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演讲 | 高层建筑和高密度核心区的高品质绿色宜居环境营造
    建筑师

    APLUSmagazine · 2021-10-14 09:29:39

随着我国城市化率全面超过60%,城市发展迈入中高级城市化发展阶段,一线城市和新一线城市的城市化率均接近国际一线城市的水平,城市发展需要存量中获增量,效率中求效益,全面提质增优。我国的超大城市,如上海、深圳,在2035规划中强调提升全球城市竞争力,打造全球卓越城市、标杆城市,同时也立足土地存量现状,探索土地集约高效、高品质精细化的利用模式。

高层建筑和高密度核心区,是城市经济、产业、人才、科技、文化最集聚的区域,也是城市地均空间产出和经济贡献最高的区域,对于城市能级与竞争力的提升具有引领作用。据不完全统计,在全国4个一线城市和15个新一线城市中,共有63个高密度核心区,其中有62%在开发建设中;100米以上高层建筑共计3 838栋,其中有44%在开发建设中。高层建筑和高密度核心区正处于大规模发展关键期,对于打造高品质城市环境具有重要意义。

中国城市核心区建设存在的问题

随着今年全球新冠疫情的大爆发,世界城市关注点全面聚焦人类健康与城市韧性,高层建筑与高密度核心区因人员密集并且流动性高,容易形成集聚传播,需要构建系统安全韧性体系。智慧城市建设也全面加速,在5G时代,云计算、大数据、人工智能以及物联网等技术将全面融合,在城市治理、产业、民生等关键领域,为城市智慧赋能。全球卓越城市的高密度核心区,已从传统商务区CBD向中央活力区CAZ升级进阶,更为关注以人为本,提供多元混合活动空间,提升对高端产业和高级人才的吸引力。

智慧城市建设

通过对标国内外高密度核心区的关键指标,可以看出:与国际一线城市的高密度核心区相比,中国城市的核心区建设规模已大大超出标准,但土地集约利用度不足,核心区的容积率,地上地下立体空间的开发强度与国外相比,均存在差距;核心区的轨道线网密度和站点密度指标配置不足,难以支撑核心区高密度开发需求;地均的GDP贡献以及对于城市的整体GDP经济贡献占比仍有待提高。在城市活力指标中,国内核心区的文化设施配置密度低,夜间和周末的活力人口数量低,在全球人才吸引力的排行中落后,对创新产业与高级人才的吸引力不足;在宜居指标中,绿色生态资源稀缺、空气质量差,单位GDP的能耗居高不下。

综合以上诸多问题,深层的原因在于:核心区缺乏成熟的一体化、立体整合开发机制来全面提升土地利用效能,轨道交通资源与高密度开发的需求不匹配;核心区缺失全生命周期的价值运营,资源缺乏整合协同,片区整体优势难以发挥;缺乏针对创新产业、高级人才的环境打造,营商与运维水平跟不上;忽视在地面与立体空间中积极注入绿色生态空间;缺乏建立核心区的一体化智慧运维体系。

营造高品质绿色宜居环境的七大维度

我国高层建筑和高密度核心区的高品质绿色宜居环境营造,其痛点问题主要涉及七大关键维度:开发机制、政策程序、价值运营、人文宜居、立体开发、智慧运维和健康韧性。这些维度均与高密度核心区的开发特点与难点相关:多地块开发涉及多维度的复杂协调衔接,多主体、多界面,难度高。

维度一、开发机制

——整体开发复杂度高、系统性强,实现高品质开发需要探索政策机制的全面模式创新

传统的核心区开发,最突出的问题在于开发主体不明确,各地块红线内的开发各自为政,功能交通景观难以融合衔接;缺乏公共产权界定,形成公共空间、设施与资源相互封闭,无法共享,造成浪费。解决这一问题,需要明确并构建一体化牵头开发主体平台,整合多元开发主体和多元投资运营主体,统一战略策划、统一规划建设、统一运营管理。在实践层面,需要借鉴国内外的优秀案例,积极探索一体化整合、立体化开发的多元实践路径。

维度二、政策程序

——制定弹性灵活的政策与流程

世界卓越城市核心区的打造,均经历几十年甚至上百年的时间,在漫长的开发周期中往往还存在着不同的分期建设阶段,需要制定灵活弹性的政策,以适应建设目标、项目定位、市场需求的动态变化。当下我国的土地开发政策,对于性质、功能与指标的制定缺乏弹性和灵活调节机制,一定程度上制约了土地的最大化高效利用。

