现将李忠先生论坛发言整理发布，以飨读者。

前文，我们谈到科技赋能老城区、科技赋能老厂区、科技赋能老商区，接下来我们来谈谈：科技赋能老住区

在老住区里面，大家一定要注意一个事，就是我一直反复强调的：“得年轻人者得天下”。现在，年轻科技人才，已经成为创新力量的主流人群，并且科技创新人才的年轻化趋势越来越明显。

根据《第四次全国科技工作者状况调查报告》显示：2017年，我国科技工作者平均年龄35.9岁。其中35岁以下占48.8％。我们在看研发人员，《2017年IT四大巨头员工身体状况排行榜》显示，阿里巴巴员工平均年龄为32.2岁，其次是华为30.1岁，百度29.2岁，腾讯员工为28.9岁。比如全球智能芯片领域的先行者——寒武纪公司的陈天桥和陈天石兄弟，陈天桥是1982年的，陈天石是1985年的，寒武纪团队成员的平均年龄只有25岁，他们都是科研的主力，都是挑大梁的人，都是非常年轻的。这些年轻且高知的人才就是典型的“蜂族”，是我们在城市更新中最值得关注和吸引的人群。

我们看，现在高昂的房价让北、上、广、深等大都市“宜居但不安居”。近几年来，北京科技企业外流的很厉害，就是因为年轻人留不住，不是不想留，而是想留留不下，因为住房、买车、上学等问题，导致人才梯队逐级外流，产业人才支撑不够，年轻科技精英的“留京率”却逐年下滑。从2016年数据看，京沪粤211高校中，毕业生离开本城市概率最高的前五名高校均为北京的学校，流失率均在半数以上。但是从今年开始，北京已经开始出台相关政策，留住这些科技精英。

所以，在城市更新中，老住区的改造就是要让这些年轻人安心留下来！具体可以采取两个措施：蜂族公寓和端口服务。

措施一：蜂族公寓

要想吸引更多年轻人才，应该做到更加极致化的居住，为“蜂族”量身打造理想的生活社区——蜂族公寓。

▲张江天之骄子人才公寓

蜂族用英文的表述叫Little Busy Bees，叫勤劳的小蜜蜂。“蜂族”是和“蚁族”对应的。“蜂族”具有“年纪轻、学历高、干劲足、带眷比低”的特点。而且，这些年轻人都是有一技之长，对生活品质有着更高的追求，比如说，一个外地来北京送快递的小伙子，你让他在地下室住三年是有可能的，但是你要让一个清华的计算机硕士来住地下室，他可能马上就会走，因为很多地方都在抢人才。

而且这些年轻人来到一个地方后，大多是选择租房住，而不是买房住。即便他们买得起，也不会马上买房住。因为，在还没有决定成为留下之前，他们会先和这个城市有个三四年的磨合期，如果适合就留下，不适合就“飞”到其他地方去了。因为“蜜蜂”的特点就是飞行距离长，能量密度高。因此，要想留住这些人，就得解决他们的主要诉求——生活有保障，事业有梦想。

▲中粮健康科技园人才公寓

所以，我想告诉大家，不要总以为只有写字楼才是生产力，留住年轻精英的“蜂族公寓”更是生产力。很多到大城市来的年轻人，不是没有地方工作，而是没有地方居住。

国外众多科创城市都通过打造小户型蜂族公寓吸引蜂族青年。所以，我们需要通过对老住区的更新，为“蜂族”量身打造理想的生活社区——蜂族公寓。

▲波士顿南湾人才公寓

这里所说的蜂族公寓，不是我们常说的那种合租房，而是小户型的人才公寓，比如伦敦将空置的酒店、办公楼改为居住的小户型“纳米楼”，每年新增数千间，其中2/3的纳米楼使用面积只有15㎡。

再比如巴塞罗那普布诺区，通过对老旧厂房改造新建了4000套补贴性人才公寓，以供年轻蜂族居住，并强制规定其中最低25%用于租赁。现在，这个地方成为了巴塞罗那硅谷，吸引了大量年轻精英。

国家层面现在也高度重视保障性租赁住房，鼓励城市多渠道解决住房问题。我想说，我们一定要建一些长租房，我想说这些长租房，不见得是用住宅用地，完全可以用旧厂房、旧写字楼来进行更新改造，现在国家是鼓励的，所以这是一个非常重要的城市更新方向。

我们看深圳也推出了类似的举措，通过对福田CBD附近的旧房改造，打造了“水围柠盟人才公寓”，成功留住年轻精英。

▲福田水围柠盟人才公寓

水围柠盟人才公寓，是深圳首个试点城中村改造公寓，规划面积约8000平米，共35栋统建农民楼，其中29栋改造成为了504间人才公寓。水围柠盟人才公寓做的非常成功，它通过打造舒适的居住空间、体面的配套设施、炫酷的屋顶休憩花园等，为住在这里的年轻人构建了一个体面的生活空间，将城中村改造为集“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的青年社区，成功吸引大量年轻精英向这里聚集。

