发”更像是一个行为，而“发展”则是一个长期的过程，他们不仅需要负责一个地产产品的创造和营销，还会对于这个产品进行长期可持续的运营和更新，当其中的一些功能陈旧或者死去，他们还会重新发展这个房子的潜力，并为之注入新的活力。现在国内也有很多开发商在做这些事情，比如旭辉的新天地，它的发展就是基于开发和发展的眼光去看待的，这是其核心关键所在。

而商业只是作为其中的粘合剂，或者是满足基础保障前提下的一些发展和提升，它并不应该是整个城市开发和发展的主流。以上海为例，它的商业中心是供给远大于需求的，那么在这里“盒子式”的商场其实是无意义的。因此在上海，尤其是今年春天之后，有远见的发展商大多都已经开始关注街区商业，更多人开始意识到贴近环境的生活是更加有意义的，这也是目前大家的共识。

09

安放身心的精神归属地

从人到人的情感链接

城市，其实是一个很广泛的概念，城市是人安放身体和心灵的归属地，也是存放某种精神价值的场所，而人作为生活在其中的微小个体，与城市需要通过某种方式产生链接。城市运营力其实是在城市微观尺度的人的层面上进行探讨的。在小尺度的城市尺度里穿行，人能够获得与城市对话的质感，这是城市对于人的最棒的给予。

因此，我们需要用更“运营”的目光对城市进行规划和设计，最大程度挖掘其原有的潜力，发挥设计对于城市更大的链接作用，让所有市民在其中都能各得其所。城市运营力所探讨的，或许就是从人的出发，将城市与人产生更深刻的链接。

10

韧性城市

具备城市运营力的城市，一定是一个具有韧性的城市。而这种“韧性”需要更多的技术作为支撑。这对我们城市的各个方面都提出了更高的要求，比如说产品，像Roca的产品就是深入研究了城市水系统，这种优秀的产品也是城市运营力的表现形式之一；再比如教育，我们的教育需要更强的实践精神和更高的容错度，我们的城市也是如此。

11

元宇宙与真实空间的交互

城市是关乎生活在其中的每一代人的。以千禧一代为例，他们大多是独生子女，并且是在互联网环境中成长起来的，因此他们大多都是非常孤独的。在互联网环境中，人和人的距离似乎非常接近，但活动丰富度却很弱。因此一些元宇宙与真实空间相交互的产品得到开发，其中有一款在所有元宇宙产品中排名第一的APP，“崽崽 (zepeto)”，它能够给自己捏脸、更换装扮，搭建不同的房间，一起交友。就是这样非常简单的功能，却获得了很多年轻人的青睐。

基于这种观察，11月份旭辉天地中上线了第一款元宇宙产品，它将线下商业的丰富度与线上交往的便利程度做出结合，将用户以VR的方式请到现场，事实证明这次活动受到了广泛的欢迎，还有一个作家为此留下了3万字的小说。用一点科技，将人在时空中重新聚集，在这里每个人的内心和物理空间都会被激活，这种运营方式真实地改变了社交关系与商业秩序。

12

城市运行和管理导则

对于城市运营力的精确定位应该是“城市运行和管理导则（Urban Operating and Management Principle）”，对于这一定位，应该是包括老百姓以及所有的城市决策者，包括发改委、规划局、设计师等等所有人的共识。这种共识是非常重要的，这是我们所有“城市运营”行动的基础。

13

从多维共振中前瞻城市更新

在中国，不光是商业，包括城市更新（Regenerate）这条赛道，一切才刚刚开始。虽然目前我们的行业看似身处谷底，但当一条发展曲线到达波谷的时刻，不能仅仅盯着波谷，而是要看到还有另外一条曲线在同步升起。现在中国的地产行业就处在这个交叉点上，这其中蕴藏着属于我们所有人的共同机遇。

14

自下而上的“草根”活力

除了自上而下的运营之外，个人主体性在城市运营中的作用也不容小觑，对于城市而言，这是其真正具有可持续性的生命力。如果每个人都以自我为中心而去破坏共同规则，这种真正具有生命力的“草根”活力是无法建立或长期自我迭代的。

