图丨1/6图片工作室

深圳坂田天安云谷产业园是深圳首个“工改工”城市更新项目，也是该类城市更新的成功典范。2011年开始，从破旧的低端工业老区向智慧科技园区蝶变，通过智慧产城社区的打造，天安云谷最终成为了龙岗科技新CBD！

深圳天安云谷产业园打破传统产业园职住分离、缺少配套、空间单一的模式，将多元化的商业、各类公共服务设施、人才公寓等等纳入园区的整体规划。

同时，在空间上采取“云平台”的方式，通过地下、地面、地上三层空间有机相连，营造出丰富的空间类型，满足不同人群、不同活动的需要，为吸引高端人才提供了重要的空间基础。此外，该园区还在产业支持、园区运营方面颇具特色，并以此实现了模式输出。

那么，天安云谷的建设和运营具有哪些可以借鉴的经验？

一、以“人”为核心，构建功能复合的产城融合社区

从功能和空间上实现产业、生活、学习、商业、商务的有效互动。

1、在功能配套上，一改传统产业园只做基础配套的模式，通过引入多元业态，强化“生活感”的营造

120+品牌商户入驻，主题餐饮、休闲娱乐、生活体验馆、快时尚、零售跨界、儿童亲子、创意工坊等配套服务360度涵盖，呈现一体化的商业消费圈。

汇聚了天安中国在国内投资运营服务的所涵盖数百家商家资源：包括麦当劳、华润万家、星巴克、中影、金瑶国际、华西口腔、中航健康时尚集团、香蜜轩、六千馆、永和大王等等。一期整合数十家时尚、餐饮、休闲、娱乐、健康商家资源，打造创新与资源、创新与娱乐、创新与社交、创新与人才关爱五大商业主题。

1）创造全天候皆可体验的魅力商业空间，提升园区的人气活力氛围

通过都市化商业休闲，实现对创新人群的生活吸引。

在天安云谷，清晨可以到茶馆喝早茶、吃点心或者到麦当劳享受商务早餐；中午可以到美食广场选择各式各样的美食，或在商务包间招待客户和贵宾；下午可以到咖啡厅要上一杯浓香的咖啡，品味云谷生活的乐趣；晚上可以到酒吧品尝美酒，约上朋友看电影、唱歌，尽情享受社交、娱乐活动。

2）引入多种文化社交活动，强化园区连接

天安云谷定期在园区内策划组织多样且新颖的社群活动，形成具有持续生命力的园区IP。开放宽阔的云平台上，上演着一幕幕精彩节目，吸引着拥有相同兴趣爱好的人才聚集于此，搭建起年轻、活跃、时尚的文创生态群落。

3）引入“国字号”人才服务平台，助力园区更好的引人留人

引智培商，打造“BEST DALE”人才汇聚之谷。全方位满足企业人才衣食住行、成长提升、子女教育、智慧商旅等方面的需求。

此外，园区非常注重对人才各项生活支撑服务的引入，例如位于深圳坂田天安云谷智慧园区的中国深圳人力资源服务智慧广场，是中国华南地区首家高规模、国际化、专业化的人力资源服务产业园。

智慧广场公共服务大厅面积2020平方米，共设置28个窗口，对外受理12大类94项具体业务，内容涉及人才引进、职业培训补贴、外国专家、涉外就业及专业技术资格核定、人事代理、文凭认证、公安户籍、出入境、社保业务等，涵盖了全市绝大部分有关人才引进与流动环节的系列公共服务内容。

4）将公共服务设施搬进园区，让人才即使在产业园也能享受到不输城市的生活配套

天安云谷图书馆：藏书4万册，是全市用户量最大的社区图书馆。

云谷星耀剧场：面积751平米，可容纳310人，用于举办音乐会、发布会等。

天安云谷科技艺术展览馆：建筑面积3501平米，用于产品展示、新品发布、论坛峰会等。

5）打造高品质人才寓所，满足人才的基础生活所需

打造高品质人才寓所——云谷星寓，可提供1165套小面积品质公寓，loft双层结构，45㎡-50㎡精质空间，开放式厨房、品牌家私、智能家电，拎包即可入住。并为住户提供免费健身场所和丰富的社交活动，例如无边界泳池，多功能运动场等。

2、在空间上，构建便于人才交往的“城市云空间”

利用“云共享”理念，通过云平台（连廊）将整个产业园区连接起来，让人们从工作端下降到云空间散步、交流、活动时，都拥有一整片的“云”。

1）平台式空中步行通道系统

天安云谷一期设计有2万平方米的云平台，巧妙地将七栋办公塔楼全部连接在一起，实行人车分流。平台上，主要以人流为主，平台下面主要以车流为主，不仅避免上下班高峰期的道路拥挤，还增加了一个贯穿的公共空间，成为呈现园区丰富活动的重要载体。

2）多层连廊交通网络

构建“地下-地面-地上”三层互联互通的多层连廊交通网络，并由此形成多元的空间类型，打破以往产业园呆板的空间形态。并在建筑设计中植入露台、屋顶花园等小型开放空间，助力人才交往。

二、量身定制产业发展“锚平台”

