5月12日晚，team+创始合伙人及主持建筑师李霞受邀在“佰仕慧资管课堂”就“城市更新，设计让美好发生”这一主题进行观点及案例分享。上篇中已讲述了产业发展推动城市更新、消费升级推动业态重组、需求演变推动空间重塑、场所精神推动活力再造这四个城市更新的源动力。

本篇作为上篇的延续，李霞通过team+过往5个不同类型的代表性城市更新实践项目，分享了如何在项目中将4个核心进行综合运用，对每个项目进行量身定制的原创设计。同时，介绍了她在这些设计背后所坚持的“开放与聚合”的理念，即通过链接城市、融入自然、便捷通达创造吸引人的开放空间，同时营造具有归属感、参与感、和社交性的场所将人们聚集在一起共享快乐时光，从而打造人们喜爱而富有内在活力的公共空间。

下文根据李霞的分享进行整理

01

上海证大大拇指广场

大拇指广场项目位于上海浦东新区中心、联洋国际新社区的核心要地，自2005年开业以来，一直是上海知名的社区商业典范，运营十多年后亟需升级，以匹配周边大量新兴中产家庭的更高需求。在2019年，team+参与了上海证大·大拇指广场的改造方案设计，主要围绕业态重组、空间重塑、场所精神三个核心进行更新设计，希望通过新零售、新体验和新场景将项目提升成为可对标日本代官山的新一代生活方式引领者。

业态重组

大拇指广场原主力店为家乐福超市，然而大型商超已经无法满足现在商业的业态需求。同时大拇指广场的业态配比不平衡，零售配比过低，女性消费业态与大型餐饮严重不足，也缺少书店、特色体验等文化休闲类特色业态让人长时间停留。team+在设计中结合周边客群需求重新规划了主要业态，围绕女性时尚、亲子互动、文化休闲三大核心业态进行改造设计。

△业态主题示意图

team+在改造设计中将原家乐福地上部分置换为女性主题零售、休闲和亲子生活业态。其他区域利用空间增加酒吧餐饮业态，加强夜生活主题。四层屋顶面积较大，引入儿童主题农场，增加屋顶空间可达性，并与三层屋顶运动场和健身业态互动，突出户外及亲子特色，创造屋顶空间附加值。

△屋顶亲子农场设计概念图

文化休闲业态方面 ，除了增加小剧场及书店等文化业态、及提升开放休闲街区的空间环境品质外，还规划了夜生活酒吧区，通过集装箱的设计围合街区空间，并通过水上舞台秀场打造音乐主题餐吧。

△夜生活街区业态示意

空间重塑

在空间重塑方面，继续拓展大拇指广场公园街区Mall的体验式商业模式，将户外开放空间的价值发挥到最大。首先以环形连桥（magic ring）连接南北区，将散落的商业串联为一个整体，形成有氧漫步道，夜间作为夜跑道对社区开放。

△项目改造前状态

△改造后方案效果图

其次，对项目中心广场以及主次入口进行重点更新。项目原中心广场面积虽大，但过于硬质且缺乏参与感。在改造设计中，以环形桥增强空间围合感，设置舞台作为艺术表演、节庆活动、夜晚灯光秀等的场所，并结合景观营造舒适的户外活动空间，从而将原本空旷的中心广场激活成为社区活动的聚合点。

△中心广场改造前状态

△中心广场改造后效果图

同时，室内空间延续magic ring的设计概念，将原本封闭消极的内部空间上下贯通，富有动感的中庭空间光影灵动，人流上下串联，打造精致温暖的商业氛围。

△室内商业改造前状态

△室内商业改造后效果图

场所精神

重新规划后的大拇指广场将以中心广场的艺术雕塑做系列演化，强化大拇指社区文化艺术IP形象 ，在商业中庭空间及室外活动广场植入雕塑、装置、艺术标识等元素。通过艺术内容填充以及节庆活动增强人的参与感。

△广场主入口改造前状态

△广场主入口改造后效果图

同时关注亲子及休闲主题商业和夜生活经济，以开放的商业空间、串联的动线、合理的业态落位、以及丰富的活动内容，拟打造一个24H不打烊的社区生活集聚地。

△社区化、艺术化的场所氛围

02

上海工业投资集团总部改造

上海工投集团的总部改造项目，是team+针对打造新型复合现代产业园区的设计方案。项目所在片区有大量新兴产业导入，而传统的建筑已无法满足现代企业的产业发展需求。本设计呈现了team+对于产业升级、业态重组、空间重塑、场所精神4个核心要素的运用和融合。

△改造前状态

△改造后效果图

产业升级

team+在项目中以打造新一代总部园区，助力产业升级为设计愿景，以打造开放而有聚合力的企业总部、绿色健康的办公环境以及营造艺术人文气息为设计核心，创造适合智力密集型企业的办公园区。

△项目愿景

空间重塑

在整体规划设计中，将户外绿化延展到建筑中，使整个空间开放融入环境，同时在设计中强化共享互动性，一层设置全开放的公共服务区域，加强场地开放性和联系性，打造园区一体化的共享公共空间，营造现代企业总部的整体氛围。