有一个城市空间是让我非常感动的，是张斌老师在上海苏和义武宁路桥下做的一个咖啡厅，他还做了一些甲板，和一些有淋浴功能的卫生间。疫情期间，有一百多个快递员在这里暂住过，为此这里的区长还受到了特别采访，区长说，我们上海有这样的包容精神，这座城市是可以容纳无家可归的人的。为此我还特意去这里看过，当时总共有9个人在这生活，他们每人的床位之间都相隔500m，中间以一辆摩托车作为分隔，大家互不打扰，非常有秩序。

15

有机思维和机械思维

与有机思维相对的概念是机械思维。机械是人造的一种以效率为第一追求的产物，但是，自然界中并没有机械体，也就是说，机械是非自然状态。机械思维帮助人类解决了温饱问题，现在仍在一些领域尤其是制造业发挥着重要作用。但我们也越来越发现人这种有机体的更高阶的多元诉求，无法通过机械思维去满足。今天的中国城市，成果和问题都不少。用有机思维来观察，对问题的脉络会有新的认识，也能够发现解决问题的入手点。

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从1:1千万到1:10

如果从手机中俯瞰地球，并且由近及远拉升，当比例尺为 1:10 时，躺在草坪上的人的面部清晰可见，当比例尺为 1:1 千万时，地球完整地显现在我们的手机屏幕中。从 1:10 到 1:1 千万，仅仅 6 个数量级的拉升，就能够从微观尺度到地球尺度的宏观。可见，比例的每一次拉升，会带来视野的极大变化。因此，用比例尺的变化来思考设计和城市运营的话，是非常直观的。

如果再加上一个竖向维度——属性，我们就可以看到生活中的各种诉求在不同尺度上的反映。比如绿化，在 1:10 比例上是入户花园，在 1:100 比例上是小区景观，在 1:1000 比例上是街坊绿地，在 1:1 万比例上是郊野公园，更大的尺度上可能是国家森林公园、地球绿肺等。其它如交通、能源、教育、医疗等，都可以从不同尺度来思考具体表现方式。

过去城市运营的视角是宏观的视角，但城市真实的生命力其实是蕴藏在城市的每个个体之中的，因为城市是属于每个人的城市。因此，如果城市运营者能够从贴近每个个体的比例尺度来看待一座城市，将会发现不同的天地。在未来，城市将实现从量到质的转变，新的运营方向更应该忠于城市空间中人的需求，回归人本主义。

后存量时代，城市的质量成为所有开发者无法规避的问题。与此同时，不断革新的技术与材料以及全新的生活需求，也在促使着城市转型。

在此背景下，以2021至2022为时间节点，Roca携手建筑档案发起城市运营力观察项目，通过走访西南、东北、华中、华北、华南五大片区，对话多个研究主体，展开的一次对于当代地产在城市运营力方向的调查与研究。这是一次关于中国当代地产行业的观察与设问，也是一次对城市开发属性、开发价值的探访。

《城市运营力——一次关于开发者的运营力对话和观察》是此次城市运营力“调研 + 对话 + 论坛”全过程首次集结成书，内容包括十场关于研究主体的深度对话、三篇特约评论文章等完整文字记录。其呈现地产开发者在城市建设和当代生活方式方面的深层价值研究，是为行业贡献的一份“中国城市运营力观察报告”。

报告及本次活动通过不同对话主体从城市模型、生态环境、居住价值及城市精神生活等视角出发，解读城市运营的核心价值。不同视角所抵达的共识是，未来的城市运营方向应该指向人的需求，无论是城市模型建构、生态环境建设，或者精神价值联结，人，始终是城市运营的最核心要素。该报告的发布也将加深行业对于中国城市现状及未来发展趋势的认识，有利于促进行业共识。

【城市运营力观察报告】

出品方

建筑档案

联合出品方

Roca

特邀专家机构

ADU咨询

对话方

华远地产丨万华投资丨融创中国

万科集团丨华侨城丨阿那亚丨远洋集团

绿城中国丨华润置地丨旭辉集团