东京和纽约等国际城市通过弹性土地及开发政策,在容积率政策上设定弹性和奖励空间,以鼓励高密度开发和公共空间贡献。并通过土地的合并和整理,实现土地整合,道路和基础设施的更新,为一体化开发提供更好的基础条件。

伦敦金融城

纽约曼哈顿

东京丸之内

新加坡和东京的白地政策也是弹性政策的典范,即在一体化开发中设置一部分功能留白用地、充分考虑开发和市场变化,鼓励土地混合功能利用和用途转换。在历史建筑和既有建筑中,也考虑部分功能留白,为核心区的一体化开发提供灵活补充。

在政策流程上,也可以尝试突破传统模式,充分调动一、二级开发商的积极性,提前整合专业策划与设计机构、行业专家经验,进行一体化开发战略、策划、概念设计、投资测算等内容研究,以验证土地开发的功能与指标合理性为目的,建议城市设计导则和土地开发边界条件,送政府审批以确定土地开发性质与指标,并同步提升基础设施配套,探索更科学、高效的流程机制。

维度三、价值运营

——建立价值导向的高密度核心区发展观

在运营维度上,当下的核心问题在于片区整体功能业态策划滞后,忽视公共空间和活力的运营,业态配比失衡造成城市夜间活力、周末活力的缺失。在解决策略上,需要提前建立片区整体目标,重视从价值、活力角度建立片区功能业态结构。具体来说,就是积极整合片区各个开发主体和利益相关主体,成立统筹运营机构,整合片区优势资源,统一进行公共空间的运维管理,进行片区的公共活动策划,以高品质的营商服务、整体运营能力,打造片区品牌,增强产业与人才的吸引力。

维度四、人文宜居

——以人为本,融入绿色生态环境、慢行空间与全时段活力魅力

在人文宜居维度,核心区突出的问题在于重物轻人,忽视人的感受,缺乏人性尺度的公共空间和慢行空间,忽视人文空间对于塑造城市特色与魅力的作用。以人为本,积极营造绿色生态空间,平衡高密度开发的空间感受,需要增加尺度宜人的公共活动空间和慢行空间,以增加城市的关怀与温度。在城市公共活力提升的维度,还需要充分挖掘城市的历史人文特色,策划多元化、持续性的城市节日与活动,让人们切身参与,感受城市魅力。

曼哈顿下城大规模滨水绿化空间开发计划 图片来源:BIG建筑事务所

维度五、立体开发

——加强交通枢纽与轨道交通站点的高密度开发的紧密结合,促进站城一体、地上地下空间的系统融合

在立体开发维度,站城分离、立体层面缺乏生态绿色空间融合、高层建筑盲目攀比高度,缺乏立体组合模式和空间联系是突出的问题。站城一体的实现,需要以站为依托,加强轨道交通网络化站点对于高密度核心区的支撑,需要以城市空间的塑造为重心,注重地上地下一体化的开发与更新。积极探索高层建筑设计立体创新组合模式,通过横向群体及垂直立体组合,融入空中立体绿化共享空间。同时,积极推进装配化竖向单元模块组合,使每个单元空间都能够接触自然。

东京虎之门多为立体绿化空间

维度六、智慧城市

——打造一体化智慧技术平台进行资源与技术整合

在智慧城市维度,核心问题在于智慧技术碎片化,各地块智慧管理分散化,缺失一体化整合的智慧运维平台。需要积极融合最新的智慧技术,并建立前台与后台的实时联动。

维度七、健康韧性

——运用创新与智慧技术打造健康防疫空间

在健康韧性的维度,核心区的建筑空间与机电设施缺乏对突发疫情系统的防控措施,利用智慧技术防御灾害的应用远远不够。需要积极进行机电技术创新,引入自然空气和过滤传感系统,打造健康防疫空间。运用多元智慧技术,实现对建筑健康、安全的全面感知和调控。

结语

基于以上维度的探讨,对标全球卓越城市,打造卓越城市核心区,需要从制度、政策、智慧技术、绿色韧性等角度全面探索,珍惜有限的土地和自然资源,通过立体集约的土地利用,平衡高密度开发与绿色宜居品质,积极塑造城市特色与魅力,打造高品质的高密度城市核心区标杆,使城市焕发活力与生机,进而实现城市竞争力的全面提升。

本文来源于2020年第四届高层建筑与高密度核心区开发更新国际峰会主旨演讲

本文部分图片来源网络

微信编辑 / 《A+》杂志 张应静

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2021-10-14 09:29:39

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