▲福田水围柠盟人才公寓

再看上海中国电科23所，通过引入锦江集团进行旧楼改造，打造青年人才公寓，缓解青年人才租房压力、改善居住环境，使员工共享成果落到实处。

而在蜂族公寓的打造中，有四件事非常重要：

第一件事，住宅公建化——通过公建化外立面设计，强化公寓的“品质感”。对于年轻蜂族来说，他们希望自己的住宅外观长得越不像住宅越好，而是越像公建写字楼或酒店越好，因为越不像住宅越有高级感。例如温哥华耶鲁城，放眼望去所有建筑都像高端写字楼，但实际上都是住宅。这种处理手法叫“住宅的公建化处理”，强化了品质感。

▲温哥华公建化的住宅

第二件事，地段比朝向更重要。对于年轻人来说，工作日在家是看不见太阳升落的，工作和奋斗占据他们更多的生活，因此，对于蜂族来说，地段极其重要，离上班的地方越近越好，离地铁越近越好。

第三件事，配套更高效——不要大配套，只要小配套。对于没有家庭负担，且工作繁忙需要节省时间的年轻“蜂族”，对于生活配套的要求则集中在高品质、高效率、家务外包化的配套服务，比如洗衣房、外卖、便利店，最重要的就是网速一定要有保障，而非医院、学校、大型超市等大型生活配套。

▲张江天之骄子人才公寓商业配套

第四件事，人群定制化——针对这些年轻的蜂族，要进行细分，比如说数字精英、医疗精英，形成定制化的不同蜂族公寓。

针对数字精英，也就是我们常说的“码农”，他们最在意的是家里的网速以及网络的稳定性必须得到保证。另外，由于工作的原因，他们关注最前沿的技术和应用，对于娱乐和生活设施的科技度、集成度和便利度也有较高的要求。

针对医疗精英，也就是生物医药领域的专业人才，他们受职业习惯和专业知识的影响，普遍对卫生条件和环境洁净度非常敏感，他们对于生活空间的整洁与卫生情况最为看重，所以要为他们提供非常洁净的居住环境。

措施二：服务端口

结合新基建，在社区生活中大量布局“服务端口”，以高科技构建未来感的社区生活，吸引年轻人群。

旧改住区想要吸引年轻人，还可以结合新基建，在社区生活中大量布局“服务端口”，以高科技构建未来感的社区生活，吸引年轻人群。具体可以通过以下几个方面来实现：

1.数据端口+居家

现在的年轻人可以说是“又懒又想活得精致”，对于“解放双手”的消费力惊人，所以服务机器人或将成为下一个大事件。如今，机器人领域进入“巴斯德象限”，应用端口需求将牵引未来研究。简单来说，就是当人们对一个产品的求知度越高，这个产品的应用度就越高，那么这个产品就卖得越好。现在很多年轻人，非常喜欢居家机器人，尤其是搞IT的年轻人，无论多么复杂的模式，他们都可以调试出来。正是因为年轻人对于服务型机器人的需求越来越多，从而带动了整个服务机器人产业迅速发展。可以说，未来，服务机器人将实现生活服务端口的全面突破，例如家务机器人、陪伴机器人等等。

备注：“巴氏消毒法”发明者路易斯·巴斯德（Louis Pasteur），他为了解决微生物的现实问题，把研究从微生物的形态研究转移到生理途径上，从而奠定了工业微生物学的基础。这种为解决现实问题而展开的科学研究，被命名为“巴斯德象限”。

2.数据端口+餐饮

肯德基在北京金融街有一家叫“Original+”的概念店，在这里，他们针对年轻人定制产品的需求，引入了人脸识别点餐系统。百度AI将采集用户的面部特征数据并进行分析，判别用户的年龄性别、心情指数、颜值指标等，为其推送定制鼓励语和个性化套餐。

3.数据端口+购物

可以在社区商业中植入零售“黑科技”。比如通过一些令人兴奋和创新的技术功能来模糊传统零售和在线购物之间的界限，在社区中设置无人超市，将订单交付到机器人进行免提购物，使用便捷的“点击收集”服务，利用智能机器人进行自动提货站点取货。

4.数据端口+运动

在马尼拉市中心，NIKE建造了一个被称为“世界上第一个全尺寸LED跑道”的运动场——“无限运动场”。“无限运动场”的布局源于NIKE的LunarEpic跑鞋的足迹，200米的赛道采用八字形的形式，内衬LED屏幕。当你穿上带有传感器的Nike跑鞋在这里跑步时，它就会利用超级精确的射频识别（RFID）技术进行数据采集，追踪每个人的运动轨迹，帮助跑步者精准的记录自己的运动数据。

最后，我想说，科技正在回归都市，我们应把握全球趋势，结合四大城市更新场景——老城区、老旧区、老厂区、老住区，助力城市优质发展。

以上就是我分享的内容，谢谢大家！

图片说明

来源：1/6图片工作室

摄影：李忠、李海涛、龚慧娴、李鸿、邸玥

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