整体形态的设计提出了一个绿谷的概念。从一层的共享花园到每层的退台花园以及屋顶花园，总体形成一个立体景观体系，让人在整个园区里处处都能够感受到自然绿色的气息。

△空间重塑

我们在中心花园里增加了一个观光电梯，让人充分体验绿色的环境后进入办公区域，打造沉浸式绿色景观体验，室内外、上下层的空间景观渗透最大程度创造怡人的景观视野，开放互动的办公格局营造现代企业舒适高效的办公氛围。

△空中连廊体验

业态重组

在业态规划方面，除办公区外，team+设计了咖啡/图书/会议多功能厅、半室外会谈区、访客接待区、冥想静思区、休憩区、健身活动区等共享功能，并将室外景观和各功能模块形成互动，结合每个空间营造艺术人文气息，处处体现人文关怀和现代企业精神，兼顾了现代办公的高效性以及办公人群亲近自然、交流共创的需求。

△办公园区内业态规划

场所精神

原有建筑整体感弱，品质感、标识性差，设计结合原有建筑特点统一建筑语言，塑造简洁现代、有品质感且有独特标识性的园区形象。立体绿色生态的自然环境，让人能在其中与自然交流互动，让这个办公园区可以真正服务于现代产业升级的需求。

△项目整体概念图

03

上海杨浦国和1000

team+参与 建筑室内设计及一体化设计总控的上海 国和1000号项目是在老城区的一个社区商业更新项目。（点击蓝字，查看项目详细内容）

△改造前后对比

业态重组

项目周边以大量30-40年前多层居住区为主，周边居民日常商业需求旺盛，缺少好的内容植入且居民缺少日常邻里交流的社交空间场所。改造前的项目是一个大型超市，建筑面对城市界面比较封闭，与街道缺少互动，已经不能适应新的商业需求退出多时。

△基地周边状况

项目基于周边人群诉求（老人、儿童、妈妈、年轻人），将业态布局为底层街坊市集、二层美食天地、三层儿童游乐场，到四层健身房及社区共享空间，满足了社区日常生活及邻里社交需求。

△项目业态分布图

空间重塑

项目位于上海老城区，周边居民多为老上海人且家中空间有限，非常需要家之外的社交活动空间。我们提出重塑如田子坊般的里弄街巷里的商业体验，创造富有上海地域特色的街巷空间。空间设计上以“盒子里的立体街巷”为理念， 将原本全封闭的建筑转变为融入周边街道的立体开放街巷空间。

△盒子里的立体街巷

项目增加多个出入口和 巷道，将整个沿街面变得更为开放 ，通过竖向空间和动线的打造，营造出一个立体的街巷空间，人们在穿街走巷游逛的过程中被不断往上导引。 三个不同主题的中庭 把人聚在里面有不同的活动发生且为项目导入自然光线， 顶层睦邻友好共享空间， 周边布置了共享厨房、共享 办公、健身房、开放的亲子活动空间、社区舞台、屋顶花园和社区便民服务中心，让这里真正成为了有温度的社区之家，为家庭和年轻人提供社交聚会、运动和工作的空间。

△ 项目内部空间

△三个竖向主题中庭

△顶层睦邻友好空间

场所精神

国和1000项目中，通过街巷式空间设计，将老上海的地域特质融入日常生活。在立面上使用温暖的陶砖幕墙以及半透的手法，还原老上海城市风情，并在室内打造睦邻友好空间，重构熟人社会人际关系，共同打造温暖宜人的社区邻里中心。

△国和1000城市界面

04

上海北外滩双狮汇

北外滩·双狮汇项目是team+给新加坡吉宝资本做的一个改造项目（点击蓝字，查看项目详细内容）项目位于北外滩白玉兰商圈。

产业升级及业态重组

北外滩片区有非常多的历史保护建筑，同时正在经历整体产业升级 ，也是上海通过城市更新造就的又一个城市中心。

双狮汇所在的中部核心商务区内，正在进行紧凑高密度开发。项目的改造也 是为了从纯办公用途转向商业办公复合 ，利用地铁优势，结合新业态，融合办公与商业，充分服务周边社区人群及商务办公人士，与城市充分互动，打造温暖的都市生活，最终定义 悦见生活，塑造美好生活方式的全新聚场为项目愿景。

△项目愿景

项目定位紧抓周边客群生活轨迹的沿途消费，形成围绕餐饮、休闲、运动、时尚等主要业态的商业氛围。重点布局特色餐饮业态，集聚时尚时尚潮流和体验等业态，提升商业整体的驱动性和吸引力，为消费者带来丰富的消费及社交体验。

空间重塑及场所精神

△项目改造前状态

改造前的双狮汇大厦看上去消极且封闭，主要商业位于地下，商业的展示性弱。内部空间地上地下不贯通，现有动线与商业人流导引不匹配。

希望在打破原来的封闭消极沉重的状态基础上，让建筑变得更自然，更温暖，更有人文的气息，所以提出了“打造北外滩新生活之门”的核心设计理念，以及历史风貌的影响，项目整体设计以片区历史文脉中的石库门和Art Deco文化元素为灵感，提取方形和线性设计语汇。