天安云谷在园区产业规划发展之初，围绕龙头企业（华为），打造垂直生态——围绕华为，发展相关服务业和生产型服务业；围绕企业定制孵化器，精准定位产业环节，构建产业链图谱。同时，还聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业及智能设备、机器人等智慧产业，以及围绕其发展相关服务业和生产型服务业，吸引了很多外包商比如中软国际、埃森哲等入驻。

1、打造“智慧园区服务平台”，为企业提供一站式政务服务

为初创企业提供一站式的拎包入驻服务，呵护创业梦。区别于普通园区，精准切入云计算和物联网，将行政审批、政策咨询、小额贷款、产品展示等多种创新资源整合，为入园企业提供综合性创新服务。

另外，还将所有服务集中在一个平台，让企业随取随用，灵活高效。运营服务的目的在于为企业带来价值。天安云谷提供非核心业务外包、创新资源协同等创新支持与创业服务，覆盖企业初创、成长、成熟的全生命周期。并通过CC+将所有服务集聚于一个平台，实现线上线下无缝对接，让企业可以随用随取，专注核心业务发展。

• 为企业提供政策宣讲、政策精准速配服务，并实时掌控流程节点，帮助企业成功申报。仅2018年，就为企业提供7000+次政务服务，客户满意率达95.4%。

2、根据入园企业类型，为企业搭建产业资源“锚平台”

1）深圳柔性制造与智能硬件公共服务平台（SVV）

针对智能硬件初创企业，天安云谷与深创谷共同合作建设了“深圳柔性制造与智能硬件公共服务平台”，是融合智能产品设计、硬件孵化、产品加速和创业创客等内容建设的智能制造全产业链综合公共服务平台。

该平台的搭建是天安云谷的发展重要的战略规划，因此不是建完再招商，而是在建设之初就预留二期4栋两层楼，将其承重、荷载、排放等按照工厂要求定制。

2）借助SVV，天安云谷实现技术创新生态化，提升园区价值

天安云谷的SVV智能硬件平台，为制造型企业提供设计、测试、供应链管理、小规模试制、批量生产迭代的全流程一站式服务，配备各式加工设备、研发设备、实验室设备供企业使用，并利用柔性自动化生产技术，满足企业个性化、定制化需求的同时，依托每个项目设备配备专属工程师，与企业研发人员合作推进产品落地。

三、以智慧化管理实现模式输出

1、打造基于SMAC创新中心的智慧化运营平台

天安云谷智慧园区携手华为、IBM、腾讯企点、金蝶我家云、拉卡拉等合作伙伴，打造基于SMAC创新驱动的智慧园区运营服务平台，以智慧化、可视化的方式，管理园区所有的空间和公共设施，掌握空间与设施的全生命周期数据，实现实时、高效、智能的指挥调度。

智慧园区目前已向青岛海尔云谷、北京中粮广场、硅谷动力、上海华润置地、前海梦工场、珠海横琴、武汉光谷等60余家企业、政府、园区提供智慧园区整体解决方案。

2、将低碳、绿色运营理念贯穿园区整个建设和管理

天安云谷围绕“全生态绿色发展战略”，从能源管理、绿化建设、污染防治、绿色文化等方面，打造绿色空间，助力绿色生活，创造绿色经济发展条件，推动产城社区可持续发展。

1）建设过程中，践行全过程低碳理念

从绿色设计、绿色施工、绿色材料、绿色技术应用、到绿色建筑与绿色运营，践行全过程绿色低碳发展理念，保证建筑的健康环保。

园区先后获得新国标后深圳首个“绿色建筑二星运营示范项目”、“2017年度全国绿色建筑创新奖二等奖”、“英国绿色建筑BREEAM三星级标识”、“美国绿色建筑协会LEED金级预认证”。

2）运营过程中，搭建能耗监测管理系统

对园区建筑电力、水等能耗进行数据采集、处理、分析，实现实时监测、动态管控，对异常能耗提出解决方案。

与南京天溯合作，依托物联网、数字传感等技术，搭建能耗监测管理系统，对建筑电力、水等能耗数据进行采集、处理，通过能耗分析、负荷预测等手段，实现能源精细计量、实时监测、智能处理和动态管控，以历史能耗及行业能耗标准为参考指标，为异常能耗情况提出解决方案。2018年，天安云谷为园区企业提供共116次能效服务，常驻企业年平均用电量同比下降4.5%，客户能耗连续两年得到有效管控。

深圳坂田天安云谷为天安骏业集团打造的首个智慧产城社区创新蓝本，不仅是坂雪岗片区产业升级的标杆项目，也是深圳产城综合体的先行者和智慧园区的代表。

拍摄于深圳天安云谷

基于坂田天安云谷的成功基础，天安骏业集团相继在全国各区域投资建设与运营服务多个国际化智慧产城社区。通过产城融合的模式，实现产城互动，使城市能更便利、更就近地为企业与人才服务。

作者宋琪，华高莱斯城市咨询事业部项目经理

参考资料

1、天安骏业官网

http://www.szyungu.com

2、坂田天安云谷官网

http://bantian.szyungu.com/#/home

3、案例赏析：城市更新园区的深圳样本——天安云谷

https://www.sohu.com/a/195288939_764264

4、世方视点：深圳天安云谷产业园探访——产业地产研究案例（四）

https://www.sohu.com/a/301193440_777946

5、深圳天安云谷产业园区:打造智慧化产城融合空间

http://www.xinhuanet.com/house/2020-07-18/c_1126253711.htm

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