△地域文脉元素提取

△线性语言贯穿整个设计

通过整体线性阵列语言贯穿统合建筑、室内、景观、灯光和标识设计，形成现代精致而有标识度的新形象。

△项目效果图

△项目实施中实景图

室内改造中，将地上地下的空间整体串联起来，通过地下一层将地铁人流导入，通过主中庭增加垂直交通立体串联和空间互动，地上、地下、地铁之间形成立体连续动线导引地铁人流。

△立体动线规划

办公商业通过一层的Co-lobby进行融合， 共享式办公流线设计+ 开放式店铺，打造新型共享办公大堂。

△一层Co-lobby办公商业融合大堂效果图

中庭上下串联，将阳光引入地下开放街区，改善原有压抑的地下空间，赋予地下街区更多活力及生机。

△竖向中庭剖视图

△实施中的中庭实景图

地下街区以趣味性、特殊的开放店铺设计，辅助营造整体室外温暖街区氛围。

△地下一层街区空间效果图

项目整体在建筑、室内、动线、景观、业态、品牌等方面，秉承精益求精的理念，打磨出自然、轻松、令消费者能悠然惬意地游逛其中的品质化商办复合空间。

05

无锡万科运河外滩

无锡万科运河外滩项目同样是team+参与的非常有标志性的城市更新项目之一。（点击蓝字，查看项目详细内容）其标志性体现在，项目由老厂房改造的文创商业和创意办公、新建滨河商业及新开发住区构成了高复合度的更新开发。

产业升级

无锡运河外滩项目位于京杭大运河与梁溪河交汇处，是无锡机床厂旧址。随着城市发展和产业升级，滨水区其工业化时代的历史责任已经不复存在，无锡运河外滩项目作为其中代表，也 将进行城市核心区的复合更新开发，推动产业更新。

运河外滩分两期开发：一期是新建住区与老厂房改造更新，二期是滨河新商业开发。

team+参与的二期商业部分， 设计中需考虑新建筑与老建筑、建筑与运河的共生 ，以及在有限的用地条件下提升 原有商业体量不足、业态不完整的现状 ，整体打造具有活力的滨水商业和城市生活。

△复合型更新开发

业态重组

△整体业态布局

team+为二期业态进行量身定制，考虑到周边大量成熟住区，存在巨大的生活需求，同时结合项目的历史人文特质，经过反复研讨， 无锡运河外滩最终定义为“生活美学博物港”。 作为一期商业的补充，项目二期的业态组合，以品质生活为定位，强调滨河休闲特色 ，集社区、创意办公、艺术、人文、商业为一体。

△项目定位

空间重塑

在空间塑造上，将新老融合在一起，人们可以通过这个项目，感受到城市历经时间自然地生长。在整体形态的设计上，以运河岸边的山岩和晶体为设计理念。

△空间重塑

与一期较为封闭的红砖厂房延续呼应的是红色砂岩般的山体，面向运河是璀璨透明的玻璃体，新建筑与原有厂房在质感、色彩上有所延续，同时在整体形态上又有新生的力量感。

△一期与二期新老融合

△建筑滨水界面实景图

△建筑立面实景图

场所精神

对于城市更新项目中，运营同样非常重要，无锡万科的运营团队精心组织了大量艺术及生活类的主题活动，包括：艺术节、青年文化节、童话剧、夜市、啤酒节等，吸引了大量城市的年轻人和周边社区居民参与。新老建筑的延续融合，工业文明与当代艺术和现实生活的对话，构筑了无锡万科运河外滩项目独特的场所精神。

△丰富的文化活动

△历史人文与现代场所的精神对话

小结

以上城市更新项目涵盖了街区型商业、总部园区、邻里中心、商办综合体、复合更新开发5个不同类型。从中可以看到每个城市更新项目都有其独特特质，team+始终坚持以“量身定制”的设计充分挖掘每个项目的价值。 围绕助力产业升级、规划业态重组、特色空间重塑以及重构场所精神等核心要素，针对不同区位、体量、客群，打造符合消费者需求的多元产品类型，为此team+摸索出了名为360方法论的系统性设计解决方案。

team+加合在项目设计中聚焦核心设计点“归零创新”，通过一体化设计服务及深度介入资管全生命周期6大模块，统合各方诉求，提供创新型解决方案，重塑商业价值，确保每个项目的成功，并为使用者创造美好生活体验。

同时我们也致力于通过持续的资源整合，与行业上下游紧密协同，构建行业生态，探索未来可持续发展的道路。

李霞 Ms.Li

创始合伙人|国家一级注册建筑师

同济大学学士/新加坡国立大学建筑硕士

AIA 美国建筑师协会联合会员

ULI 城市土地学会资深会员

从业20余年主创主持设计了大量商办综合及城市更新类项目，丰富的经历造就了其中西融合的国际视野。